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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 6 Antworten
und wurde 1.187 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
yara ( gelöscht )
Beiträge:

23.09.2006 21:31
Hauskauf auf der Insel Vir antworten

Hallo alle zusammen!

Wir spielen mit dem Gedanken, ein Appartement in Torovi (Insel Vir ) zu kaufen. Leider haben wir in letzter Zeit sehr viel Meldungen von Abrissen von Schwarzbauten gehört. Tatsache ist, dass es auf der Insel Vir kaum legale Bauten gibt. Wir haben uns mit dieser Thematik sehr genau auseinander gesetzt. „Unser“ Traumhaus ist zwar auch ein Schwarzbau, liegt aber in der hellgelb markierten Zone des Bebauungsplanes und ist auch mehr als 70 m vom Strand entfernt (etwa 200 m). Besteht die Gefahr, dass auch Häuser der hellgelben Zone abgerissen werden? Werden alle Häuser in der hellgelben Zone nachträglich legalisiert, resp. wann findet die Legalisierung statt? Zugegeben, die Preise auf Vir sind unschlagbar (900-1100 Euro/ m²), trotzdem aber viel zu hoch für einen Haufen Schutt. Wo bekommen wir Gewissheit, dass unser Haus auch stehen bleibt? Die kroatische Regierung kann doch nicht alle Schwarzbauten in Kroatien abreißen!!!???

P.S.: Eine Frage noch: Gibt es auch andere Orte an der Küste mit derart günstigen Immobilien Preisen, welche eine legale Baugenehmigung besitzen?“


Liebe Grüße und Danke für Antwort
Anna


Orebic&Peljesac Offline

verstorben


Beiträge: 10.640

23.09.2006 21:38
#2 RE: Hauskauf auf der Insel Vir antworten

1.
Zu den Preisen. Die variieren. Am besten, ihr schaut euch in "Nekretnine" (Oglasnik, Makleranzeigen im www) um und gebt als Suche eure Lieblingsorte an. Neulich ging in Orebic ein Grundstück ca. 80 m vom Meer in guter Lage weg für etwa 30 % unter dem ursprünglich geforderten Preis. Ich denke, man kann besonders viel "sparen", wenn man selbst schon "unten" ist, sich umhört oder nette Bekannte dies machen. Das kann aber ein, zwei Jahre dauern.

2.
Hier wurde schon viel zum Thema zusammengetragen, z.B.:


http://www.forum-kroatien.de/t514027f117...n-Kroatien.html
Zitat von Felicita
Hier ein paar Auszüge aus dem Buch von Friederun Pleterski, "Ein Haus in Dalmatien",
die ich euch nicht vorenthalten möchte.

"Wer als Privatperson in Kroatien ein altes Haus aus Privatbesitz kaufen möchte, sollte unbedingt einige Punkte und Hinweise beachten:

1. Lassen Sie sich von einer Maklerin/einem Makler beraten, wenn Sie das erste Mal ein Haus oder Baugrundstück kaufen.
Fragen Sie aber gleich nach der Höhe ihrer/seiner Provision.

2. Nehmen Sie sich einen Anwalt, der den Kaufvertrag aufsetzt und den Fortgang abwickelt. Es lohnt sich. Außerdem sind die Anwaltshonorare in Kroatien sehr moderat. Wenn Sie eher einem österreichen oder deutschen Anwalt vertrauen, so haben Sie auch die Möglichkeit sich von diesem beraten zu lassen. Einige bekannte Kanzeleien haben in Zagreb eine Dependance.

3.Pflicht des Maklers ist es, sich über alles, was im Grundbuch steht, zu informieren und Sie davon in Kenntnis zu setzen. Das klingt einfacher, als es ist. Denn die kroatischen Eigentumsverhältnisse sind oft unklar, wenn es sich um alte Immobilien und Grundstücke handelt.
4. Sind die Eigentumsverhältnisse geklärt, können Sie den Kaufvertrag unterzeichnen; jede vorher getätigte Zahlung ist ein Risiko. Sie dürfen aber nicht damit rechnen, nach dem Kauf sofort ins Grundbuch zu kommen. Das Außenministerium muss erst überprüfen, ob Sie zum Kauf berechtigt sind und ob er Verkäufer auch Eigentümer ist und das Haus, ist es jünger als fünfzig Jahre, den gesetzlichen Baubestimmungen entspricht. Letzteres ist leider nicht immer der Fall, oft wird ohne Bewilligung gebaut!
5. Womit Sie allerdings rechnen müssen, ist, dass er Verkäufer das Geld sofort haben möchte. Er hat keine Lust, mit Ihnen ein Jahr oder zwei abzuwarten, bis die bürokratischen Formalitäten im fernen Zagreb erledigt sind. Sie können ihm zwar vorschlagen, das Geld auf ein Treuhandkonto zu legen, bis die Grundbucheintragung erfolgt ist, er wird aber höchstwahrscheinlich auf diesen Vorschlag nicht eingehen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie einen Anwalt mit der Abwicklung des Kaufes beauftragen. Große Firmen, die am Erwerb interessanter Immobilien insteressiert sind, können es sich in dieser Wartzeit leisten, mit dem Verkäufer Leasingverträge abzuschließen.

6. Nach der Eintragung ins Grundbuch ist die Grunderwerbsteuer fällig, sie beträgt derzeit(2004) fünf Prozent.

7. Als Österreicher/in oder Deutsche/r können Sie problemlos privat ein Haus oder ein Baugrundstück erwerben, ein landwirtschaftliches Grundstück nicht. Wenn Sie in Kroatien eine Firma haben, dann kann diese Firma sowohl Häuser und Baugründe als auch Grünland kaufen. Die Gründung einer Firma d.o.o. (GesmbH) ist einfach und kostet rund zweitausend Euro.
Die Firma kommt binnen zwei Wochen ins Grundbuch. Das dicke Ende kommt allerdings nach, weil Sie buchführungs- und abgabepflichtig sind. Sie müssen sich dafür einen Steuerberater leisten, und einen guten zu finden ist schwierig.

8. 2004 wurde die Kontrolle der Bautätigkeit an der Küste verschärft. Ohne Bewilligung errichtete Gebäude werden tatsächlich abgerissen. Außerdem trat ein neues Baugesetz in Kraft, dass die Bauten an der Küste - bis zu siebzig Meter vom Meer entfernt - strengstens untersagt".

Informationen zum aktuellen Stand der kroatischen Wirtschaft sowie Kontaktadressen sind erhältlich bei der Außenhandelsstelle der Wirtschaftskammer Österreich in Zagreb:
E-Mail: zagreb@austriantrade.org

Grüße
Felicita

___________________________________________________________________________
Mein OREBIC- & PELJESAC - INFO gibt's hier: http://www.orebic.beep.de Und hier geht's zum Peljesac-Video

Ratibier Offline



Beiträge: 7.607

23.09.2006 21:51
#3 RE: Hauskauf auf der Insel Vir antworten
Kaufe dir doch eins in Rogoznica,
Dort ist das Trinkwasserproblem kein Thema und die Häuser sind z.Z. sehr günstig
_________________________________________________
Tko se zadnji smije, taj slabo kopca

Albrecht-Immobilien-Internationa ( Gast )
Beiträge:

06.10.2006 08:43
#4 RE: Hauskauf auf der Insel Vir antworten

Felicita hat schon das Wichtigste geschrieben. Wir möchten es noch um ein Paar hinweise ergänzen. Lassen Sie sich nicht von billigen Preisen auf Vir verführen. Schwarzbau bleibt Schwarzbau. Im Moment haben viele Gemeinden einen Bebauungsplan aufgestellt aber in fast keiner Gemeinde ist dieser schon rechtskräftig. ( gilt für ganz Kroatien)Erst wenn der Bebauungsplan rechtskräftig ist, der Bauträger/ Bauherr eine gültige Baugenehmigung hat( und auch so gebaut hat wie die Baugenehmigung es vorschreibt und bei Bauten mit mehreren Einheiten eine gültige Teilungsgenehmigung vorweisen kann sollten Sie über einen Kauf nachdenken. Meistens sind es die Leute die wenig Geld haben weil diese an beglaubigten Übersetzungen, guten Anwälten ( die was von Immobilienrecht verstehen)und einer baurechtlichen Prüfung sparen möchten.Im Moment gibt es auf Vir auch Versuche Anzahlungen zu erhalten mit Restzahlung bei Erteilung der Baugenehmigung. Das währe nur OK wenn Sie die Anzahlung bei einem Notar hinterlegen können. ( Wenn nicht Finger weg) Beachten Sie aber bei einer Notarhinterlegung auch einen Endtermin festzulegen bis zu dem Sie bereit sind auf eine Baugenehmigung zu warten nicht das das Geld in 10 Jahren noch beim Notar liegt.
Wenn eine Baugenehmigung vorliegt, prüfen Sie vor allem bei Mehrfamilienhäusern ob das Objekt nicht plötzlich eine Etage mehr hat als genehmigt ( ist dann auch ein Schwarzbau) Wir haben schon erlebt das Häuser die größer gebaut wurden als genehmigt ein Teilungsgenehmigung für alle Wohnungen hatten.
Also immer Augen auf beim Immobilienkauf.

Peter N Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 326

06.10.2006 22:24
#5 RE: Hauskauf auf der Insel Vir antworten
Hallo Anna,
meine Frau und ich haben letztes Jahr auch ein Haus auf Vir gekauft. Es ist richtig das dort mehr oder weniger ALLE Hauser schwarz gebaut wurden. Auch wir haben gezittert als im Fruehjahr die Bagger kamen. Inzwischen hat es sich beruhigt. Als erstes musst du klaeren ob das Haus im Katasteramt eingezeichnet ist. Wenn dies der Fall ist, und das Haus in der hellgelben/gelben Zone ist, und es schon vor 2003 gebaut sein, dann wird es nicht abgerissen Alle bis dahin gebauten Haeser wurden per Luftbild erfasst. Danach gilt das neue Kroatiesche baurecht. Die gelben Zonen sind Baugebiete und es koennen Baugenehmigungen beantragt werden. Bekommen wird mann sie aber wohl erst in einigen Jahren. Nur eine Garantie gebt es nicht. Dieses Jahr sollen die Genehmigung aus Zagreb kommen, dass die vorgeschlagenen Baugebiete auch von denen bestaetigt werden sollen. Eben aus diesen Grund wegen den noch vielen ungeklaerten Fragen sind die Haeuser so guenstig auf Vir. Aber wie gesagt bei gelb/hellgelb und eigezeichnet im Grundbuchauszug kann mann dieses Restrisko eingehen. Die koennen und werden nicht ganz Vir platt machen. Nebenbei bemerkt ist ein Kaufpreis von 1000 euro/m2 teuer. Ein Neubau kostet 500- 850 euro/ m2 fuer ein freistehendes Haus plus Grundstueck. Aber man hat halt eine Menge Arbeit und Aerger.

DIES IST MEINE PERSOENLICHE MEINUNG, NACH ALL MEINEN INFOS DIE ICH IN 15 MONATEN GESAMMELT HABE. Meine Quellen waren mein Makler, mein von mir bezahlter Rechtsanwalt und diverse Gespraeche im Gemeindehaus.
gruss
Peter

Anselm Offline




Beiträge: 877

07.10.2006 15:21
#6 RE: Hauskauf auf der Insel Vir antworten
Man sollte die spezielle Situation auf der Insel Vir kennen: aus einem bestimmten Grund hat es dort zwar einen Flächennutzungsplan gegeben, aber jahrelang keine Bebauungspläne und keine Baugenehmigungen. Alle Neubauten, die dort in den letzen 30 Jahren errichtet wurden, sind schwarz gebaut und waren illegal. Und das haben alle gewusst: Grundbesitzer, Bürgermeister, Notare ...
Erst in den letzen Jahren wurden Bebauungspläne erstellt und die zahlreich errichteten Schwarzbauten "legalisiert", soweit dies nach den heutigen Gesetzen möglich ist. Wer im Übermut aber direkt am Strand gebaut hat, der hat halt Pech gehabt.
Des Rätsels Lösung: noch zu kommunistischen Zeiten war auf der Insel Vir ein Atomkraftwerk geplant, aus Sicherheitsgründen wurden daher keine Neubauten genehmigt. Auch nach der Unabhängigkeit Kroatiens hat sich die kroatische Regierung die Option "Bau eines Atomkraftwerks" zunächst offen gehalten und die Flächennutzungspläne nicht geändert. Offensichtlich hat man sich nun eines anderen besonnen.

Anselm aus Stuttgart/Esslingen

Ratibier Offline



Beiträge: 7.607

07.10.2006 16:13
#7 RE: Hauskauf auf der Insel Vir antworten



Der gleicher Bebauungsplan untersagt auch das Ausweitern von Windkraftwerken,
lässt aber die Thermokraftwerke zu
und nun wird der Schwarzer Peter zwischen Pag und Vir hin und her geschoben,
als wenn es ne Rolle spielen würde, ob die Dreckschleuder auf der Vir steht oder 5 SM nördlicher
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Tko se zadnji smije, taj slabo kopca

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