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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 8 Antworten
und wurde 629 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
schwabe87 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

20.09.2017 08:39
Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Hallo Leute,

ich war dieses Jahr mal wieder in Kroatien und habe gegen Ende meines Urlaubs

ein Apartment angeschaut das zu verkaufen ist.

Bin schwer daran interessiert und habe deshalb ein paar Fragen an euch

auf was man hier unbedingt achten sollte und wie die Vorangehensweise bei einem Kauf einer Immobilie

in Kroatien sein sollte.


Es handelt sich hierbei um ein Haus, in welchem es zwei Wohnungen gibt.

In der einen Wohnung lebt der Verkäufer, das andere Apartment möchte er verkaufen.

Angeblich steht der Verkäufer als alleiniger Besitzer im Grundbuch (für das komplette Haus)

Könnt Ihr mir evtl. Schritt für Schritt beschreiben, wie man da jetzt vorgehen sollte.

Wie sieht es mit einem Vorvertrag aus und wo lässt man diesen Vertrag dann prüfen.

Wo muss ich aufpassen, dass ich nicht verarscht werde und was für laufende Kosten (außer Strom und Wasser) hat man ungefähr im

Monat wenn man in Kroatien eine Immobilie besitzt.



danke und gruß

schwabe87

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 229

20.09.2017 09:52
#2 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Hallo Schwabe,
in dem von dir genannten Fall versucht der Eigentümer eines Hauses, dich an den Herstellkosten zu beteiligen. Ist grundsätzlich nicht verkehrt - aber!!!
Wie auch in Deutschland kannst du eine Wohnung nur dann verkaufen, wenn die Teilungserklärung vorliegt. Das ist dann auch so im Grundbuch vermerkt. Gibt es das nicht, dann kann dir der Verkäufer eigentlich auch nur einen Teil von seinem gesamten Grundbucheintrag verkaufen, z.B. 50%. Das betrifft dann aber auch die gleichen Rechte / Pflichten für die Nutzung aller zum Haus gehörenden Einrichtungen (Garten, Garage, Strom, Wasser, ....).
Prüfe daher zunächst erstmal den Grundbucheintrag. Das kannst du selbst online machen und auch mit wenigen kroatischen Sprachkenntnissen kommst du zum Ziel. Hier der Link dazu: Kataster
Ansonsten muss im Vertrag alles genau beschrieben werden, was dir für das Geld gehören soll, welche Rechte du hast und welche Pflichten.
Eigene Wasseruhr, Gas- oder Stromzähler sind nicht unbedingt Standard bei solch kleinen Objekten und müssen von dir als Käufer vermutlich nachinstalliert werden.
Ein Vorvertrag ist üblich und dann wird auch schon die Anzahlung fällig.
Ein Notar beglaubigt dir nur die Unterschriften der Vertragspartner. Um den Vertragsinhalt und auch die Richtigkeit der darin gemachten Angaben musst du dich selbst kümmern. Gehört das Grundstück / Haus mehreren Personen, so müssen alle in dem Vertrag genannt sein! Ansonsten machst du nur mit einer Person den Vertrag und auch nur für seinen Anteil am Ganzen. Beispiel: 2 Eigentümer je 50/50 für alles eingetragen, im Verkaufsvertrag steht aber nur ein Verkäufer = du kaufst also nur 25% vom Ganzen!

Grundsätzlich rate ich dir, die Finger von solchen Deals zu lassen. Der erste Streit ist schon vorprogrammiert, wenn es Reparaturen gibt. Ist deine Wohnung z.B. unter dem Dach und es regnet bei dir rein - Pech gehabt! Du zahlst die Dachreparatur. Ist der Zufahrtsweg, das Tor, die Eingangstür, .... defekt - Pech gehabt - du wirst so über den Tisch gezogen, dass du die dabei entstehende Reibungshitze noch als Nestwärme empfindest. Der Verkäufer dürfte in diesen Fällen als "Hausverwalter" auftreten, die Handwerker beauftragen und dir die Rechnung auf den Tisch legen.

Ansonsten suche hier im Forum nach ähnlichen Einträgen. Da ist eigentlich schon alles beschrieben.

schwabe87 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

20.09.2017 10:31
#3 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Hallo Trash4u,

also über die Teilungserklärung hat der Verkäufer bereits mit mir gesprochen, das wird aufjedenfall durchgeführt.

Wie viel kostet eine solche Teilungserklärenung?


"Eigene Wasseruhr, Gas- oder Stromzähler sind nicht unbedingt Standard bei solch kleinen Objekten und müssen von dir als Käufer vermutlich nachinstalliert werden."

-----> genau das stimmt, müsste ich auf eigene kosten nachinstallieren lassen. (für Strom und Wasser) Was zahlt man in Kroatien dafür?



"Gehört das Grundstück / Haus mehreren Personen, so müssen alle in dem Vertrag genannt sein! Ansonsten machst du nur mit einer Person den Vertrag und auch nur für seinen Anteil am Ganzen. Beispiel: 2 Eigentümer je 50/50 für alles eingetragen, im Verkaufsvertrag steht aber nur ein Verkäufer = du kaufst also nur 25% vom Ganzen!"

----> das kann ich ja dann über den Link den du mir geschickt hast überprüfen lassen, oder?

Ich habe auf der geoportal Seite allerdings nur eine Nummer für das Haus gefunden, das sieht so: 2975/2 wo muss ich die eintragen um herausfinden zu können wer alles im Kataster steht?

danke für deine Hilfe

und gruß

Schwabe

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.526

20.09.2017 10:48
#4 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Zitat von schwabe87 im Beitrag #3
Hallo Trash4u,

also über die Teilungserklärung hat der Verkäufer bereits mit mir gesprochen, das wird aufjedenfall durchgeführt.

Wie viel kostet eine solche Teilungserklärenung?


"Eigene Wasseruhr, Gas- oder Stromzähler sind nicht unbedingt Standard bei solch kleinen Objekten und müssen von dir als Käufer vermutlich nachinstalliert werden."

-----> genau das stimmt, müsste ich auf eigene kosten nachinstallieren lassen. (für Strom und Wasser) Was zahlt man in Kroatien dafür?







@schwabe87: Verrenne dich mal nicht in deiner Euphorie. Wenn die Teilungserklärung (Etažiranje) noch nicht einmal im Ansatz durchgeführt ist, dann solltest du die Finger davon lassen !

Strom/ Wasser etc. sollst du veranlassen ? Das hört sich für mich alles nach einem Klassiker an. Wieso bringt der Verkäufer nicht selber alles i.O. und verkauft dann ? Wahrscheinlich das alte Balkanleiden; Ebbe auf'm Konto ?!

Wenn du aber unbedingt dieses Objekt haben willst, dann frag doch mal bei User @IvoCro an (www.hausbau-kroatien.hr), Ivo kann zuverlässig und seriös checken ob alles kosher ist oder nicht. Besser vorab Fachmann Ivo beauftragen als ein Magengeschwür wg. Leichtsinnigkeit bekommen.

Lieber einen Thun als nix tun!

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 229

20.09.2017 12:12
#5 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Hallo Schwabe,
in der ersten Zeile trägst du die Opcina ein, zu der die Gemeinde gehört (gehe auf die Lupe und suche den richtigen Eintrag)
in der zweiten Zeile trägtst du den Ort ein, in dem sich das Grundstück befindet (gehe auf die Lupe und suche den richtigen Eintrag)
in der dritten Zeile trägst du dann die Katasternummer ein
unten recht auf "Pregledaj" drücken und dann solltest du schon mal einen Schritt weiter sein.

Es setzt aber etwas kroatische Sprachkenntnisse voraus. Völlig ohne wird es sehr schwierig.

Die Trennung der Hausanschlüsse ist nicht möglich. Es gibt nur die Möglichkeit der Unterverteilung der Zähler. Diese Anschlüsse, sollten die dann wirklich auch nur auf deinen Namen laufen, dürfen nur von der HEP (Strom), Vodovod (Wasser) ausgeführt werden. Dort sind die entsprechenden Anträge zu stellen. Diese Kosten können schon mal in Richtung von 1.000 bis 2.000 EUR/Anschluss gehen. Es spricht aber nicht dagegen, dass du eigene Zähler setzt, über die dann die Abrechnung mit dem Hauptanschlußinhaber gemacht wird.
Was ist dann mit dem Abwasser? Gibt es einen Kanalanschluß oder nur Grube?

Kosten der Teilungserklärung schätze ich über den Daumen auf mindestens 2.000 EUR.

schwabe87 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

20.09.2017 13:07
#6 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

@Ribar

ja das ist klar, werde da nichts kaufen bevor nicht alles zu 100% passt...
auch die kosten für den seperaten Wasser/Stromanschluss u. Teilungserklärung sollte eig. der Verkäufer übernehmen, werde ich aber dann wenn es soweit ist, noch aushandeln

@trash4u

ok danke für die Info ich versuche es später nochmal bzw. lass es mal von kroatischen Bekannten prüfen.

Das Apartment ist ziemlich nahe am Meer und ich meine das es da einen Kanalanschluss gibt.

Weiter oben haben sie glaube ich Sickergruben.

Spielt das auch noch eine wichtige Rolle ob Sickergrube oder Kanalanschluss?

Mirine Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1

21.09.2017 21:31
#7 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Hallo Schwabe, habe 2015 seit langen mal wieder in Kroatien Urlaub gemacht und darauf 2016 ein Apartment auf der Insel ciovo gekauft. Schau in den Immobilien Seiten. Es wird mehr angeboten wie du kaufen kannst. Kann dir nur raten, kauf eine Neue Wohnung mit teilungserklärung und von einem Makler. Der Makler verrichtet den Job eines deutschen notarsngestelten. Heust, er erledigt alle gesetzlichen Formalitäten und bekommt erst dann sein Geld gegen Rechnung. Die nehmen in der Regel 2-3%. Der kroatische Notar haftet nur für die Unterschrift nicht für den Inhalt der Verträge. Ich habe mir deshalb zusätzlich einen Gerichtsdolmetscher hinzugezogen. Sei vorsichtig und wünsche dir viel Erfolg. Wenn du alles geschafft hast Dauer ca 1 Jahr wirst du ein super Gefühl haben👍

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.526

22.09.2017 05:43
#8 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Zitat von schwabe87 im Beitrag #6
Das Apartment ist ziemlich nahe am Meer und ich meine das es da einen Kanalanschluss gibt.
Weiter oben haben sie glaube ich Sickergruben.
Spielt das auch noch eine wichtige Rolle ob Sickergrube oder Kanalanschluss?

Da könnte schon vorprogrammierter Ärger im Gebälk schweben:

"Kanalanschluss" direkt ins Meer ist zwar gängige Praxis, aber absolut illegal !

Gemeinsame Sickergrube könnte irgendwann zu Streitereien führen, wir hatten vor einiger Zeit hier schon mal das Thema, da hatte Einer dem Anderen die Leitung gekappt, weil Sickergrube auf "seiner" Seite. Ausserdem muss die ja auch ab und an mal geleert werden, irgendwann könnten sich da die Frage stellen, wer nun zu zahlen hat. Dieses Detail würde ich u.a. vorab mit einem Anwalt besprechen und explizit im Kaufvertrag dingfest machen, natürlich so formuliert, dass du auch dann auf der sicheren Seite bist, falls der Verkäufer eines Tages den Rest der Hütte verkauft.

Lieber einen Thun als nix tun!

I-LOVE-KRK Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 2

07.11.2017 16:54
#9 RE: Apartmentkauf in Kroatien - Was ist alles zu beachten? antworten

Hallihallo!

Ja, auch von mir der dringende Rat nur über einen Makler mit Lizenz zu kaufen. Die Verträge sollten von einem Fachanwalt vor Ort erstellt werden. Makler und Anwalt prüfen alle Papiere der Immobilie.
Hier steht sehr gut beschrieben, wie der Ablauf eines Immobilienkaufs in Kroatien ist.
http://domino-realestate.de/immobilie-kaufen-kroatien/

Hier inserieren alle kroatischen Makler ihre Immobilien. Über 70.000 Angebote in ganz Kroatien.
http://www.realestatecroatia.com/ger/default.asp

Viel Erfolg!

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