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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 14 Antworten
und wurde 1.707 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
garfield Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

03.08.2017 22:08
Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Hallo zusammen,

ich bin neu hier und suche schon seit längerem vergeblich im Internet nach einer Antwort für mein Problem.

Meine Frau (Kroatin) und ich (Deutscher) haben in der Nähe von Zadar ein Haus gebaut. Wir haben mit Hilfe eines Architekten, Notar, Geometer, weiteren Personen und Firmen ein Projekt (mehrere Ordner) angelegt. Das haben wir im Bauamt eingereicht und eine Baugenhmigung (građevinska dozvola) erhalten. Auf der Baugenehmigung stand, dass sie 3 Jahre gültig ist (das war die freie Übersetzung die ich bekommen habe).

Nun sind die 3 Jahre fast um und wir haben das Haus größtenteils fertig. Das Erdgeschoss ist bis auf die Fliesen auf der Veranda und die Fensterbänke innen fertig. Der erste Stock und die Treppe hinauf sind noch Rohbau. Alle Anschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser) sind vorhanden und laufen. Die Außenwände und das Dach sind komplett fertig inkl. Farbe. Das Haus wurde größtenteils in Eigenleistung erstellt, da wir in der Verwandschaft vor Ort alle notwendigen Fähigkeiten zur Verfügung haben.

Wir dachten wir melden jetzt das Haus an, dass es fertig ist und dann kommt jemand und kontrolliert die Statik und die Abmessungen des Hauses, dass das Haus in den Außenmaßen und den tragenden Wänden nach dem Plan erstellt wurde.

Jetzt haben wir mehrere unterschiedliche Versionen der weiteren Vorgehensweise gehört.

Die dreijährige Baugenehmigung würde bedeuten, dass wir innerhalb von 3 Jahren dem Bauamt anzeigen müssen, dass wir mit dem Bau beginnen (und nicht fertig sind wie gedacht - ist das richtig???). Müssen wir jetzt noch anzeigen, dass wir angefangen haben zu bauen?

Wenn der Bau fertig ist, muss das Haus genau nach dem Plan aussehen. Also nicht nur die Außenmaße, sondern auch genau die Maße der Räume innen. Hier darf es keine größeren Abweichungen geben. In unserem Fall haben wir schon während der Bauphase teilweise anders gebaut als geplant war. Besonders haben wir auf der Rückseite ein Fenster weniger als geplant und die Positionen der anderen Fenster ist ebenfalls anders. Hier bekamen wir die Aussage, dass man das alles wieder rückgängig machen muss und nach dem Plan das Haus erstellen muss, ansonsten würde es keine Abnahme (uporabna dosvola) geben. Ist das richtig???

Andere sagen man braucht gar nix zu machen. Man hat ja eine Baugenehmigung und abreissen tut das keiner mehr. Was haltet ihr davon??

Wir haben auch gehört man braucht Bescheinigungen über die erzeugte Bausubstanz von durchführenden Ingenieuren. Da wir hier alles selbst gemacht haben, wäre das ein größeres Problem.

Diese Abnahme soll wahrscheinlich eine "uporabna dosvola" sein. Hierzu habe ich auch widersprüchliche Aussagen gefunden. Es scheint hierbei nur um Häuser zu gehen die mehr als 400 qm Wohnfläche haben oder Geschäftsräume beinhalten. Ist das richtig???

Das würde dann bei uns nicht zutreffen: Unser Haus hat ca. 200 qm Wohnfläche und wird nur von uns bewohnt.

Eventuell wenn der obere Stock fertig ist, wollen wir vielleicht hier an Touristen vermieten. Das wird aber noch dauern. Hätte das noch weitere Auswirkungen und was muss man dann noch beachten?

Danke und viele Grüße
Jürgen

fredinada Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.704

03.08.2017 22:39
#2 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Zitat

Andere sagen man braucht gar nix zu machen. Man hat ja eine Baugenehmigung und abreissen tut das keiner mehr. Was haltet ihr davon??

Die Baugenehmigung bezieht sich sicher auf den ursprünglichen, eingereichten Plan...wenn davon anschließend massiv abgewichen wird, könnte es eng werden.

svajcarac1 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.405

03.08.2017 22:45
#3 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Das eine ist die Baugenehmigung, das andere die Nutzungsgenehmigung. Ohne die darfst du nicht einziehen. Nicht vergessen, den Energieausweis usw.
Vielleicht kann @Krcevina oder @pool helfen.

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 36.810

03.08.2017 22:55
#4 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Ich würde mich da eher an @IvoCro wenden, denn der ist vom Fach.

________________________
Meine Fotogalerie

IvoCro Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 89

03.08.2017 23:58
#5 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Hallo Jürgen,

definitiv habt ihr es falsch gemacht...
Natürlich ist es immer günstiger durch Nachbarn, ortsansässige Meister oder in Eigenleistung zu bauen, jedoch aber nur bei kleineren Arbeiten die keiner besonderen Bauerlaubniss unterzogen werden.
Es ist immer wichtig sich solche wichtigen Dokumente von einer zuverlässigen Person oder Dolmetscher zu übersetzen. Hättet ihr das nähmlich gemacht, wüsstet ihr auch, dass man die Baustelle innerhalb dieser Frist melden muss. Dieses steht in den Aufforderungen im vorletzten Abschnitt der Bauerlaubnis!
Eine Baustelle meldet im Regelfall der Architekt, der Bauträger oder der Bauaufsichtsingineur nach Absprache mit dem Bauherrn. Wir erledigen das für unsere Kunden mit im Paket wenn wir schlüsselfertig bauen, da es etwas kompliziert ist für Jemanden der es nicht so oft gemacht hat.
Nachdem die Baustelle gemeldet ist hat man eine Frist in der Regel 3 Jahre nach Ausführungsprojekt das Bauvorhaben fertig zu stellen. Es muss ein Generalbauunternehmer die Baustelle leiten, er wiederrum beauftragt seinen Bauingineur die Bautagebücher zu führen und somit die Kommunikation zwischen Bauarbeitern, Bauherrn, Lieferanten, Bauaufsicht, Geodet, Bauamt, Bauinspektion, Arbeitsschutzbeauftragten im Unternehmen und anderen beteiligten Personen und Unternehmen aufrecht zu halten. In der Bauphase darf man keine längere Pause als 60 Tage einlegen, ausser man meldet die Baustelle ab. In der Bauphase werden regelmässige Abnahmen durchgeführt. Wenn die Baustelle fertig ist, muss die Hauptabnahme gemeldet werden. Dabei werden viele Dokumente zusammen gesammelt wie die vorherigen Abnahmen und beglaubigte Baubücher. Die Ingineure erstellen am Ende die Abnahmeberichte. Wenn das alles vom Bauamt auf richtigkeit geprüft wird erhält man eine Nutzungserlaubnis "uporabna dozvola". Danach wird das Objekt im Karasteramt und Grundbuchamt eingetragen und man hat somit ein legales Haus! So ähnlich läuft es aber auch in den anderen europäischen Ländern. Leider vertrauen viele Ausländer in Kroatien unseriösen Aussagen und Personen wobei gesagt wird " nema problema". Leider kostet dieses "nema problema" am Ende viele Nerfen und Geld.

So wie ich das erlesen konnte haben Sie jetzt ein illegales Haus und Ihre Bauerlaubnis ist abgelaufen! Falls diese noch gültig sein sollte dann schnell jemanden finden der evtl die o.g. Verantwortung auf sich nehmen würde und somit alles nachträglich für sie erledigen würde. In ihrem Fall sollte unbedingt auch eine Projektänderung vom gleichen Architekten-Projektleiter erledigt werden und somit auch gemeldet werden, sonst kriegen Sie die Hauptbauabnahme nicht durch!

Das wird für Sie sicherlich eine teure Schule werden. In Zukunft informieren Sie sich, da solche Arbeiten leute wie ich oder andere Kollegen übernehmen müssen. Natürlich ist es etwas teurer als Sie evtl. geplant haben, aber deshalb sind wir da und haben jahrelange Schulungen, Studien und regelmässige Seminare hinter uns...

Viel Glück wünsche ich Ihnen und wenden Sie sich unbedingt an Ihren Architekten.

L.g.

Ivo

www.hausbau-kroatien.hr

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 282

04.08.2017 08:48
#6 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Ich kann die Ausführungen von IvoCro nur bestätigen. Gebe Gas und suche jemand der die ganze Doku macht - lasse das in Anbetracht der Fristen nicht schleifen. Ansonsten wird es noch teurer als du jemals gedacht hättest. Vertraue nicht auf den Pero von neben an, der den Bruder vom Schwager des keine Ahnung wen kennen soll und alles für dich unbürokratisch regeln wird.

svajcarac1 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.405

04.08.2017 09:57
#7 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Das heisst, ich kann nur mit Grossfirmen Generalunternehmen bauen und lokale Unternehmen gehen leer aus?

garfield Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

04.08.2017 10:08
#8 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Danke für die schnellen Antworten.

Das sind ja keine guten Neuigkeiten.

Dann müssen wir uns mit dem Architekten mal in Verbindung setzen wie wir da jetzt schnell weiter vorgehen.

Kann mir noch jemand was zu der Aussage, dass man eine "uporabna dosvola" nur bei Häusern braucht, die mehr als 400 qm Wohnfläche haben oder Geschäftsräume beinhalten. Es gibt hier im Forum einen anderen Beitrag da steht das so drin. Weil unser Haus hat ja nur ca. 200 qm.

Danke und viele Grüße
Jürgen

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 282

04.08.2017 13:34
#9 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

@ svajcarac1

Zitat
Das heisst, ich kann nur mit Grossfirmen Generalunternehmen bauen und lokale Unternehmen gehen leer aus?



Nein, das bedeutet es nicht. Du musst nur einen Architekten (gerne auch den lokalen von neben an, aber einer mit der entsprechenden Lizenz) mit der Bauaufsicht und der Dokumentation etc. beauftragen. Normalerweise macht das der Architekt, bei dem du die Baupläne gemacht hast gerne in einem Zusatzauftrag für den Bauherren. Ob das sinnvoll ist den Gleichen dafür zu engagieren oder nicht muss jeder Bauherr selbst entscheiden. Wichtig zu wissen ist, du kannst nicht selbst wild drauf losbauen. Welche Handwerker, Betonbauer, .... etc. du beauftragst liegt immer in der Verantwortung des Bauherren. Er bezahlt schließlich auch die Rechnungen. Das der bauaufsichtführende Architekt gerne seine eigenen Leute beauftragt haben möchte liegt aus verschiedenen Gründen auf der Hand - und muss nicht immer die schlechteste Wahl sein. Ich als Bauherr lasse mir aber in dem Punkt nicht die Karten aus der Hand nehmen!

Also nicht nur grosse Generalunternehmen geht, sondern auch die lokalen Handwerker von neben an - aber eben unter der Kontrolle der Bauaufsicht, die auch für die korrekte Ausführung der Arbeiten unterschreiben muss. Diese Unterschrift gilt im übrigen auch für den Bauherren, dass korrekt gebaut wurde. Wer von uns kann das schon beurteilen, ob der verwendete Beton für das Fundament korrekt ist oder die Armierung der Balkons auch die Lasten tragen kann.

Ein (grosser) Generalunternehmer kann auch sinnvoll sein. Hängt immer vom Einzelfall ab.

adria.sibenik Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 182

04.08.2017 22:41
#10 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

@IvoCro hat das alles richtig beschrieben.

Hier nur kurze Ergänzung:

<Die Ingineure erstellen am Ende die Abnahmeberichte. Wenn das alles vom Bauamt auf Richtigkeit geprüft wird erhält man eine Nutzungserlaubnis "uporabna dozvola". Oder bekommt man eine Bescheinigung ( potvrda ) über die Befreiung von uporabna dozvola, wenn die BRUTTO Fläche des Hauses weniger als 400 qm beträgt, gemäß.. ( temeljem čl. 256. st. 1. Zakona o prostornom uređenju i gradnji ). Diese potvrda /obavijest fügt man der ganzen Dokumentation für den Kataster bei. Danach wird das Objekt im Karasteramt und Grundbuchamt eingetragen und man hat somit ein legales Haus!<

garfield Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

05.08.2017 16:38
#11 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Ganz herzlichen Dank für die schnellen und kompetenten Antworten.

Jetzt habe ich den ganzen Vorgang verstanden und versuche nun die richtigen Wege schnellstmöglich einzuschlagen, damit wir nicht die Termine überschreiten.


Danke und viele Grüße
Jürgen

Rosa Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1

18.07.2018 07:28
#12 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Guten Tag, wir bauen gerade mit einem Bauträger in Dalmatien. Das Haus is soweit fertig. Scheinbar gibt es nun Probleme die Nutzungsgenehmigung zu beantragen.
Welche Unterlagen, Abnahmen usw. Sind nötig??
Der Bauträger ist nicht kommunikativ, heißt wir wissen nicht wo genau das Problem liegt.
Scheinbar muss das Objekt von der Gemeide wo wir gebaut haben, von der Stadt Sibenik und vom Denkmalamt ( gebaut auf leerem Grundstück, dass aber unter Denkmalschutz steht )
Abgenommen werden. Bin ratlos. Für einen Tip wäre ich dankbar.

Kerum Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 2.678

18.07.2018 09:19
#13 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Zitat von Rosa im Beitrag #12
Guten Tag, wir bauen gerade mit einem Bauträger in Dalmatien. Das Haus is soweit fertig. Scheinbar gibt es nun Probleme die Nutzungsgenehmigung zu beantragen.
Welche Unterlagen, Abnahmen usw. Sind nötig??
Der Bauträger ist nicht kommunikativ, heißt wir wissen nicht wo genau das Problem liegt.
Scheinbar muss das Objekt von der Gemeide wo wir gebaut haben, von der Stadt Sibenik und vom Denkmalamt ( gebaut auf leerem Grundstück, dass aber unter Denkmalschutz steht )
Abgenommen werden. Bin ratlos. Für einen Tip wäre ich dankbar.



Welche Ferndiagnose willst du denn hören, der Bauträger hüllt sich in schweigen dann greif zum Hörer und ruf einfach in der Gemeinde an.
Mein Vater bereitet gerade eine Klage gegen die Stadt Nasice vor, der hat ein Grundstück gekauft und für die Baugenehmigung musste zuerst die Zufahrt errichtet werden das was er auch getan hat.

Dann allerdings starteten in der Stadt Kanalisationarbeiten, sprich es wurde umgegraben und sein schönes Brückchen und Teil der Zufahrt abgerissen.
Ergo steht er ohne Baubewilligung da, denn er muss wieder alles neu herrichten lassen, auf eigene Kosten.

Dieses Posting enthält Spuren von Interpretationsspielräumen.

Manubu Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

07.10.2018 19:26
#14 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Hallo,
ich habe Fragen zu dem folgendem Satz: "Natürlich ist es immer günstiger durch Nachbarn, ortsansässige Meister oder in Eigenleistung zu bauen, jedoch aber nur bei kleineren Arbeiten die keiner besonderen Bauerlaubniss unterzogen werden."

Welche Arbeiten kann ich denn in Eigenleistung erbringen?

In Deutschland ist es möglich fast alle Arbeiten in Eigenleistung zu erbringen. Ich darf unter anderem Stromleitungen verlegen und Steckdosen anbringen, solange ein Meister den Stromkasten/Sicherungskasten anschließt; man darf auch Mauern hochziehen oder das Dach decken, Heizungrohre verlegen/Heizkörper motieren usw.. Manche Dinge, wie z.b.: Hauptstromanschlüsse müssen wahrscheinlich von einem zertifiziertem Meister/Betrieb abgenommen werden, jedoch kann ich ca. 90% des Hausbaues selbst erledigen.

Ist dies in Kroatien so nicht erlaubt?

Welche Nachweise muss ich bringen/führen um ein Haus in Eigenleistung bauen zu können?

IvoCro Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 89

09.10.2018 10:55
#15 RE: Braucht man eine "Uporabna dozvola" ??? antworten

Hallo @Manubu

Im Normallfall ist es so, dass ein Generalbauunternehmer nach Baugesetz ein Haus bauen darf, der auch alle weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt...
Es dürfen aber auch Einzelpersonen als Bauträger in der Meldung der Baustelle eingetragen werden, die folgende Voraussetzungen erfüllen;
- Diplomierte Architekten, Bauingineure und andere aus dem Bauwesen diplomierte Personen die in Kroatien auch die staatliche Fachprüfung bestanden haben.
- Diese Personen dürfen nur als Bauträger eingetragen sein, wenn das Haus für den eigenen Bedarf gebaut wird und es muss minimal 70% der Fläche als Wohnfläche angegeben sein. Es dürfen in diesem Fall maximal 2 Wohneinheiten erbaut werden.

Hier kurze Beschreibung wie es im Normalfall abläuft;
Nachdem eine Baugenehmigung erteilt ist, sollte man die Bauarbeiten innerhalb der gegebenen Frist (je vom Bauamt unterschiedlich) anmelden.
Bei der Meldung muss ein Generalbauträger eingetragen werden der mit seinem Bauleiter für die Baustelle verantwortlich ist.
Neben Bauträger wird auch der Bauaufsichtsingineur eigetragen. Hierfür werden Verträge unterzeichnet und ggf. mit beigefügt.
Die Meldung der Baustelle sendet das Bauamt an die Bauinspektion und weitere Institutionen.
Alle Bauarbeiten werden im Baubuch geführt und evidentiert, vom Bauleiter und Bauaufsichtsingineur unterzeichnet.
Es werden Proben und Atteste der Baumaterialien deponiert und auch im Baubuch evidentiert und durch Berichte eingetragen.
Im laufe der Bauarbeiten werden auch Zwischenbauabnahmen durchgeführt.
Nach Fertigstellung des Objektes wird Antrag auf die entgültige Bauabnahme gestellt (dafür werden alle Bauunterlagen incl. Ausführungsprojekte benötigt).
Nachdem die Baukommision am Objekt war und alles positiv verlaufen ist, wird nach einiger Zeit die Nutzungserlaubnis die "Uporabna dozvola" erteilt.

Falls Sie vom Fach sind, in Ihrem Land bereits tätig sind in der Baubranche und möchten evtl. einige Arbeiten in Eigenleistung am Hausbau erbringen um an Kosten zu sparen, können Sie sich sicherlich mit jedem Bauträger absprechen einige Handwerksarbeiten die innen anfallen selber durchzuführen.

L.G.

Ivo

www.hausbau-kroatien.hr

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