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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 19 Antworten
und wurde 1.797 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
friend76 Offline



Beiträge: 10

30.11.2012 12:05
Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Liebe Forumsgemeinde,
Ich möchte mich erst kurz vorstellen: Ich bin Österreicher aus Wien und lese schon seit Jahren im Kroatien-Forum mit und habe auch immer wieder tolle Tipps und Hinweise von Euch allen bekommen. Besonders wenn es um (Boots-)Urlaub, Fischerei etc geht.
Jetzt gehts bei mir aber an einen etwas grösseres "Projekt". Ich sehe mich seit ein paar Monaten um ein Ferienappartment in der Gegend um Crikvenica um.

Nach vielen Besichtigungen (und Enttäuschungen) habe ich jetzt ein passendes Objekt ins Auge gefasst. Das Objekt wurde 2002-04 gebaut, hat insgesamt 11 "Etaza" auf 3 Stockwerken und ist (laut meiner Anwältin) ordentlich ins Grundbuch und Kataster eingetragen. Auch für das betreffende Apartment gibts einen gültigen Einbuch ins Grundbuch. Jetzt der HAKEN: im Grundbuch ist eingetragen, dass es für das Haus keine "Uporabna Dozvola" also "Benützungsbewilligung" gibt.
Meine Anwältin hat mir eine "WischiWaschi" Antwort geschrieben, so nach dem Motto "alles ist möglich"....
Wie seht Ihr das in der Praxis? Es gibt ja anscheinend unzählige Bauten, bei denen (aus Kostengründen) nie eine Endabnahme gemacht wurde. Wer hat da schon Erfahrung damit gemacht?

Liebe Grüsse aus Wien,
Berni

DiDaLu Offline



Beiträge: 13

30.11.2012 12:44
#2 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Hallo

Du brauchst die uporabna dozvola unteranderem um zu vermieten. Die zu erhalten ist nicht ganz einfach. Ich würde ein fertig gebautes Haus ohne diese Bewilligung nie kaufen.

Meist ist an diesen Häusern irgendetwas nicht in Ordnung, oder sie wurde nie beantragt.

Gruss, Sandra

friend76 Offline



Beiträge: 10

30.11.2012 14:13
#3 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Hallo,
vielen Dank fuer die schnelle Antwort. Ich habe in der Zwischenzeit Neuigkeiten: Der Antrag auf Ausstellung der Benützungsbewilligung wurde am 30.10.12 bei der Gemeinde eingereicht.
Wie scheinbar öfter in Kroatien, wurde zwar das Gebäude strng nach der Baugenehmigung/Plan gebaut, innerhalb gibt es jetzt allerdings mehr Apartments als ursprünglich eingereicht (wahrscheinlich wurd der Keller zu Wohnfläche "umgewandelt").
Tja..und das ist im Moment der Status. Kennt jemand von Euch einen ähnlichen Fall? Wie geht das normalerweise aus und welche Kosten kommen auf die Wohnungseigentümer zu?

Liebe Grüsse aus Wien,
Berni

corni45 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 26

30.11.2012 16:31
#4 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Das würde ich aber genau checken, ob für das Haus wirklich eine Baugenehmigung für die Endform vorliegt und alle Gebühren bezahlt sind. Sonst kanns teuer werden.

Bei uns wurde die eingereichten Pläne für die nachträgliche Legalisierung am letzten Tag vor der Genehmigung mit dem Istzustand verglichen.

Also Vorsicht.

Corni45

Sockenmann Offline

verstorben


Beiträge: 11.223

30.11.2012 17:31
#5 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Ich würde mich deshalb nicht verrückt machen

Zwar dürfte man laut Gesetz solche Häuser gar nicht bewohnen, da diese alberne "Uporabna Dozvola" vor dem Ersteinzug erteilt werden müsste,
aber das ist nur Theorie und in Wirklichkeit haben 90% der CRO-Häuser keine Nutzungsgenehmigung und das Gesetzt wird einfach ignoriert,
so dass es inzwischen schon auf der Kippe steht,

soll heißen, dass es sich u.U. lohnen kann, wenn du einfach abwartest und Tee trinkst

friend76 Offline



Beiträge: 10

30.11.2012 17:38
#6 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Sockenmann,
danke.... sowas hab ich mir auch schon gedacht. Nachdem offensichtlich jeder 2te (oder noch mehr) auf die Benützungsbewilligung einfach "vergessen" hat. Wenn die dann Anfangen horrende Summen zu verlangen bzw. viele Haeuser abzureisen, dann gibts wohl Revolution. Anderseits habe ich nichts dagegen, wenn wir das Ding legal in den Büchern haben und die Kosten dafür auf alle Parteien im Haus aufgeteilt werden. Deswegen waers interessant, womit man da ungefähr rechnen muss? Fuer das gesamte Haus 5-, 10-, 20- oder 30-tausend Euro?

LG,
Berni

Sockenmann Offline

verstorben


Beiträge: 11.223

30.11.2012 18:11
#7 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Bei uns waren es bei Häusern erbaut bis 2007 und bis 1000 m² Brutto-Fläche 0,50% der Bausumme

glaube ich wenigstens, hat mich noch nie wirklich interessiert

edit-> Die Zahl scheint zu stimmen
Habe eben ein Antrag von Stadt Pula gefunden - da sinds auch 0,50%

http://www.pula.hr/uploads/media/Zahtjev..._dozvole_01.pdf

friend76 Offline



Beiträge: 10

01.12.2012 18:03
#8 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

....und wieder gibts Neuigkeiten: heute hab ich mir das Haus nochmals angesehen und die Sachlage ist so, dass der bewilligte Bauplan 8 Wohnungen enthaelt, im Fertigen Gebaeude
allerdings 11 Wohnungen vorhanden sind. Die 3 "schwarzen" Apartments sind alle im Dachgeschoss, welches urspruenglich als Dachboden vorgesehen war.
Auch eine Bestaetigung dafuer, dass um eine Benuetzungsbewilligung angesucht wurde (mit Eingangsstempel 30.10.12) habe ich heute erhalten. D. h. man hat ca. 10 Jahre
damit gewartet.... Aber das blosse Ansuchen heisst wahrscheinlich gar nichts, oder? Koennte die Behoerde eigentlich nochmal alles von vorne beginnen lassen (Plan einreichen, danach erst eine
Benuetzungsbewilligung erteilen)?
Das waere natuerlich mit relativ hohen Mehrkosten verbunden. Von der latenten Moeglichkeit eines vorgeschriebenen "Rueckbaus" gar nicht zu reden. Aber das kommt wohl
sehr selten vor, oder?

lg,
berni

Sockenmann Offline

verstorben


Beiträge: 11.223

01.12.2012 21:22
#9 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Theoretisch ist es sinnlos, einen Antrag auf Nutzungsgenehmigung zu stellen, wenn die Endabnahme nicht mit den Bauplänen stimmt
was in der Praxis aber trotzdem nix bedeuten muss

Holidayhouse VINI Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 157

26.01.2013 14:21
#10 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

@friend76: wenn die Sachlage wirklich so ist wie du es beschreibst, also Aussenabmessungen identisch mit Bauantragsplanung, und innen etwas anders unterteilt, sollte "nur" eine Änderung und Ergänzung der Baugenehmigung nötig sein um die Wohneinheiten neu zu definieren. kosten für die neue Planung ca. . 10-15 Eur/m2, nur gerechnet auf die Fläche die geändert werden muß. Die Gebrauchsgenehmigung müsste dann kein
Problem sein, kostet paar hundert euro. Doch Achtung, seit neuestem muß man auch ein Energiezertifikat ausarbeiten lassen, bevor man die Gebrauchsgenehmigung bekommt. Je nach Gebäudegröße zwischen 500 und 2.000 eur.

Gruß Damir

friend76 Offline



Beiträge: 10

27.01.2013 09:14
#11 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Damir, danke fuer die Antwort. Das hilft mir weiter!

igori Offline




Beiträge: 160

27.01.2013 20:58
#12 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

@friend76,

also wenn der Bau über 400 m2 hat, wovon ich ausgehe, und vorausgesetzt Volumen wie in der Baubewilligung, fallen folgende Kosten an:
1. Projekterstellung des Istzustandes auch genannte "Architektonski snjimak" frei übersetzt: "architektonische Aufnahme", und wir wie der Name schon sagt vom Architekten erstellt, darin muss die Statik enthalten sein, die wiederum ein Bauingenieur erstellt(i.d.R. arbeiten diese beiden zusammen).
Kosten belaufen sich hierfür zwischen 5,00-8,00 € pro Quadratmeter, des gesamten Objekts, brutto, alles darunter ist ein Schnäppchen, darüber Wucher.
2.Falls der Bau, bezüglich des Grundrisses als auch dessen Lage, keine Abweichung von der in der Baugenehmigung aufweist und das Objekt im Katasteramt eigezeichnet ist, fallen keine Kosten der Neuvermessung an, ansonsten 600-1000€!
3."Naknada za Legalizaciju" ist eine Art "Strafabgafe" für den illegalen Teil und wird pro M³ berechnet, die erste 300 Kubik kosten 4 Kuna, danach 7 Kuna und bezieht sich wiegesagt nur auf den illegalen Teil.(Aber, da Damir etwas von "...innen etwas anders unterteilt..." schreibt, dies gilt auch als Abweichung (illegal) vom Projekt, es sei denn `ne Wand ist um 10 cm versetzt oder ähnliches, da drückt man dann mal `n Auge zu oder auch zwei.)

Somit wäre die Kuh vom Eis und einer Nutzungsbewilligung steht nichts mehr im Wege, bzw. wird mit der Legalization automatisch erteilt, ein Energiezertifikat wird nicht benötigt, es sei denn der Bau ist noch nicht fertiggestellt, dann muss die Nutzungsbewilligung gesondert nach Baubeendigung beantragt werden, für diese wiederum ein Energiezertifikat benötigt wird.

Gruss Igor

Holidayhouse VINI Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 157

27.01.2013 21:40
#13 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

So wie ich das verstanden habe gibt es eine Baugenehmigung, alle Abgaben wie Kommunal etc. wurden bezahlt, und man hat sich an die Lage und die äußeren Abmessungen gehalten. Somit ist der Bau generell laut Flächennutzungsplan (GUP oder PPU) ja möglich. Ein Legalisierungsverfahren, was zurzeit in Kroatien so aktuell ist, hier einzuleiten ist meiner Ansicht nicht erforderlich, da lediglich die Baugenehmigung an Bestand angepasst werden muß. @igori: du hast Recht, , wenn man sein Haus anhand Legalisierungsverfahren genehmigen lässt, braucht man kein Energiezertifikat, andererseits schon ... Hmm schon verwirrend, aber Berni so ist es leider ... Welcome to Croatia!

igori Offline




Beiträge: 160

27.01.2013 22:07
#14 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Hallo Damir,

du hast recht, das gab´s mal, aber mit der Einführung Legalisation wurde dies meines Wissens abgeschafft!
Falls die Nutzungsbewilligung nach § 333 gemeint ist, fällt unser friend76 leider durchs Raster!

Holidayhouse VINI Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 157

27.01.2013 22:35
#15 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

... Das stimmt, nur dies gilt meines Wissens nur für Bauten bis max. 400 m2 und für die Bauten die die Gebrauchsgenehmigung bis zum 01.10.2007. beantragt haben. Beides denke ich trifft hier nicht zu. @friend76: warum fragst du nicht einen Architekten, denn von Rechtsanwälten kannst du in solch einem Fall nichts erwarten. Sorry, die konnten mir dabei nie weiterhelfen. Die sagen nur "stopp" hier liegt keine uporabna dozvola vor, können dir aber keinen Lösungsweg anbieten, da fällt denen das planerische Fachwissen (Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel )
Gruß

friend76 Offline



Beiträge: 10

27.01.2013 22:50
#16 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Genau, der Anwalt sagt "Finger weg". Werd mal schauen, ob ich einen Architekten auftreiben kann...

Holidayhouse VINI Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 157

27.01.2013 23:08
#17 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

... Viel Erfolg und laß uns wissen was er Dir vorschlägt.
Gruß Damir

igori Offline




Beiträge: 160

27.01.2013 23:16
#18 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Ich meine ja,
§333 greift nicht da 1. über 400m2 und 2. Funktion des Dachbodens andere, daher fällt er ja durchs Raster!
Nicht die Gebrauchsgenehmigung, sondern die Baugenehmigung muss in dem Fall bis zum 01.10.2007 bewilligt, nicht beantragt, worden sein, eines trifft hier zu, tut aber nichts zur Sache, wie gesagt §333 greift hier nicht!

Sorry, wenn was falsch verstanden wurde

Gruss

pool Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 970

28.01.2013 08:20
#19 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

architekt in crikvenica? versuch es mal mit: a r a m i s, spricht deutsch und bringt eigentlich "alles zustande"

igori Offline




Beiträge: 160

29.01.2013 00:37
#20 RE: Apartment: Keine Benützungsbewilligung - Finger weg!?! antworten

Im Prinzip gibt es keine Nutzungsbewilligung bei illegalen Bauten. Deshalb gibt es das Legalisationsverfahren über dieses man die Nutzungsbewilligung easy bekommt!
Andere Möglichkeiten gibt es meines Wissens nicht.
Das dies mit Kosten verbunden ist, ist allzu verständlich. Man bedenke jedoch die Möglichkeit die sich dadurch ergiebt und den Mehrwert den man dardurch generiert.
Nie war es einfacher wie zur Zeit, man brauch davor wirklich keine Bedenken zu haben, vor allem wenn die Kosten durch mehrere Eigentümerparteien geteilt werden, sowohl Staat als auch jeder rational denkende Miteigentümer hat Interesse daran. Somit bleibt es `ne Sache der Initiative und Organisation.
Man bedenke das neuerdings bei klassischen Nutzungsbewilligungen, also bei legalen Bauten, in den meisten Fällen das Energiezertifikat zum Fallstrick werden kann, somit kann ich die Möglichkeit der Legalisation nur begrüßen.

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