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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 18 Antworten
und wurde 5.805 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Simona B Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4

28.08.2018 20:36
Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Hallo miteinander,

ich bin neu hier und habe folgende Frage. Villeicht kann mir hjemand vo Euch helfen.

ich beschäftige mich zur Zeit damit, ein Ferienhaus in Kroatien zu erwerben und durch die Mieteinnahmen hiermit
jährlich unseren Kredit zu tilgen. Leider muss ich offen dazu sagen, dass ich mittlerweile ein wenig irritiert bin, welche Steuern von
uns an das zuständige Finanzamt zu errichten sind. Um vorweg zu gehen, planen ich mit Einnahmen in EUR von 9.000 bis 12.000.
Uns ist bekannt, dass wir eine sogenannte Bettensteuer zahlen müssen und unsere Immobilie beim Touristikverband anmelden müssen.
„Die wichtigsten Änderungen im Körperschaftsteuergesetz
Der Steuersatz wurde von 20 % auf 18 % gesenkt.
Für Steuerpflichtige mit Jahresumsätzen von unter HRK 3 Millionen (in EUR ca. 403.545) wurde der Steuersatz auf 12 % gesenkt.
Für Steuerpflichtige mit Jahresumsätzen von weniger als HRK 3 Millionen in der vorigen Steuerperiode gibt es nun die Möglichkeit der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage nach einem Cashflow-Prinzip.
-> Was bedeutet das für uns ? Legt die jeweilige Gemeinde hier einen pauschalen Steuersatz fest ? Gilt dieser nur kroatische Staatsbürger ?
Die Vergünstigung für reinvestierte Gewinne und Freihandelszonen wurde abgeschafft. Ausgenommen sind die in die erste Entwicklungsstufengruppe fallenden Gemeinden und die Stadt Vukovar.
Die Steuerbemessungsgrundlage wird um 50 % der Bewirtungskosten und 50 % der Fahrzeugkosten erhöht (gilt ab 01.01.2018).
Die aktuellen Neuerungen im Einkommensteuergesetz
Es wurden neue Steuersätze, Steuerklassen und persönliche Freibeträge eingeführt
Auf steuerpflichtige Einkommen bis zu einem Betrag von HRK 17.500 kommt ein Steuersatz von 24 % zur Anwendung.
Auf steuerpflichtige Einkommen von über HRK 17.500 (in EUR ca. 2350) kommt ein Steuersatz von 36 % zur Anwendung.
Der Betrag des persönlichen Basisfreibetrags wurde auf HRK 3.800 (in EUR ca. 511)erhöht.
Der Freibetrag für bestimmte Familienmitglieder wurde ebenfalls angehoben.
Die jährliche Einkommensteuer unterliegt künftig neuen jährlichen Steuersätzen:
Auf steuerpflichtige Einkommen bis zu einem Betrag von HRK 210.000 (ca. EUR 28.245) kommt ein Steuersatz von 24 % zur Anwendung.
Auf steuerpflichtige Einkommen von über HRK 210.000 kommt ein Steuersatz von 36 % zur Anwendung.
Das endgültige Einkommen (Einkommen aus Immobilien, Kapital, Versicherung) unterliegt keiner jährlichen Besteuerung. Die Steuerschuld aus diesen Einkünften wird während des Jahres ermittelt und bezahlt (basierend auf dem Zufluss-Prinzip) und gilt als endgültig.
Was ändert sich bei der Umsatzsteuer in Kroatien?
-----

Ab 01.01.2018 wird die Schwelle für die Umsatzsteuerregistrierung von HRK 230.000 auf HRK 300.000 angehoben (Gesamtnettoumsatz im Vorjahr)

Ich kalkuliere zur Zeit , da ich mit meinen Einnahmen hier in Deutschland meinen Kredit jährlich mit einer Sondertilgung abzahlen möchte.

Fazit
Ich zahle die jeweilige Bettensteuer Die Pauschaleinkommensteuer ist von Vermietern zu zahlen, die bis zu 20 Betten oder bis zu 10 Parzellen auf einem Campingplatz bei maximal 30 Gästen anbieten. Pro Bett beträgt die pauschale Einkommensteuer 300,00 kn (Kuna; ca. 40 €), Behelfsbetten fließen nicht mit in die Steuerberechnung ein. Zusätzlich die jeweilige Aufenthaltstaxe der Gemeinde.

Ich zahle Einkommenssteuer ( OIB muss vorhanden sein). Der Freibetrag von kn 3800 wir von meinen Einnahmen abzgl. meiner Ausgaben (Strom, Wasser, Telefon. Müll, Abwasser, Renovierungskosten etc.) abgezogen und wird mit 24% versteuert (oder sind es 36%). Fällt für uns auch eine Umsatzsteuer an ? eigentlich doch nur als Gewerbe ?

Liege ich hiermit pauschal richtig ?

Ich danke Ihnen für eine pauschale Antwort.

Vielen Dank
Simone

willi84 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 20

29.08.2018 09:45
#2 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Hallo Simone,

da ich gerade das gleiche vor habe und auch schon alle Infos von einem Steuerberater bekommen habe, kann ich dir das kurz zusammenfassen.

In unserem Fall, bei so "geringen" Einkünften, ist es am einfachsten für die Einkommensteuer die Pauschalierung zu nehmen. Hier bekommt man einfach den Steuerbescheid vom Finanzamt und muss keine Buchhaltung führen.

Die jährliche pauschale Einkommensteuer errechnet sich wie folgt:
(Anzahl der Betten) x (Höhe der Pauschalsteuer) x (Koeffizient der jeweiligen Region)

An meinem Beispiel berechnet sich das wie folgt: 6 x 300Kn x 0,85 = 1530Kn
Den Koeffizient 0,85 hat mir der Steuerberater gesagt.

Die Umsatzsteuer kassierst du ja von deinen Mietern und diese wird dann mit der Umsatzsteuer, die du für deine Ausgaben bezahlst, gegengerechnet. Je nachdem ob die eingenommene Umsatzsteuer höher ist, oder nicht, ergibt sich ein Guthaben oder Nachzahlung beim Finanzamt. Bei der Pauschalierung ist es auch so, dass 30% der gesamten Einkünfte als Ausgaben berücksichtigt werden.

Eine kleine Info am Rande noch, die man auch nicht vergessen darf.. es kann auch sein, dass du in D auch Steuern dafür zahlen musst.
Bei uns in Ö ist das nämlich so, allerdings hängt es davon ab wieviel du verdienst.
Als "Normalverdiener" mit einem 40h-Job fällt man da nämlich schon rein.
Hab nämlich auch schon mit mehreren gesprochen (auch Leute aus D) und fast alle hatten die Vermietung auf die Frau angemeldet, da diese mit z.B. einem 20h-Job einen geringeren Verdienst hat und somit fällt keine/oder nur wenig zusätzliche Einkommenssteuer im eigenen Land an.
Wie das in D ist, kann ich nicht sagen, aber ich denke es wird ähnlich sein. Dafür würd ich einfach mal einen Steuerberater bei euch fragen. Kann dir nur kurz mal erklären, wie das bei uns läuft:
Durch den normalen Verdienst wird man ja in eine Einkommensteuerklasse eingestuft. Würde man im eigenen Land vermieten, kommen die zusätzlichen Einkünfte dazu und man bezahlt mehr Einkommensteuer (oder Lohnsteuer).
Da man ja im Ausland vermietet und dafür auch dort Einkommensteuer bezahlt, kommen die zusätzlichen Einkünfte zum Verdienst dazu.
Dadurch ergibt sich ein Gesamteinkommen, für das sich dann ein höherer Steuersatz ergibt. Dieser Steuersatz wird aber dann nicht auf das Gesamteinkommen angewendet (wie bei der Vermietung im eigenen Land), sondern nur auf deinen Verdienst.

Ich hoffe es war halbwegs verständlich,.. sonst einfach fragen :)

Lg Willi

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 300

29.08.2018 10:49
#3 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Simone,
es hängt davon ab, ob du in HR eine Firma wegen der Vermietung aufmachst oder als privater Vermieter auftrittst. Die OIB benötigst du in jedem Fall, wenn du eine Immobilie hast.
Als privater Vermieter: pauschale Einkommensteuer pro Betten, Umsatzsteuer auf die Provision deiner Agentur, pauschale Kurtaxe - fertig

Aufgrund des DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) zwischen D und HR keine weitere Versteuerung der Einkünfte in D (Hoheit für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung obliegt dem Staat in dem die Immobilie liegt). Du solltest allerdings das bei der Einkommensteuererklärung angeben, dass du a) eine Immobilie und b) die Einkünfte bereits im Ursprungsland pauschal versteuert hast.

Eine Gegenrechnung der verauslagten Umsatzsteuer ist m.E. nur dann möglich, wenn du entweder über den 230 T HRK Umsatz liegst (du bist dann Umsatzsteuerpflichtig) oder aber eine Firma angemeldet (dann ist das eine ganz andere Baustelle und benötigst einen Steuerberater ohnehin) hast.

willi84 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 20

29.08.2018 12:57
#4 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Zitat von trash4u im Beitrag #3
Aufgrund des DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) zwischen D und HR keine weitere Versteuerung der Einkünfte in D (Hoheit für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung obliegt dem Staat in dem die Immobilie liegt). Du solltest allerdings das bei der Einkommensteuererklärung angeben, dass du a) eine Immobilie und b) die Einkünfte bereits im Ursprungsland pauschal versteuert hast.



Das dachte ich Anfangs auch, weil auch Ö hat mit HR ein Doppelbesteuerungsabkommen.
Konnte das nicht wirklich glauben und war dann bei einem Steuerberater bei uns, der mir das dann vorgerechnet hat.
Mittlerweile hab ich mir selbst eine Excel-Tabelle gebastelt, wo ich sämtliche Varianten durchrechnen kann.

Und auch der kroatische Steuerberater hat mir das so erklärt, hier ein Auszug aus seinem Mail:
"Wir nehmen an, dass Sie nicht in Kroatien steuerlich ansässig sind, sondern in Österreich. Somit sind Sie dazu verpflichtet ihr Welteinkommen in Österreich zu versteuern und nicht in Kroatien. Lediglich die in Kroatien erzielte Einkünfte (aus Vermietung) wären in Kroatien zu versteuern."

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 300

29.08.2018 13:13
#5 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Zitat
Somit sind Sie dazu verpflichtet ihr Welteinkommen in Österreich zu versteuern und nicht in Kroatien. Lediglich die in Kroatien erzielte Einkünfte (aus Vermietung) wären in Kroatien zu versteuern."



Der Steuerberater hat Recht beiden Sätzen. Allerdings kommt in Satz 2 dann das DBA zum Zuge. Demnach sind Einkünfte bereits schon in HR versteuert und dürfen nicht mehr in AT der Steuer unterzogen werden.

Hier ein Auszug aus dem DBA AT / HR

Zitat
Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen
Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt (Belegenheitsstaat). Dazu zählen vor allem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Liegenschaftsvermögen.
.... und weiter ...
Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
Um eine Doppelbesteuerung in den Vertragsstaaten zu vermeiden, gibt es zwei Methoden:
Anrechnungsmethode
Die Anrechnungsmethode sieht im Wesentlichen vor, dass die im Quellenstaat erhobene Steuer auf die Steuer im Ansässigkeitsstaat angerechnet wird. In Österreich findet die Anrechnungsmethode derzeit nur bei der Dividenden- und Zinsenbesteuerung Anwendung.

Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt
Bei dieser Methode befreit der Ansässigkeitsstaat die im anderen Staat bezogenen Einkünfte von der Besteuerung. Der Ansässigkeitsstaat erhebt jedoch vom übrigen steuerpflichtigen Einkommen jenen Steuersatz, der anzuwenden wäre, wenn die betreffenden Einkünfte nicht von der Besteuerung ausgenommen wären.

Kroatien wendet diese Methode nicht an. Österreich wendet die Befreiungsmethode an, soweit nicht die Anrechnungsmethode Anwendung findet.


Quelle: DBA AT / HR

Es ist korrekt, dass die Einkünfte zunächst auf dein Welteinkommen gerechnet werden. Allerdings wird die bereits gezahlte Steuer in HR in Anrechnung gebracht.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 300

29.08.2018 13:16
#6 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

... aber zuviel des Guten.

Fachlicher Rat: Einen geeignete Steuerberater heranziehen und machen lassen. Es sei denn, man/frau ist so sattelfest um sich mit dem Finanzamt in der Auslegung streiten zu können (und gewinnen natürlich!).

willi84 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 20

29.08.2018 15:20
#7 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Den Auszug aus dem DBA kenne ich bereits - danke für die Info!

Klar, am Besten ist es immer direkt mit einem Steuerberater zu sprechen, weil der kann auf Basis des Verdienstes und des ungefähren Gewinnes aus HR dann berechnen was dabei raus kommt.

Da ich gerade noch ein weiteres Angebot von einem Steuerberater in Ö einhole, der sich im speziellen mit Kroatien befasst.. hier die Antwort:
"Zu Ihrer Frage betreffend Steuernachzahlung in Österreich - ja Sie müssen diese Einkünfte in Ihrer Steuererklärung deklarieren und diese werden bei der Ermittlung Ihres Durchschnittssteuersatzes berücksichtigt."

Simona B Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4

29.08.2018 18:55
#8 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Hallo an alle,

vielen Dank für eure zahlreichen Infos. Vielleicht sehe ich das alles ein wenig aus einer anderen Sicht. Umsatzsteuer zahlen meiner Ansicht nach Firmen und keine
Privatpersonen. Eine Einkommenssteuer fällt bei Einkomme aus nicht selbständiger Arbeit bzw. Einkommen aus Vermietung und Verpachtung an.

Oder sehe ich das falsch ? "Auf steuerpflichtige Einkommen von über HRK 17.500 (in EUR ca. 2350) kommt ein Steuersatz von 36 % zur Anwendung."
Das würde für mich heißen, dass meine Einnahmen aus Vermietung /Verpachtung abzgl. meiner Ausgaben dann mit 36% versteuert werden ?

Danke
Simone

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 37.089

29.08.2018 21:29
#9 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Umsatzsteuer zahlen auch Privatleute auf jedes Produkt, das sie erwerben. Lediglich Firmen können die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Ein Privatmann kann dies nicht.

Einkommensteuer zahlen natürlich auch Selbstständige, nicht nur Arbeitnehmer und Vermieter.

________________________
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deto Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 562

29.08.2018 22:33
#10 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Zitat von Vera im Beitrag #9
Umsatzsteuer zahlen auch Privatleute auf jedes Produkt, das sie erwerben. Lediglich Firmen können die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Ein Privatmann kann dies nicht.

Einkommensteuer zahlen natürlich auch Selbstständige, nicht nur Arbeitnehmer und Vermieter.


Vorsteuer für Unternehmen ist die Umsatzsteuer die für Waren bezahlt wird an Lieferanten. Die kann dann mit der Umsatzsteuer die für die gefertigte oder weiterverkauften Waren vom Kunden/Endverbraucher zu zahlen ist verrechnet werden. Für alles andere zahlen die Firmen genauso Umsatzsteuer wie jeder andere Bürger auch.
Sollten die da mal schummeln....die nächste Betriebsprüfung vom FA kommt irgendwann bestimmt.

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 37.089

29.08.2018 22:38
#11 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Zitat von deto im Beitrag #10

Vorsteuer für Unternehmen ist die Umsatzsteuer die für Waren bezahlt wird an Lieferanten. Die kann dann mit der Umsatzsteuer die für die gefertigte oder weiterverkauften Waren vom Kunden/Endverbraucher zu zahlen ist verrechnet werden. Für alles andere zahlen die Firmen genauso Umsatzsteuer wie jeder andere Bürger auch.
Sollten die da mal schummeln....die nächste Betriebsprüfung vom FA kommt irgendwann bestimmt.

Das ist schon klar. Aber ich hatte mich auf Simonas Aussage bezogen, dass Privatleute keine Umsatzsteuer zahlen müssen und Gewerbetreibende keine Einkommensteuer. Das ist ja so nicht richtig.

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deto Offline

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Beiträge: 562

29.08.2018 22:49
#12 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

In dem Zusammenhang würde mich interessieren, bei Vermietungen, egal ob in D ,A oder HR, wird gerne
eine Anzahlung aufs Konto verlangt, die Restsumme wird aber lieber bei vielen FEWO Vermietern cash auf die Täsch
kassiert. Zwar krieg ich dann meistens eine Rechnung....aber sind die Vermieter verpflichtet eine Kopie davon dem
Finanzamt bei Verlangen vorzulegen? Oder kann da eine zweite für das FA mit anderen Zahlen angefertigt werden?
Wer will das kontrollieren?

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 37.089

29.08.2018 23:18
#13 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Soviel ich weiß, zahlen private Vermieter in Kroatien doch außer den beiden Pauschalsteuern keine Einkommensteuer mehr auf die Einnahmen. Darum ist es für gut ausgelastete Unterkünften ja ein sehr lukratives Geschäft, bei geringer Auslastung hast du prozentual viel mehr Kosten.

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Sipro Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 13

30.08.2018 15:54
#14 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Noch eine kurze Frage in die Runde- soweit mir bekannt, geht die pauschale Bettensteuer nur bei Personen/ FH-, FW- Vermietern, welche in Kroatien den Hauptwohnsitz haben und dort das Einkommen in HR- versteuern- ist das richtig??
Ausländer müssen wohl immer, nach Umsatz/ Gewinn- nach HR- Steuerklasse (z. B. 36%) versteuern.

willi84 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 20

31.08.2018 10:04
#15 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Nein das stimmt nicht.. ich wohne und arbeite in Ö, hab auch keine kroatische Staatsbürgerschaft oder sonstiges, und mir wurde die Möglichkeit für die Pauschalsteuer vorgeschlagen. Bin mir sicher, dass es hier noch mehrere gibt, die das bestätigen können.

Nochmal zusammengefasst, es gibt folgende Möglichkeiten für Privatvermieter:

- Pauschalierung der Einkommensteuer anhand der Betten (ohne Einnahmen/Ausgaben-Rechnung)
- Besteuerung mit Einkommensteuer: bis 210000Kn Bemessungsgrundlage sind es 24% (mit Einnahmen/Ausgaben-Rechnung)
- Besteuerung mit Einkommensteuer: über 210000Kn Bemessungsgrundlage sind es 36% (mit Einnahmen/Ausgaben-Rechnung)

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 300

31.08.2018 13:37
#16 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Die pauschale Einkommens- (Betten-)Steuer geht nur für Bürger mit Wohnsitz in HR oder EU Ausländer. Wenn du Bürger eines Nicht EU Staates bist (es ist dabei egal ob du ein Visum für EU hast oder nicht), kannst du nur über die Registierung einer Firma in HR aktiv werden (mit dem dann daraus folgenden ganzen Rattenschwanz).
Empfehlung EU Bürger : mit dem Kauf einer Immobilie gleich auch einen Wohnsitz beantragen (Visumsantrag im Heimatland stellen). Tut nicht weh, kostet nicht viel und erleichtert einiges.

Simona B Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4

02.09.2018 17:19
#17 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

Jetzt ist es mir klar …. also entweder Pauschalsteuer
oder Est mit Ausgaben-und Eingabenbuch

aber @trash4
Empfehlung EU Bürger : mit dem Kauf einer Immobilie gleich auch einen Wohnsitz beantragen (Visumsantrag im Heimatland stellen). Tut nicht weh, kostet nicht viel und erleichtert einiges.

Was meinst du damit direkt ?

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 300

03.09.2018 09:40
#18 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

... dann musst du dich nicht ständig selbst an- und abmelden wenn du deine Butze selbst nutzt.

wunni1 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1

28.11.2018 13:57
#19 RE: Vermietung Ferienimmobilie Besteuerung antworten

> Die pauschale Einkommens- (Betten-)Steuer geht nur für Bürger mit Wohnsitz in HR oder EU Ausländer

Das stimmt leider nicht, du musst für die pauschale Besteuerung deinen ständigen Wohnsitz in HR haben, es reicht nicht aus, nur EU Ausländer zu sein.

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