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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 14 Antworten
und wurde 876 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Franke Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

04.10.2017 10:32
Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Guten Morgen zusammen,

wir suchen seit einiger Zeit eine Immobilie zur Kapitalanlage. Zuerst in Deutschland aber nun sind wir auf die Idee gekommen wir könnten das schöne mit dem nützlichen verbinden und in Kroatien ein Ferienhaus erwerben und vermieten.

Eine passende Immobilie zu finden ist hierbei wohl das kleinere Problem. Obwohl wir uns im Netz recht gut eingelesen haben bleiben einige Fragen offen. Geplant ist ein Ferienhaus in der Region Istrien. Es stehen einige gute Objekte in der nähe von Porec zur Wahl. Ziel ist es die Immobilie zu vermieten.

Ich denke hier im Forum gibt es sicher einige die als deutscher ein ähnliches Konzept verfolgen und würde mich daher über ein paar Tipps oder Kontakte freuen.

Folgende Fragen sind momentan offen:

- Mit welchen Provisionen muss ich in etwa bei Portalen wie Novasol rechnen. Mir ist klar das die Provision durch den Urlauber getragen wird. Dennoch muss ich als Vermieter wissen in welcher Größenregion sich die Provision bewegt um meine Miete zu kalkulieren und konkurrenzfähig zu bleiben.

- Ein Teil der Kosten soll durch einen Kredit bewältigt werden, kann ich diesen bei einer deutschen Bank abschließen wenn die Immobilie in Kroatien ist oder muss dieser über eine kroatische Bank laufen? Ich hörte in Kroatien sind die Zinsen deutlich höher wie in Deutschland.

- Wie verhält es sich genau mit der Steuer auf die Mieteinnahmen? In Kroatien gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen das heißt ich muss in Kroatien auf meine Gewinne Steuern entrichten. Kann ich meinen Kredit wenn dieser über eine deutsche Bank läuft dann in Kroatien als Ausgabe geltend machen um nicht die gesamten Mieteinnahmen als Gewinn zu versteuern?

- Gibt es eine Art Vermietungskomplett Service und wenn ja mit welchen Kosten ist zu rechnen? Sprich Schlüsselübergabe, Haus putzen, Garten in Schuss halten, Abreise kontrollieren usw.?


Vielleicht kann einer berichten oder einen Kontakt (Finanzberater o.ä. mit Kroatien Erfahrung) im Raum Bayern empfehlen.

Grüße

Thofroe Offline

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 9.537

04.10.2017 12:18
#2 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Ich hoffe, es melden sich hier noch einige Profis, die exakte Antworten beisteuern können.

Ich möchte daher zunächst erst einmal zwei Denkanstöße geben:
Ich glaube nicht, dass eine deutsche Bank so ohne weiteres eine Immobilie im Ausland finanziert. es sei denn man kann Sicherheiten bieten, die nicht diese Immobilie selbst ist.
Weiterhin ist ein Vermietung immer problematisch, wenn man nicht selbst vor Ort ist.
Hier hatten wir mal ein ähnliches Thema, da wurde lediglich eine Betreuung für ein Haus gesucht, welches nicht mal vermietet werden sollte:
Suche Hausbetreuung in Kroatien/Umgebung Vrlika

-------------------------------
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Franke Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

04.10.2017 12:26
#3 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Hallo,

Sicherheiten hier in Deutschland sind selbstverständlich gegeben. Mir ging es jetzt auch nicht darum die Rahmenbedingungen des Kredits zu erörtern sondern rein darum ob dies überhaupt möglich ist oder eben nur über eine kroatische Bank funktionieren kann. Denkbar wäre ja auch eine deutsche Bank die in Kroatien Geschäftsstellen hat. Daher die Frage wie man das am besten handhaben sollte oder wie das jemand der selbiges Konstrukt verfolgt gehandhabt hat

Ich hörte dass es in Istrien mehrere Firmen gibt die eine Art Hausbetreuung anbieten. Sprich Schlüsselübergabe, reinigen usw. Kann mir nicht vorstellen das man daraus in Kroatien noch kein Geschäftszweig entwickelt haben soll. Schließlich sind einige Ferienhäuser vor Ort Kapitalanlagen bei denen der Eigentümer nicht vor Ort ist.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 226

04.10.2017 15:07
#4 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Hallo Franke,
die Provisionen betragen so um die 15% plus 25% MWST, d.h. ca. 20% vom Umsatz über die Agentur.
Eine Immobilie in HR kannst du nicht als Hypothek in DE einer Bank andrehen (ging zumindest bislang nicht). Wenn du aber schon eine Immobilie in DE hast, dann beleihe eben die bis zur Obergrenze und verwende das Geld dann für deinen Traum in HR.
Es gibt ein DBA zwischen HR und D. Immobilien werden immer in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Wenn du die Immobilie als Privatier betreibst gilt: Eine Einnahmeüberschußrechnung wie in DE ist in HR unbekannt, d.h. es gibt eine pauschale Einkommenssteuer auf deinen Umsatz. Ob du Kosten hast (z.B. Abschreibung, Zinsen, Strom, Wasser, Reparaturen) interessiert den HR Fiskus nicht! Sonst wäre er nicht erst morgen Pleite, sondern schon letzte Woche.
Wenn du die Immobilie als Firma betreibst, dann muss alles über die Firma laufen, einschließlich der Kauf des Objektes. In diesem Fall kannst du Kosten für Kredit (nur den in HR), Abschreibung, Reparaturen,etc. absetzen. Hat hat aber den faden Beigeschmack, dass die Kosten für eine Firma höher sind, als wenn du das als Privatier betreibst. Du hast einen Buchhalter etc. an der Backe.
Es gibt kompletten Service (Vermietung, Empfang, Betreuung der Gäste, ....). Hier rechne mit ca. 50% vom Umsatz als Kosten wenn es über eine professionelle Agentur läuft.

Viel Spaß bei dem Businessplan.

Franke Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 3

04.10.2017 15:18
#5 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Hallo trash4u,

das hat mir schon sehr weitergeholfen.

Vielen Dank für die wertvollen Infos.

Kerum Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 2.123

04.10.2017 17:34
#6 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Zitat
Ich hörte in Kroatien sind die Zinsen deutlich höher wie in Deutschland.



Je höher das Risiko des Ausfalls desto höher die Zinsen, auch in Deutschland.

Zitat
Kapitalanlage



Ich war kurz vor dem US-Bankencrash dabei, eine Hütte für 130K mit Pool in Cape Coral zu kaufen.
Da mir meine Alten damals schlaflose Nächte ersparen wollten, war die Sache wieder schnell Geschichte.

Heute sind die Hütten wieder das 4fache wert und werden vorwiegend für ein paar Wochen hauptsächlich von
Rentnern über die Wintermonate gemietet.

Wieviel müsstest du denn finanzieren?

Hier könnte ihre Werbung stehen

susi696 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 193

07.10.2017 16:55
#7 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Hallo,
ich muss leider trash4u widersprechen. Es gibt auch in HR eine Einnahmen Überschuss Rechnung.
Wir vermieten auch privat, also haben keine Firma. Ich mache jeden Monat für das Finanzamt über eine Steuerberaterin eine Einnahmen/Ausgaben Aufstellung.
Auf die Mieteinnahmen muss ich 13% PDV bezahlen. Die PDV von 25% oder manchmal auch weniger auf meine Ausgaben kann ich gegenrechnen.
Am Ende des Jahres kommt noch die Einkommensteuer hinzu, sofern das Einkommen über dem Freibetrag von 32000 kn liegt.
Wir haben auch in D finanziert. Das allerdings interessiert das Finanzamt in HR nicht, also Zinsabschreibung etc. ist nicht möglich.
Ich kann allerdings laut unserem letzten Steuerbescheid hier in D auch keine Ausgaben wie Zinsen etc.geltend machen, obwohl wir das und auch unser Steuerberater hier in D dachten.

Gruß Susanne

Dasty Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 237

07.10.2017 22:28
#8 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Hallo sus696 ich dachte,in HR kann man die Ausgaben nicht gegenrechnen..so die Info von einigen Steuerberatern...wo ist den deine Steuerberatrin ?

LG,
Sanja

gleil Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 23

Gestern 00:28
#9 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Ausschlaggebend ist in der Tat, ob man das Haus als Firma oder privat vermietet.

Bei der privaten Vermietung kommt es darauf an, ob gewisse Umsatzgrenzen überschritten werden. 2017 liegt die Umsatzgrenze bei ca. 30000 €, 2018 bei 40000 €. Darunter kann man günstig pauschalieren. D.h., die Versteuerung ist sehr gering, einen Steuerberater kann man sich sparen. Kurzum, es kommt darauf an, in welchem Mietpreissegment sich die Immobilie befindet.

Luxusvillen sind derzeit ganz schnell im Bereich, in dem die PDV gezahlt werden muss. Gewisse - in Kroatien entstehende - Unkosten (Strom, Reinigung, Hausmeisterkosten, Poolreinigung, Agenturprovision usw., nicht jedoch Baukosten) kann man in der Tat gegenrechnen, daher Rechnungen verlangen. Geschickt und trotzdem legal durchgeführt, kommt man auf einen Steuersatz von ca. 13 %. Dazu ist unbedingt anzuraten, einen Fachmann (am besten Beratungsgesellschaften, muss ja nicht immer BC oder Del. sein) mit seinen Diensten zu beauftragen (50 bis 250 €/h). Wer sich eine Luxusvilla hinstellen kann, mit den erwähnten hohen Umsätzen, von dem kann man auch erwarten, dass er die Bücher dann selbst führen - oder eine Person damit betrauen kann. Dies muss die Beratungsgesellschaft nicht unbedingt führen.

Erstaunlicherweise gibt es an der Adria sehr wenige Villen, die PDV zahlen müssen. Obwohl sie durchweg gut vermietet sind, mit Tagespreisen sogar über 2000 €. Wie machen die das? Da gibt es ein paar Tricks in der Grauzone, bald deutlich im illegalen Bereich:
1. sie teilen die Immobilie auf ihre Familienmitglieder auf, teilweise sogar auf nicht volljährige Kinder. Damit wird der Gesamtumsatz geteilt und die PDV-Grenze wird im Einzelnen nicht erreicht. Da drückten die regionalen Finanzbehörden zwei Augen zu, insbesondere wenn es der "spendable Kumpel vom Boccia-Spiel" war.
Oder 2., klassisch, es werden manche Gäste ganz einfach nirgends aufgeführt, was in der Nebensaison eher unentdeckt funktionieren könnte. Aaaber, es ändern sich nun mal auch hier die Bedingungen. Noch sind die OBERSTEN Finanzbehörden mit der Lösung ein paar grösserer Finanzdelikte beschäftigt. Demnächst sind die Luxusvillen an der Reihe, sogar deutsche Behörden stehen da beratend zur Seite! Dann geht auch nichts mehr mit "das sind Freunde, die in meinem Haus Urlaub machen". Es geht dann sogar weiter, als Besitzer der Immobilie muss man selbst PDV auf den obligatorisch zu nennenden Vermietungspreis zahlen, wenn man selbst im eigenen Objekt urlaubt. Übrigens werden die Behörden, machen sie teilweise schon, zunächst die TZs des Ortes aufsuchen und sich die Liste der gemeldeten Gäste geben lassen, bevor sie vorstellig werden.
In einer bekannten Region werden die Bücher von etlichen - teilweise sehr bekannten Villen - gründlich gefilzt werden. Bei einigen wird es sehr viel Erklärungsbedarf geben, nicht nur bei Fußballern.

Um Vorurteile auszuräumen: ausländische Hausbesitzer an der kroatischen Küste zeigen eine wesentlich bessere Steuerzahlungsmentalität als kroatische!

Und nun das Wesentliche: es gibt das Doppelbesteuerungsabkommen, doch wird dringend geraten, die Einnahmen aus Kroatien auch in seiner zweiten Heimat Deutschland anzugeben. Man muss es zwar nicht ein zweites Mal versteuern, doch nehmen die Einnahmen Einfluß auf den bestehenden Steuersatz in Deutschland. Hat man einen Spitzensteuersatz, muß einen die Meldung nicht beunruhigen. Hat man keinen, kann dies auf die Kalkulation des Mietpreises der kroatischen Immobilie sehr wohl Einfluß nehmen.

Ein Trugschluß ist es zu glauben, dass die deutschen Finanzbehörden nie und nimmer von vor ihnen verheimlichten Einnahmen Wind bekommen. Da gibt es nämlich etliche Kontrollmechanismen in beide Richtungen, in Deutschland südliche Bundesländer.
Zum Schluß: wer sich in Deutschland eines Spitzensteuersatzes erfreuen darf, d.h., für den die Meldung der Vermietungserlöse unerheblich ist, ändert seine Meinung spätestens, wenn er in Rente geht. Denn der womöglich geringere Steuersatz könnte daraufhin einen Sprung nach oben machen...

willi84 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 9

Gestern 08:58
#10 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

Lese hier ja schon von Anfang an mit.. sehr interessante und detaillierte Antwort, gefällt mir gut.. danke :)

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 226

Gestern 11:53
#11 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

@susi696; Einnahmenüberschussrechnung

Das ist neu für mich. Du ziehst dann also von deinen Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung sämtliche mit eben den, mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Kosten ab und zahlst nur auf diese Differenz deine Einkommensteuer in HR? Zu den Ausgaben der Vermietung gehören nach meinem Verständnis die Kosten für Strom, Gas, Wasser, Reparaturen und Instandhaltung (Material für z.B. Farbe, Kabel, Handwerker, ...), die laufenden Kosten für die Austattung (Bettwäsche, Matratzen, Handtücher, ...), Ersatz der Möbel, Abschreibung der Immobilie, gezahlte Provisionen an Agenturen, Telefon / Internet bzw. TV für Gäste, .....?
Zusätzlich kannst du von der, auf deine Einnahmen zu entrichtende PDV, die PDV deiner o.g. Ausgaben in Abzug bringen?

Wer ist dann dein Steuerberater in HR?


Ansonsten kann ich mich der Aussage von Gleil

Zitat
Ein Trugschluß ist es zu glauben, dass die deutschen Finanzbehörden nie und nimmer von vor ihnen verheimlichten Einnahmen Wind bekommen. Da gibt es nämlich etliche Kontrollmechanismen in beide Richtungen, in Deutschland südliche Bundesländer.


nur anschließen. Die Zeiten sind leider vorbei - zumindest für Europa. Evtl. geht noch was in Nigeria oder Mali aber auch das wird immer schlechter.

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 35.345

Gestern 12:10
#12 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

So wie ich das verstanden habe, wird nur die PDV, die in den Kosten enthalten ist, gegengerechnet und von der zu zahlenden PDV aus der Vermietung abgezogen. Die Kosten selber anscheinend nicht.

________________________
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susi696 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 193

Gestern 12:44
#13 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

@trash4u
Also Einkommensteuer zahle ich von meinen Einnahmen der Vermietung in HR jährlich. Hier gibt es einen Freibetrag von 32000 kn.
Es werden Ausgaben ohne Mehrwertsteuer gegen Einnahmen ohne Mehrwertsteuer gegengerechnet. Welche Ausgaben genau erschließt sich mir aus der Aufstellung meiner Steuerberaterin leider nicht.
Ich habe gerade noch einmal in den Unterlagen nachgeschaut. Es sind nicht alle Ausgaben. Das war 2015
2016 bin ich nicht über den Freibetrag der Einnahmen gekommen. Musste also keine Einkommensteuer bezahlen.
Ich kann monatlich die PDV meiner Ausgaben im Zusammenhang meiner Vermietung gegen die PDV meiner Einnahmen abrechnen.
Also das ist z.B.die PDV aus Telefon, Wasser, Strom, Putzmittel, Wäscherei, diverse Anschaffungen für die Apartments.
Meine Steuerberaterin ist in Zagreb und ich schicke Ihr monatlich meine Einnahmen- und Ausgabenaufstellung und meine Rechnungen per mail.
Das funktioniert gut. In einigen Monaten habe ich ja keine Einnahmen, also gibt es durch meine Ausgaben ein PDV Guthaben beim Finanzamt.
Das wird dann auf meine Einnahmen PDV angerechnet.
Leider war ich zu Beginn der PDV Besteuerung auf Vermietungen sehr verunsichert, weil ich die unterschiedlichsten Aussagen von kroatischen Steuerberatern bekommen habe. 2 Steuerberater in Zadar haben mir z.B. die Auskunft gegeben, ich könnte nichts gegenrechnen und hätte nur Ausgaben. Das wäre eben in Kroatien so.
Jetzt kann ich sogar Ausgaben, die ich hier in D im Zusammenhang mit meiner Vermietung habe in HR geltend machen. Es muss nur auf der Rechnung meine kroatische Steuernummer und meine kroatische Anschrift stehen.
Gerne kann ich auf persönliche Nachfrage die Kontaktdaten meiner Steuerberaterin weitergeben.
@gleil
Leider kann ich nicht alles so bestätigen. Wir vermieten privat und liegen sicher unter der von dir angegebenen Umsatzgrenzen und zahlen trotzdem PDV. Außer der Einkommensgrenze von 32000 kn ist mir nichts bekannt. Auch ist meines Wissens nach jeder verpflichtet alle Abrechnungen über einen Steuerberater zu tätigen. Aber ich lasse mich hier gerne belehren. Woher hast du deine Informationen?

gleil Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 23

Gestern 13:29
#14 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

@696 Die PDV-Umsatzgrenze ist jeder seriösen Vermietungsagentur bekannt.
Unterhalb kann man wählen, ob Pauschalierung pro Bett oder die PDV-Lösung. Die günstige Pauschalierungsregelung konnten wir dieses Jahr selbst nutzen (im 1. Jahr erlaubt). Wenn man die 30000€-Grenze im Jahr 2017 überschreitet, fällt man das Jahr darauf - wie wir 2018 - nur noch unter die PDV-Regelung und kommt da nicht mehr heraus. Es sei denn, es gibt mal wieder eine Gesetzesänderung.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 226

Gestern 14:00
#15 RE: Ferienhaus kaufen und vermieten als Kapitalanlage antworten

@susi696
Vielen Dank für die Info. Kannst du mir bitte mal die Kontaktdaten der Steuerberaterin schicken (gerne auch per privater Mail). Die scheint, im Gegensatz zu den Anderen die ich bisher kennengelernt habe, nicht für das kroatische FA zu arbeiten, sondern für den Klienten. Das ist ein Lichtblick.

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