Hinweise zum Immobilienkauf

Die aktuelle
und (noch) gültige Rechtslage in Kroatien sieht für den Immobilienerwerb durch Ausländer zwei Möglichkeiten vor:

Ausländer dürfen in Kroatien eine Immobilie erwerben, wenn sie die Genehmigung des Ministeriums für Rechtswesen und des Ministeriums für Auslandsfragen erhalten. Diese Genehmigung wird praktisch immer erteilt, wenn aus rechtlicher Sicht nicht schwerwiegende Gründe gegen den Kaufinteressenten selbst sprechen oder der Staat aus hoheitsrechtlichen Gründen ein Vorkaufsrecht geltend macht. Der in der Praxis für den normalen Kaufinteressenten tatsächlich vorhandene Nachteil dieses Weges ist der damit verbundene Zeitbedarf. Das "Ministerium für Wirtschaft" hat uns schriftlich bestätigt, dass eine Änderung dieser Vorschriften in der gesetzgeberischen Planung ist. Es ist mit einer Anpassung an die in der EU üblichen Regeln zu rechnen, sodass der EU-Ausländer wie der Inländer ohne Zustimmung der Behörde und ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand Immobilien erwerben kann.


Ausländer, die eine Firma in Kroatien besitzen oder im Begriff sind, eine Firma zu gründen, dürfen Immobilieneigentum erwerben, ohne auf die staatliche Genehmigung warten zu müssen. Der Ausländer kauft dann als "Juristische Person". Vorteil dieser Regelung ist der geringe Zeitbedarf. Der Nachteil ist ein gewisser Verwaltungsaufwand, der mit diesem Weg verbunden ist.
Beide Wege führen zum Ziel des sicheren Immobilienerwerbs. Die oben erwähnte Neuregelung wird den Kauf für EU-Ausländer vereinfachen und dadurch eine steigende Nachfrage in einem Markt auslösen, der ohnehin seit geraumer Zeit durch stark wachsendes Kaufinteresse gekennzeichnet ist. Ein Abwarten auf die Neuregelung bedeutet daher mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit, einen höheren Preis bezahlen zu müssen. Wenn Sie sich mit dem Gedanken des Immobilienerwerbs tragen, empfehlen wir den Immobilienkauf auf einem der heute möglichen und oben beschriebenen Wege. Welcher Weg gewählt werden sollte, kann nur in einem persönlichen Beratungsgespräch geklärt werden. Wir stehen Ihnen in jedem Falle voll und ganz zur Verfügung und erledigen alle Formalitäten für Sie.

Die Grunderwerbssteuer beträgt 5% (Bei neuen Immobielen beträgt die Steuer 22 %). Dieser Betrag wird auf Basis des Kaufpreises und einer Wertschätzung des befugten Steueramtes festgesetzt. Der Immobilienkauf ist dem zuständigen Steueramt binnen 30 Tagen nach Vertragsabschluss anzuzeigen. Der Käufer muss binnen 15 Tagen nach Rechnungserhalt die zu entrichtende Grunderwerbsteuer bezahlen.

Der Ablauf beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes verläuft ähnlich wie in Deutschland. Das Problem besteht darin, dass in Kroatien Grundstücke über Jahrzehnte vererbt, aber aus Kostengründen das Eigentum oft nicht auf die jeweiligen Besitzer und Bewohner grundbuchlich umgeschrieben und übertragen wurde. Daher konnten Kombinationen wie diese entstehen: Das Haus gehört dem jeweiligen Besitzer, das Grundstück weist im Grundbuch jedoch einen anderen Eigentümer aus. Dies kann zu Problemen führen.

Deshalb werden bei uns alle Kaufverträge grundsätzlich über unseren Anwalt abgewickelt, der alle Papiere vor Kauf bei Gericht überprüft. Nur so ist gewährleistet, dass Grundstück und Haus dem jeweiligen Verkäufer gehören und kein Zwischenverkauf erfolgte. Weiter ist wichtig, die Belastung der Immobilie über den Anwalt klären zu lassen, um lastenfreien Erwerb sicher zu stellen. Die hiermit verbundenen Mehrkosten sind im Vergleich zu den entsprechenden deutschen Erwerbsnebenkosten gering und eine sinnvolle Investition. Gesetzlich vorgeschrieben ist der Weg über einen Anwalt in Kroatien (noch) nicht! Wir raten jedoch dringend davon ab, in diesem Bereich "sparen" zu wollen!

Der Anwalt setzt in enger Abstimmung mit Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag auf. Dieser Vertrag entspricht im wesentlichen den deutschen Verträgen. Danach werden die Unterschriften und die Identität von Verkäufer und Käufer geprüft und vom Notar beglaubigt. Auch dies ist in Kroatien nicht gesetzlich vorgeschrieben. Auch Privatverträge, die ohne Rechtsanwalt und ohne Notar geschlossen wurden, sind grundsätzlich gültig und führen zum Eigentumswechsel. Das kann gut gehen! Jedoch raten wir von dieser Praxis aus Sicherheitsgründen dringend ab.

Nachdem der Kaufpreis geflossen ist, ist der Kaufvertrag gültig und wird bei Gericht hinterlegt. Dies entspricht der deutschen Auflassungsvormerkung (das Grundbuch wird für weitere Eintragungen, die der Käufer nicht gewollt hat, geschlossen). Danach wird der Käufer im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung in Kroatien dauert wesentlich länger als bei uns. Beim Gericht (Grundbuchamt) sollten Sie eine Eigentumsurkunde (Vlastovnica oder vlastnicki list) beantragen, die man sich nach Umschreibung jederzeit ausstellen lassen kann.

An dieser Stelle weisen wir noch einmal darauf hin, dass ein ungeprüfter Auszug aus dem Grundbuch, der einen Besitzer ausweist, nicht unbedingt ausreichend ist und wir Ihnen von privaten Spontankäufen ohne Anwalt und ohne notarielle Beglaubigung dringend abraten. Weiter möchten wir darauf hinweisen, dass wir für einen privat zu schließenden Kaufvertrag ohne Anwalt und Notar nicht zur Verfügung stehen! Wird der Kauf seriös abgewickelt, ist er genauso sicher wie in Deutschland!

Diese Beschreibung der rechtlichen Lage und der zu beachtenden Vorgehensweise beim Immobilienerwerb ist nicht vollständig. Für weitergehende Informationen und Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.


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