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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 7 Antworten
und wurde 1.023 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
tomislav1188 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 47

24.05.2020 11:57
Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

Hallo miteinander,

meine Frau und ich liebäugeln bestimmt schon 2 Jahre immer mal wieder damit uns eine Immobilie am Jadran zu kaufen.
Die Immobilie wollen wir hauptsächlich selbst nutzen. Evtl. würden wir sie auch vermieten in der Zeit, in der wir nicht dort sind, das ist aber nebensächlich.
Es kann eine Wohnung oder ein Haus sein und soll eines Tages als Hauptwohnsitz in der Rente dienen.
Wir sind beide kroatische Staatsbürger und sprechen die Sprache sehr gut. Bei Fachbegriffen in diesem Bereich sind aber Grenzen gesetzt :-D

Wir dachten u.a. an Rogoznica, da wir dort Bekannte haben und es uns dort gefällt. Dachten aber auch an Vodice oder Istrien, z.B. Rovinj. Vorteil von Istrien ist natürlich, dass es näher zu Deutschland ist (wir wohnen in BaWü). Dalmatien gefällt uns eigentlich besser.

Nun wollte ich fragen ob jemand relativ aktuell berichten kann worauf man achten muss. Es ändert sich ja relativ häufig etwas.
Meines Wissens beträgt die "Grunderwerbssteuer" 3%. Dazu kommen Notar, evtl. Rechtsanwalt und Makler.
Mit wieviel Kaufnebenkosten in % soll man rechnen?
Welche laufende Kosten fallen neben den üblichen (Strom, Wasser, Abfall, Heizung...) an?

Finanzierung: Leider wird eine Finanzierung über eine deutsche Bank wohl nicht möglich sein, da dies meines Wissens nur mit einer Hypothek einer deutschen Immobilie machbar is. Richtig? Ein Kredit zur freien Verwendung wird nicht reichen.
Was gibt es zur Finanzierung über eine kroatische Bank zu beachten?
Wird ein Minimum an Eigenkapital gefordert?

Alle Tipps und Erfahrungsberichte sind willkommen :-)

Schöne Grüße
Tomislav

pool Online

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1.368

27.05.2020 08:44
#2 RE: Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

@tomislav1188

guten tag tomislav
da du anscheinend kein cash hast, rate ich dir von deinem abenteuer ab, hypothek in hr ist verhandelbar, ca 8 %, du siehst das ganz schön rosig, ein häuslein bauen, in d arbeiten
und bei abwesenheit noch vermieten.... dieser prozess dauert in hr schon eine gewisse zeit, jdoch bauen o h n e deine anwesenheit geht sehr schlecht.... du wirst, bei besichtigung
jeder bauphase um jahre älter.
mein rat: spare noch etwas und für euro 300 000.- wirst du schon etwas kaufen können. wie steht es denn mit den bekannten in rogoznica ? die sollten doch schon bescheid wissen.
ah ja, monatliche kosten: strom, wasser, abfall, steuern für ca 200m2 wohnraum, ca euro 400. - 500.-

tomislav1188 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 47

27.05.2020 08:56
#3 RE: Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

Danke für deine Antwort.

Bauen haben wir überhaupt nicht vor, sondern kaufen einer vorhandenen Immobilie.

200qm müssen es auch nicht sein, aber geschätzt 400-500 Euro für Nebenkosten scheint mir doch etwas hochgegriffen. Ich meinte fixe Nebenkosten, die anfallen, auch wenn man nicht dort ist und Strom/Wasser verbraucht.

Wir wollen nicht auf biegen und brechen dieses oder nächstes Jahr etwas kaufen, uns jetzt aber mal konkret damit auseinandersetzen.
Die Bekannten in Rogoznica haben das Haus quasi geerbt. Bezüglich Nebenkosten werde ich bei denen mal nachfragen.

pool Online

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1.368

27.05.2020 09:11
#4 RE: Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

tomislav..... z.b. garage, gedeckter grillplatz, gedeckte terasse, sommerküche etc.... wird alles als "wohnraum" miteinbezogen.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 395

27.05.2020 12:53
#5 RE: Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

Tomislav, die Kaufnebenkosten solltest du mit ca. 10% von der Kaufsumme veranschlagen. Damit bist du auf der "sicheren" Seite.
Die jährlichen Nebenkosten (Steuern, Gebühren, Strom, Gas, Wasser, Müll, ...) für ein Objekt dieser Größenordnung liegen bei nicht ganzjähriger Nutzung um die 3,0 T EUR/Jahr. Unterstellt, dass du selbst Hand anlegst für die Pflege des Objektes (Reinigung, Grünflächen). Ansonsten addiere noch einen Betrag X für diese Ausgaben hinzu.
Für die laufende Instandhaltungen solltest du nochmals ca. 5% Jahr (Kaufsumme) einplanen - irgendwas geht immer kaputt.

Chris_Vrsar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 2

10.06.2020 21:07
#6 RE: Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

Hallo Tomislav,

da ich gerade selbst beim Grundstücksankauf in Kroatien angelangt bin und später auch bauen werde kann ich dir gerne von meinen bisherigen Erfahrungen der Kosten in Kroatien
(Istrien Region Vrsar ) berichten.
Bei dem Grundstückskauf oder Immobilienkauf musst du 3% Grunderwerbsteuer an den kroatischen Staat zahlen.
Viele kroatische Verkäufer (vor allem Immobilienfirmen/Bauträger ) möchten nicht die ganze Summe „offiziell“ bezahlt haben. Hier kannst du demnach auch an der Grunderwerbsteuer sparen.
Es ist allerdings besser es nicht zu übertreiben. 😉
Die offiziellen Maklerkosten belaufen sich auf 3% plus 25% Kroatische Umsatzsteuer.
Meiner Erfahrung nach sind die Maklerkosten verhandelbar und du kannst sie auf in etwa 2-2.5% drücken. Weiters kannst du noch einsparen wenn du einen Teil ohne Rechnung bezahlst.
Es ist nicht sinnvoll über einen Makler aus dem Ausland zu kaufen da sonst zu viele Makler „dazwischen“ sein können.
Viele Makler arbeiten auch mit Provisionen nach „innen“ oder schlagen auf den Verkaufspreis ab und zu noch „extra“ etwas drauf. Diese Vorgehensweise ist auch leider heute noch üblich.
Die Gebühren für den Rechtsanwalt (Meiner Meinung nach sehr wichtig in Kroatien) belaufen sich je nach Anwalt und Aufgabengebiet zwischen 1-2% der „offiziellen“ Kaufsumme. Meine Anwältin (spricht auch ein bischen deutsch ) verlangt für Vorvertrag plus Hauptvertrag 1% plus 25% Steuer.
Ein kroatischer Anwalt ist meiner Meinung nach sehr wichtig da er die Grundbücher ( das neue und auch das alte sozialistische )genauestens überprüft und auch nach lasten im Grundbuch sucht bzw an deren Lösungen/Löschungen arbeitet.
Der kroatische Notar erledigt zum deutschen/österreichischen Notar viel weniger Aufgaben. Meines Wissens nach überprüft der kroatische Notar quasi nur die Anwesenheit/Reisepass und Unterschrift des Verkäufers. Darum würde ich um dir viel Ärger zu ersparen im Vorhinein einen guten Anwalt empfehlen. Es gab schon viele Fälle wo Grundstückskäufer später nicht bauen durftrn etc...
Die Notarkosten sind in Kroatien nicht sehr hoch.
Wenn du es „geschickt“ anstellst, landest du bei 6-6.5% Kaufnebenkosten. Wenn du alles „unverhandelt“ bezahlst, landest du bei 9%
Nachdem du ja eventuell ein Haus kaufen möchtest und das Haus angeblich auch vermietrn möchtest, könntest du dir mal Gedanken machen ob es eventuell sinnvoll ist eine kroatische j.d.o.o oder d.o.o (gmbh) zu gründen.

Wenn du einen Neubau über eine d.o.o kaufst sparst du dir um die 25% Steuer und bekommst mehr Mietrendite für dein eingesetztes Kapital.
Allerdings hast du dann auch laufende gmbh Kosten die du berücksichtigen musst (bei einer d.o.o in etwa 2200€ im jahr...je nach Steueberater und Selbstleistung )
Ob der Immobilienkauf privat oder über eine d.o.o besser ist, hängt von mehreren Faktoren ab:

- wie viel kostet die Immobilie ? ......Bei einer kleinen Summe werden die jährlichen Gebühren einer d.o.o den Stuervorteil von 25 % schnell zunichte machen.
- dient die Immobilie zur Selbstnutzung oder wird die Immobilie vermietet ? Bei einem Kauf einer Immobilie über eine d.o.o muss ein wirtschaftliches Interesse vorhanden sein (überwiegende Vermietung.....hier prüfen die kroatischen Behörden sehr genau...)
- ist geplant die Immobilie nach geraumer Zeit mit Gewinn zu verkaufen ? Der steuerfreie Verkauf ist bei einer d.o.o erst nach 10 Jahren möglich. Bei privatkauf nach 2 oder 3 Jahren
- Es gibt Baugrundstücke/Immobilien wo ein Teil des Grundes Bauland ist und ein anderer Teil landwirtschaftliche Fläche. Landwirtschaftliche Fläche kann zu 90% nur über eine kroatische Firma erworben werden. ( Ausnahme: Wen eine Grünfläche an ein Baugrundstück angrenzt und sich beide Flächen in einer urbanisierten Bauzone befinden und die Gemeinde zustimmt.
- Wenn die Immobilie später über eine d.o.o verkauft wird, muss bei Ferienimmobilien oft die ganze d.o.o gekauft werden. Das möchten allerdings nicht alle Käufer ;)

Bzgl. Finanzierung. Wenn du als „Ausländer“ in Kroatien einen Kredit benötigt gibt es in etwa diese (groben)Konditionen: 1. Eigenkapital min 30% und 3% oder du bezahlst den Grund selbst/ besitzt einen Grund und die Bank stellt dir ein Häuschen darauf ( natürlich nicht 400m2 Grund in der Pampa und ein 400m2 netto Haus 😁)
Wenn dir eine Bank 8% anbietet hält sie dich offenbar für totalbescheuert und ist es nicht wert mit dir dauerhaft in Kroatien business zu machen.
Sinnvoller ist als Privatkäufer sicherlich eine Hypothekfinanzierung in Österreich/Deutschland zu viel günstigeren Konditionen.

Da ich selbst erst in der Startphase bin, kann ich dir nur über meine bisherigen Erfahrungen/Informationen berichten.

Ich hoffe ich habe dir mit meinem ersten Beitrag ein wenig weiterhelfen können und wünsche dir viel Glück und Erfolg bei der Immobiliensuche.

tomislav1188 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 47

12.06.2020 17:55
#7 RE: Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

Hallo Chris_Vrsar,

danke für deinen ausführlichen Beitrag. Das hilft mir auf jeden Fall weiter.

Eine Firma oder ähnliches möchte ich nicht gründen. Wenn es vermietet werden sollte, soll das nur ein kleiner Nebenverdienst mit möglichst wenig Aufwand sein.

Wir werden im Sommerurlaub mal mit Banken sprechen was sie uns anbieten können. Wenn die Zinsen zu hoch sind macht das jetzt noch keinen Sinn. Ist ja auch nicht dringend, aber wollen uns jetzt mal informieren und wenn wir passendes finden können wir zuschlagen.

duran Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 257

07.07.2020 22:53
#8 RE: Tipps und Beratung Immobilienkauf Antworten

Also derzeit ist der absolute Traumtänzermodus in Kroatien bezüglich Immobilien eingetreten. Die Preise explodieren förmlich. Da wird für Agrarland mit Meerblick weitab ohne Zuwegung irgendwo 70€ je qm aufgerufen. Bauland in und um Makarska irgendwo zwischen 200-300 € je qm.

In Makarska selbst wird in jedem Loch gebaut. Veliko Brdo ist schon komplett zugebaut. Gestern noch freien Meerblick, hat man heute schon einen Betonklotz vor dem Wohnzimmer. Da werden so viele Appartments gebaut wie noch nie. Angeblich werden die auch gut verkauft bei 4000€ je qm.

Eine Luxusvilla ohne Grundstück neben der anderen. Meist mit Poll und mehr als eine Million wert. Auch sonst, Häuser aus den 60gern, ohne Parkplatz mit kleinen Grundstücken und noch sanierungsbedürftig für horrende Preise.

Ich bin auf der Suche nach einer alten Steinhausruine in Podgora. Vielleicht würde ich mir dort in den Bergen was bauen. Für unsere alten Tage. Es ist jedoch fast unmöglich ein Grundstück an der Strasse zu finden. Meist abenteuerliche Zufahrten ohne Parkmöglichkeit. Wer die Lage kennt weiß was ich meine. Es ist dort oben keine Seltenheit das Auto 100m vorher zu parken und dann zum Haus zu laufen. Da ist es schon schwierig überhaupt was zu bauen. Keiner kommt mit Technik dorthin.

Also ich hatte mir verschiedene Objekte angesehen. Am Ende war eine Ruine besichtigt worden. Bei der Zufahrt hatte ich mir noch einen Reifen an einem Stein kaputtgefahren. Was eine Kacke. Die neuen autos haben keine Ersatzreifen mehr. Also musste ich ein Taxi rufen und dann war der Reifen nicht zu bekommen. Erst beim 6. Betrieb in Makarska wurden wir fündig.

Wie auch immer, es war eine Ruine, natürlich mit herrlichen Blick und auch unverbaubar aufs Meer. Ein Reihenmittelhaus sozusagen. Grundfläche 60 qm. Rückwärtig ein Garten mit nochmals 375qm ausgeschrieben als Wein und Gartenland. Grundbuch in Ordnung. Problem eins, die Zufahrt. Kein Parkplatz. Alles sehr eng. Problem zwei, der dazugehörige Garten liegt rückwärtig und ist nur durch das Haus zu erreichen und liegt höher. So richtig aber auch nicht da der Zugang ohne über ein Fremdgrundstück gar nicht möglich ist. Man müsste praktisch den Garten mit einem Helikopter anfliegen.
Ausgeschrieben war das Haus mit einer dann möglichen zu bauenenden Wohnfläche für 73€ je qm. So ergäbe sich ein Kaufpreis von 13140.00 €. Der Makler ruft heute jedoch plötzlich 90.000€ auf.

Also man muss ja dann noch komplett neu bauen. Wasser und Strom liegen an. Ich weiß aber nicht wie man da bauen kann oder soll wegen der Zuwegung. Unterhalb haben aber auch welche neu gebaut. Da geht auch keine Strasse hin. Machbar ist ja vieles und ich bin immer optimistisch. Aber derzeit ist es nicht die Zeit zum kaufen. Ich werde im Herbst nochmal runter fahren und was suchen.

Jetzt oder später meine deutschen Immobilien zu verkaufen und in Kroatien nochmal neu starten ist mir zu riskant. Und die Winter an der Makarska Riviera sind auch lang.
Ich sehe schon eine gewisse Blase an der Riviera. Insbesondere in Makarska. Und selbst wenn ich 100 Nächte pro Jahr unten verbringe habe ich vielleicht 5000€ kosten. Muss mich aber um nichts kümmern.

Egal, sollte sich was günstiges ergeben kaufe ich erstmal eine Ruine oder ein Grundstück. Vielleicht hat hier auch jemand was. Ich suche noch. Hauptsache Meerblick, Zufahrt und Parking sowie Platz für einen Pool. Gerne in den Bergen irgendwo an der Makarska Riviera.

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