Bitte weiß jemand von euch, welchen Stellenwert eine Notarurkunde über ein Grundstück in Kroatien hat? Ist eine kroatische Notarurkunde genausoviel wert, wie eine deutsche Notarurkunde.?
Wir haben ein Grundstück gekauft und sind verunsichert, ob der Notarvertrag für uns wirklich eine feste Sache ist oder ob Notarurkunden in Kroatien weniger wert sind. Sind wir durch die Notarurkunde abgesichert daß wir auch wirklich die Besitzer sind? Wenn "nein" was müssen wir sonst noch machen.?
Meiner Meinung nach ist ein Notarvertrag in Deutschland wesentlich mehr wert als ein notariell besiegelter Kauf in Kroatien. Ein Deutscher Notar sieht die Grundbücher ein, regelt Geldübergabe an den Verkäufer gegen die Eintragung und haftet persönlich bei allen Fehlern bei der Abwicklung. In Kroatien wird nur ein Vertrag beurkundet. Viele Notare nehmen keinen Einblick in die Bücher und beurkunden trotz Kenntnissen von Mißständen, ungeregelten Besitzständen (z.B. Erbengemeinschaften),fehlenden Baugenehmigungen und nicht eingehaltenen Bauvorschriften, bzw. nicht vorhandenen Teilungserklärungen oder Nutzungsgenehmigungen. Man sollte unbedingt selbst prüfen, ob ein Grundstück "sauber" ist. Denn wenn nicht, kann man u.U. irgendwelchen Mitbesitzern bis nach Amerika nachlaufen. Der Bruder meiner Schwiegermutter hat z.B. einige Grundstücke aus der Erbmasse der Eltern auf eigenen Namen verkauft und den gesamten Kaufpreis kassiert. Meine Schwiegermutter verweigert seit Jahren ihre Unterschrift hierzu und die Gerichte urteilen mal zu Gunsten der Käufer und mal dagegen. Einer hat bereits eine Baugenehmigung bekommen, die später wieder entzogen wurde. Also alles möglichst selbst begutachten. Zum Grundbuchamt gehen und Einsicht mit einer Person des Vertrauens nehmen. Abklären, ob das Grundstück mit Wasser und Strom erschlossen ist und ob eine Zufahrt existiert. Viele Grundstücke in Kroatien haben keinen Weg und man könnte dann theoretisch nur mit dem Hubschrauber dort landen. Ist eine Kanalisation vorhanden, oder gibt es nur Sickergruben (teuer, umständlich?) Nachbarn begutachten, denn besonders mit Nachbarn werden viele Kriege geführt. Sie müssen mehr als in Deutschland mit Baumaßnahmen einverstanden sein.
wenns nach den fundierten Ausführungen von Jutta offensichtlich noch immer nicht klar ist, dann die konkrete Antwort: NEIN! (Übrigens auch in Deutschland nicht, denn Deine konkrete Frage nach der Besitzeinweisung ist nur ein Detailpunkt zum eigentlich interessierenden Ziel: der Eigentumsübertragung!) Auch in Deutschland wird Grundbesitz durch Vertrag UND Grundbucheintragung übertragen; da ist bei Euch womöglich - neben allem, worauf Jutta bereits richtigerweise hingewiesen hat - noch eine ministerielle Genehmigung nötig. Hierzu gibt es hier im Kroatien-Forum genügend weiterführende Hinweise. Besitzer bist Du auch ohne Notarvertrag, wenn Dir der Eigentümer das Grundstück zur Nutzung überläßt(auch als Mieter oder just for fun).
Nur mal so zum Verständnis, wo das Problem liegt: in der Vergangenheit (d.h. im Sozialismus) wurden die Grundbücher nicht so sorgfältig "gepflegt" wie es in D üblich ist. Starb ein Grundbesitzer, dann wurden seine Erben nicht sofort eingetragen. Wen kümmerten schon ein paar wertlose Weinberge an irgendeiner schroffen Klippe. Wenn eines der Kinder nach USA oder Australien ausgewandert ist und inzwischen selbst verstorben ist, dann kann die Regelung einer solchen Erbfrage ein Problem sein. Wenn es nur ein Grundstück wäre, ließe sich die Sache sicher regeln. Aber aus einem Weinberg sind heute dank neuer Straßen etc. mehrere Bauplätze geworden, und der Enkel aus Australien will eventuell keine geldwerte Entschädigung sondern klagt zu Recht auf Herausgabe des Grundstücks, dass du gerade gekauft hast. Wenn der Verkäufer nun dein Geld nicht angelegt sondern anderweitig "verwendet" hat, siehst du alt aus.
Anselm aus Stuttgart/Esslingen -- Appartments in Nemira/Omis
....und bei Erbstreitigkeiten kommt es dann vielfach bei gerichtlichen Entscheidungen darauf an, wer in den zurückliegenden 20, 30 Jahren das Land bebaut, bzw anderweitig genutzt hat dann sind die Erben im Ausland schnell aus dem Rennen. Zeugen spielen ebenfalls eine große Rolle. Da tauchen plötzlich Zeugen auf, die bestätigen, dass der Uropa vor 80 Jahren erwähnt hat, dass Person xy das Grundstück erben soll. Und dann muß die Gegenpartei ebenfalls Zeugen suchen, die das Gegenteil bestätigen. Viele Grundstücke wurden per Handschlag zwischen Freunden und Nachbarn getauscht, ohne Eintragung, ohne Vertrag. Später will davon eine Partei dann nichts mehr wissen, weil sie im nachhinein das schlechtere Geschäft gemacht hat. Auf ein Grundstück aus der Erbmasse meiner Schwiegermutter hat ein Nachbar einfach eine Garage gebaut. Hat er mit dem Bruder meiner Schwiegermutter per Handschlag besiegelt und ihm dafür ein anderes Grundstück gegeben. Jetzt hat er meine Schwiegermutter verklagt, weil sie nicht unterschreibt (warum auch?)und pocht darauf, dass er das Grundstück seit Jahren nutzt und es deshalb ihm gehört. Es sind Verträge gültig, die nur mit Zeugen unterschrieben wurden (kein Notar). Oft hat nur eine Partei eine Kopie davon und schreibt dann munter Zusätze dazu. Die andere Partei kann dann nicht beweisen, weil sie zum Beweis kein Original vorlegen kann. Es ist wirklich ein Panoptikum was da manchmal vor Ort abgeht. Deshalb nie mit deutschen Vorstellungen an einen Haus- oder Grundstückskauf gehen und sich auch nicht auf Anwälte und Notare verlassen. Gezielte Fragen stellen und alle Verträge übersetzen lassen. Viele Grüße Jutta
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