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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 33 Antworten
und wurde 5.867 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Seiten 1 | 2
Faros Offline



Beiträge: 3

04.09.2014 13:20
Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Hallo zusammen,
nach jahrelangem mitlesen in diesem sehr schönen Forum habe ich mich jetzt endlich auch angemeldet.

Wir, ein deutsch-kroatisches Paar, spielen mit dem Gedanken eine Steinhaus-Ruine auf einer dalmatinischen Insel zu kaufen und wieder aufzubauen.
Baujahr ca. 1890. Von dem Haus stehen die Außenmauern, das Dach ist beschädigt, Zwischendecken fehlen bzw. sind beschädigt. Es ist also mehr oder weniger "entkernt". Strom vorhanden.
Grundfläche ca. 50 qm, EG = Konoba, + 1. Etage + Obergeschoss. Gesamt umbauter Raum etwa 400m3, Gesamtwohnfläche würde etwa 120m2 werden.
Meine Forensuche ergab nur einige ältere Posts, deshalb meine Frage ob es etwa einen Richt- oder Erfahrungswerte gibt, in welcher Größenordnung sich die Kosten einer solchen Kernsanierung inkl. Dach, Fenster, Zwischendecken bewegen.

PS Wir wissen, dass das mit viel Stress und Nerven verbunden sein wird. Die Liebe zum Steinhaus ist aber größer, daher geht es nicht um das "ob",sondern nur um "für wieviel €€";-))Sprach- und Landes- bzw. Regionalkenntnisse sind in unserem Fall ja vorhanden, nur Steinhäuser haben wir halt bislang noch nicht saniert...

Schonmal Dank im Voraus für Antworten und viele Grüße
faros

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.176

04.09.2014 14:57
#2 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Hallo Faros,
wir haben 1997 auf Ugljan so ein altes kamena kuća gekauft und renoviert, aber unsere Kosten von damals (Preis für das Haus 65.000 DM, Komplettsanierung für rund 60.000 DM = 30.000 Euro) dürften heute nicht mehr aktuell sein. Jetzt hat ein Kroate bei uns gegenüber ebenfalls eine Ruine ohne Dach und Zwischendecken gekauft und renoviert, die fast genau Deiner Beschreibung entspricht. Für die Ruine mit Grundstück hat er 38.000 Euro bezahlt (= meiner Meinung nach zuviel!!!), die Renovierung hat ihn noch mal rund 90.000 Euro gekostet. Das Problem bei den alten Mauern ist die Feuchtigkeit. Um den Bau trocken und bewohnbar zu bekommen - und das wird auch bei Euch so sein - musste er praktisch ein Haus im Haus bauen, das heißt: den alten Fußboden wegstemmen und eine neue isolierte Beton-Bodenplatte gießen, die alten Außenmauern von innen dick mit Bitumen isolieren und dann innen davor neue Wände aus 10er Ziegelsteinen hochziehen. Ein weiteres Problem ist es, auf der Insel zuverlässige Handwerker zu bekommen. Die wirklich Guten sind unverschämt teuer, die Preiswerten sind Pfuscher. Mein Nachbar hat seine Maurertruppe deshalb aus Karlovac mitgebracht, und die war super. Wie er mir sagte, hätte ein kompletter Abriss und Neubau auch nicht mehr gekostet - aber er wollte nun mal ein kamena kuća und das Haus ist, nachdem die Außenwände gesäubert und neu verfugt wurden, ein wahres Schmuckstück geworden.

Auf dem Foto (noch aus der Bauzeit, von meinem Garten aus aufgenommen) siehst Du unter der Treppe eine dieser zusätzlichen Innenwände. Ohne die geht es nicht, weil die Leute vor 100 Jahren mit Meersand gebaut haben, und der zieht Feuchtigkeit wie ein Schwamm.

pozdrav iz Kukljice,
Gerd
...boooog!!!

pino Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 7.225

04.09.2014 15:30
#3 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Reisse alles von innen raus,lass die nackte Waende,vefugen von draussen,und innen wegen
Feuschtigkeit,isolation sovie ca 10 Cm Beton an die Steinmauer von innen giessen.
rechne pro M2 Flaeche ca 100 Euro,dann hast du ein Rohbau,Dach dazu,und Inenwaende,
sowie Instalation,verputzen, Abwasser/sicker Grube,denn kanalisation ist??

Und aller Wichtigste,Genhmigung.

Und such Handwerker der sein Geld immer erst nach erledigte Arbeit bekommt.
VORSCHUS=============NUL so ersparst du dir Aerger
Liefert er dir Material,bezahle nach Rechnung uind Kontrolle.
Hat er was gefertigt bezahle,immer erst Arbeit dann Kohle.

Billig wird es nicht,viel Glueck

Mir ist lieber etwas zu haben was ich nicht brauche, als etwas zu brauchen was ich nicht habe

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.176

04.09.2014 15:50
#4 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Zitat von pino im Beitrag #3
....Und aller Wichtigste,Genhmigung.


Nee, Pino, eine Baugenehmigung braucht er nur, wenn er z.B. Aufstocken oder anbauen will. Die Ruine (ohne Dach und Innenwände, nur Außenmauern), die mein Nachbar renoviert hat, stammte noch aus dem Zweiten Weltkrieg, und er brauchte gar nichts. Das war auch einer der Gründe, weshalb er lieber einen Altbau renoviert als neu gebaut hat, weil: Baugenehmigungen auf den Inseln, das ist schon ein Kapitel für sich.

pozdrav iz Kukljice,
Gerd
...boooog!!!

pino Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 7.225

04.09.2014 18:53
#5 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Klaro Gerd,
Genhmigung,nur in Falle von ausen Veraenderungen.

Mir ist lieber etwas zu haben was ich nicht brauche, als etwas zu brauchen was ich nicht habe

wusel Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 17

05.09.2014 11:34
#6 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Wenn ich mir so das Bild von Kornatix ansehe stellen sich mir die Nackenhaare auf. Nur schade um die schönen Ruinen welche auf diese Weise vergewaltigt werden und in jeder Hinsicht ihren Wert verlieren. Na ja nicht in jeder - immerhin dürfe es nicht mehr hinein regnen.
Es kommt wohl immer ganz darauf an was jemand unter "Renovierung " versteht -
Aber die Denkmalschutzbehörden in HR werden langsam wach und machen das zum Glück nicht mehr uneingeschränkt mit.

Sockenmann Offline

verstorben


Beiträge: 11.223

05.09.2014 13:19
#7 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Zitat von wusel
Wenn ich mir so das Bild von Kornatix ansehe stellen sich mir die Nackenhaare auf.


Das scheint wohl sehr wichtig zu sein, wie deine Nackenhaare stehen
wenn du dich wegen so einen Quatsch, neu anmelden und dir einen neuen Nick zulegen musstest

Faros Offline



Beiträge: 3

05.09.2014 13:57
#8 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Lieben Dank schonmal für die bisherigen Antworten! 90000€ ist ja schonmal eine dicke Hausnummer.
Wenn ich mehr Details zu dem Haus habe, werde ich sie posten.
In meinem Fall wäre zumindest die Innenmauer evtl. schon vorhanden. Zustand weiß ich aber erst nach Besichtigung demnächst.

svajcarac1 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.074

05.09.2014 22:39
#9 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Du hast 2 Varianten
Entweder du machst High Tech mit Spezialmaterialen zum dichten. Das sind Verputze wo Feuchtigkeit von innen nach Aussen lassen aber nicht von Aussen nach Innen. Wenn di so beginnst, musst du aber mit Lüftungen, Spezialbeton ect. arbeiten.

oder du baust das Haus so auf wie es mal gedacht war mit naturmaterialien vor Ort. Das waren damals schon Konzepte, du kannst auch hier keine alten Bauernhäuser problemlos mit neuen Materialien insbesondere Dämmstoffen versehen.
Da kommst du mit Schimmel, Hinterlüftungen ect. ins Elend
Niemals Silikonfarben verwenden, das Haus muss atmen. Keine Betondecken einziehen wo Temperaturbrücken sind da es dort gerne schimmelt. Wenn Beton, dann ohne Kältebrücke.
Verwende
Holzbalken und Holzböden. Du kannst das Dach abisolieren, das hilf dir Kälte und Wärmeschwankungen abzumildern.
Willst du im Winter auch manchmal dort sein?
Als Ofen würde ich Holz nehmen, Ich halte nicht viel von diesen Klimamlagen wo man auch heizen kann, das wird nie ne richtige Wärme.
Du brauchst Strahlungswärme wo die Steinmauern erwärmen wie bei einem Kachelofen oder auch Schwedenofen. Der Ofen sollte NICHT an einer Aussenmauer stehen wegen der Abstrahlung.
Lass Konoba das sein was es ist, ein Keller, die Feuchtigkeit und Temperaturunterschiede innen/ aussen sind nicht unproblematisch.
Wenn du gegen einen Hang abdichten willst, mach zuerst Filterplatten http://www.tschuemperlin-ag.ch/store/de/sub/filterplatten/ ran, dmit die Mauer frei atmen und abtrocknen kann. Ausserhalb dieser Platten kannst du allenfalls ne Delta MS Folie anbringen. Ausserhalb dieser Folie empfehle ich dir eine Sickerleitung, am besten als Ringleitung.
Ausenbeläge sei es Beton, Asphalt oder Verbundsteine und Fugen immer mit 1 cm Abstand zum Mauerwerk verlegen, damit der Stein und Putzt kein Wasser ziehen kann.
Viel Text, aber ich hoffe es hilft die die richtigen Fragen zu stellen um die Handwerker von Stümper zu trennen.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.176

06.09.2014 03:23
#10 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Zitat von wusel im Beitrag #6
Wenn ich mir so das Bild von Kornatix ansehe stellen sich mir die Nackenhaare auf. Nur schade um die schönen Ruinen welche auf diese Weise vergewaltigt werden und in jeder Hinsicht ihren Wert verlieren....


Wenn Du Dir das Bild richtig angesehen hättest, dann wäre Dir aufgefallen, dass die Außenmauern original-alt und nur gesäubert/neu verfugt sind. OK, das Dach und die Betontreppe sind neu - aber woher soll man alte Dachziegel und Treppenstufen nehmen, wenn die durch eine Bombe vor 70 Jahren zerbröselt wurden? Für Dich als Touristen mögen die "schönen alten Ruinen" ja ganz romantisch sein, für uns als Anwohner sind sie - noch dazu mitten im Dorf - Schandflecken und Rattennester. Ich freue mich jedenfalls über jeden, der die "schönen alten Ruinen" wieder zum Leben erweckt. Schließlich ist unser Dorf kein Touristen-Museum, hier leben Menschen!

@svaicarac, in das Haus - außen alt, innen neu - gehört heutzutage eine richtige Heizung! Ein Kachelofen ist ja schön und gut, aber bis der so ein Haus im Winter durchgewärmt hat, dauert es zwei Tage. Wir haben eine Heizung, Freunde von uns einen Kachelofen. Wenn die im Februar kommen, sind sie anfangs mehr bei uns als zuhause, weil es bei uns schön warm ist. Und dass es auf den dalmatinischen Inseln im Winter auch schon mal längere Zeit Temperaturen um den Gefrierpunkt gibt - ich denke, das weiß der Faros selbst. Und Betondecken sind in einem 100 Jahre alten Steinhaus kein Problem. Die Mauern sind so alt, da bewegt sich nichts mehr. Wir wollten auch besonders schlau sein, haben eine Holzdecke eingezogen, und das war ein Fehler. Holz arbeitet nämlich, und unser "brodski pod"-Fußboden hat jede Menge Risse!

pozdrav iz Kukljice,
Gerd
...boooog!!!

svajcarac1 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.074

06.09.2014 05:08
#11 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Naja ne Zentralheizung ist ned verkehrt nur machen das die wenigsten.
Das ist dann die Endausbaustufe.
Zum Thema Holz muss ich dir einfach sagen, dasd es stark auf die Holzart, Schlagzeitpunkt und Trocknungsart sowie Trocknungslänge ankommt.
In Kro haben sie meistensvkeine Ahnung. Die verbauen Holz als Dachsparren welche zu dünn sind und nur 15-20 mt. gelagert wurden. 36 Mt. wäre aber das Mindeste. Traurig aber wahr. Ist in BiH leider auch so.
Nachtrag: Ich kenne in Crikvenica einen neuen Fichtenfussboden welcher weder Risse noch sonstwas hat. Halt (auch) eine Qualitäts und Preisfrage.

Sockenmann Offline

verstorben


Beiträge: 11.223

06.09.2014 09:25
#12 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Zitat von svajcarac1
Naja ne Zentralheizung ist ned verkehrt nur machen das die wenigsten.
Das ist dann die Endausbaustufe.


Was gabs gestern bei euch als Nachtisch?
Bunika-Kekse?

Zitat

In Kro haben sie meistensvkeine Ahnung.


Dann bist du dort bestens aufgehoben

Was die Kosten für die Sanierung betrifft, ...ich habe schon viel hin und her gerechnet und auch meine eigene Erfahrungen einbezogen
und bin bei 250 €/m³ gelandet, was in diesem Fall bedeuten würde, dass der Spass mindestens 100k € kosten wird

svajcarac1 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.074

06.09.2014 10:08
#13 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

@Sockenmann
Wir sprechen von Ferienhaus. Da will kaum jeder ne Zentralheizung berappen.

wusel Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 17

06.09.2014 10:42
#14 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

awatt Sockenmann !

Arroganz gepaart mit Halbwissen ist nicht wirklich unterhaltsam -
" dich wegen so einen Quatsch " allem ist möglich sogar dem Dativ ? tjo alder pojma ti nemas, ali stvarno od nista

Bolje malo manje pijes !

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.476

06.09.2014 18:55
#15 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Zitat von Faros im Beitrag #1


Wir, ein deutsch-kroatisches Paar, spielen mit dem Gedanken eine Steinhaus-Ruine auf einer dalmatinischen Insel zu kaufen und wieder aufzubauen.




Insel bedeutet immer Zuschlag bei den Preisen und auch da gibt es gewaltige Unterschiede: Ist die Insel mit einer Fähre verbunden oder nicht ? Falls ja, wie lange dauert die Überfahrt ?

Auf Pašman muss man 20-50% Zuschlag gegenüber Festland einkalkulieren, wenn´s eine Insel ohne Fährverbindung ist, wird´s richtig-richtig-richtig teuer !

Zitat von wusel im Beitrag #14
awatt Sockenmann !

Arroganz gepaart mit Halbwissen ist nicht wirklich unterhaltsam -
" dich wegen so einen Quatsch " allem ist möglich sogar dem Dativ ? tjo alder pojma ti nemas, ali stvarno od nista

Bolje malo manje pijes !


Wer hat Dir geholfen den Stein hoch zu heben ??

Lieber einen Thun als nix tun!

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.176

07.09.2014 12:01
#16 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Stimmt, auf den Inseln ist alles schon allein deshalb teurer, weil ja jede Karre Sand erst mal irgendwie per Schiff dort hin kommen muss. Zum Thema "Handwerker": wir haben, nachdem wir die Hütte gekauft hatten, eine kroatische Architektin mit der Planung des Endausbaus beauftragt, Planungskosten: damals 600 DM, heute vermutlich 1200 Euro. Alsdann haben wir eine regelrechte Ausschreibung gemacht und uns drei Angebote geholt. Der erste Anbieter, ein kroatischer Serbe aus meiner Nachbarschaft, war doppelt so teuer wie die beiden anderen, Begründung: "Du bist doch mein Freund, da kannst Du mir doch etwas mehr geben." So denken sie halt, die Serben.... Der zweite (billigste) Anbieter war ein zwar für gute Arbeit, aber auch als Suffkopp bekannter Bosnier aus dem Nachbardorf, der dritte ein Slawone, der zufällig bei einem meiner Freunde Urlaub machte. Der Slawone war zwar etwas teurer, hat aber den Auftrag bekommen, weil: erstens sind die Slawonen für solide Arbeit bekannt und zweitens: wenn er schon mal von der ungarischen Grenze auf die Insel kommt (Schlafen konnte er in unserer Hütte, Dach, Strom und Wasser waren noch da), dann wird er täglich 12 Stunden schuften, um möglichst schnell fertig zu werden. So war es denn auch, nach drei Monaten war unser Haus komplett und ohne erwähnenswerte Mängel oder Streitigkeiten, noch dazu zu fairen Preisen, umgebaut.
Bei den Insulanern - und nicht nur bei denen - muss man damit rechnen, dass die alles stehen und liegen lassen, wenn sie noch einen weiteren lukrativen Auftrag an Land ziehen können. Bei einer Firma von weit her ist das unwahrscheinlich. Wenn die erst mal da ist, dann haut sie auch 'rein.

@Ribar, kennst Du ElSi in Kali? Das ist sozusagen der Obi von Ugljan - es gibt nix, was der nicht hat, und wenn er was doch mal nicht hat, dann bersorgt er das bis morgen.

pozdrav iz Kukljice,
Gerd
...boooog!!!

bonaca Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 2.496

07.09.2014 12:49
#17 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

"Begründung: "Du bist doch mein Freund, da kannst Du mir doch etwas mehr geben." So denken sie halt, die Serben.... "

kommisch ich hatte damals auch mehrere Angebote mit dieser Preisstreung , allerdings waren die Handwerker allesamt Kroaten

---------------------------------------
Ili ćemo naći put ili ćemo ga napraviti

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.476

07.09.2014 15:59
#18 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Zitat von kornatix im Beitrag #16


@Ribar, kennst Du ElSi in Kali?


Klar kenne ich ElSi, ist eine Oase für Heimwerkende Insulaner. Sonst gibt es ja nur den Jona in Kraj, der ist aber eher Grobmotoriker (10x hin, 9x "haben wir nicht").

Lieber einen Thun als nix tun!

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.176

07.09.2014 17:44
#19 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Passt zwar ganz und gar nicht zum Thema, aber weil es hier keinen "Danke"-Button gibt, trotzdem: @Ribar, danke für die Infos vom letzten Jahr zum Umflaggen und für den Tip mit der E-Zigarette. Dampfe jetzt auch seit 7 Wochen und (b)rauche seitdem keine Marlboro mehr.

P.S.: Big brother is watching you, siehe Foto!

pozdrav iz Kukljice,
Gerd
...boooog!!!

Peljeschatz Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 201

07.09.2014 18:00
#20 RE: Altes Steinhaus sanieren: Kosten, Erfahrungen antworten

Das Musterhaus hier ist akzeptabel im Vergleich zu anderen. Immerhin scheinen das Holzfenster zu sein. Wo sich meine Nackenhaare aber aufstellen?
Beim "Gerüst"!
Inschallah! Wenn das aufschnappt, müssen die künftigen Bewohner ziemlich abgebrüht sein, wenn sie dann noch Freude am Haus haben wollen.

Herzlichst
Peljeschatz

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