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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 11 Antworten
und wurde 764 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
vosahaak Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

03.05.2021 18:37
Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Hallo, wir sind gerade vor der Entscheidung eine FeWo in Rabac, Istrien zu kaufen.
Wir machen uns jetzt Gedanken über das Vermieten und rechnen damit da mit ca 5000-7500 Euro Mieteinnahme im Jahr möglich wären, sofern sich das bewerkstelligen lässt, da wir im Deutschland leben!

Habt ihr Tipps und KnowHow für uns?

1.) wie beantragt man die Genehmigung zur Vermietung (Vorbesitzer hat sie)
2.) kann jemand Vermieter-Agenturen vor Ort empfehlen und Erfahrung teilen?
3.) kann uns jemand eine Steuerberater empfehlen, idealerweise deutsch oder englisch sprechend.
4.) was glaubt ihr was von 6000,- Mieteinnahme hängen bleibt?

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 467

04.05.2021 14:46
#2 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

1. du beantragst ein Kategorisierung deines Objektes bei der ISTARSKA ŽUPANIJA UPRAVNI ODJEL ZA TURIZAM, 52440 Poreč-Parenzo, Obala M. Tita 4; es gibt auch ein Büro in Labin, dass für dich wohl eher zuständig ist: Upravni referent za turizam - Labin, igor.golja@istra-istria.hr
Hierfür sind eine Reihe von Unterlagen einzureichen. Welche, dass geht aus dem Antrag für die Kategorisierung hervor. Eine Aufzählung hier würde zu lange werden.

2. Willst du dein Objekt zu 100% einer Agentur überlassen, d.h. die kümmern sich um die Belegung, Reinigung, Empfang der Gäste, Probleme während des Aufenthaltes der Gäste, den ganzen Papierkram, ...? Da muss ich leider passen - aber evtl. hat ein anderer hier einen Tipp. Ansonsten sind die üblichen Verdächtigen wie Booking.com oder AirBnB erste Adressen.

3. Steuerberater brauchst du nicht, sondern einen Buchhalter (Računovođa); suche im Internet mal nach dem Begriff "računovodstveni servis" in Labin oder Rabac. Da solltest du fündig werden.

4. Die erste Frage ist, ob du überhaupt 5 - 7,5 T EUR Mieteinnahmen im Jahr haben wirst. Das ist sehr stark davon abhängig, welche Lage und Ausstattung das Objekt hat. Direkt am Meer (weniger als 50m), eigener Parkplatz, Pool, 5*Ausstattung, alles perfekt = o.k. kann möglich sein. Aus Erfahrung würde ich mich für die Planung mal auf die 5 T EUR/Jahr einschießen; wird es im Ist mehr = freue dich! Eine Ø Auslastung von 75% zwischen Pfingsten - Mitte September ist möglich. Davor / Danach kannst du die Anzahl der Vermietung an der Hand abzählen. Die zweite Frage in dem Zusammenhang ergibt sich aus deiner unter 2. gestellten Frage. Wenn du alle Leistungen an eine Agentur vergibst, bleiben vermutlich noch nicht einmal 50% (Umsatz) davon (die übliche Vermittlungsprovision liegt ja bereits bei bis zu 20% und mehr - und das ist die kleinste Arbeit). Von diesem Rest musst du für die Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Hausgeld, Müll,), Renovierung Wohnung, Ersatz/Erhaltung der Einrichtung, pauschale Steuern/Abgaben (Kurtaxe, Kommunale, Einkommen, TV, Telekom, ...), Buchhalter, etc. bestreiten.

Berichte doch nächstes Jahr mal von deinen Erfahrungen hier im Forum.

vosahaak Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

04.05.2021 18:06
#3 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Cool - vielen lieben Danke!
Ja ich halte euch auf dem Laufenden :-)

vosahaak Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

04.05.2021 22:47
#4 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

zu 2.) Im Internet finde ich irgendwie nichts zu den Möglichkeiten er Agenturen :-(
NOVASOL zB... die machen doch auch Schlüsselübergaben & Reinigung, aber wirkliche Transparent werben die dafür ja nicht!?
Ich würde ja gerne die Buchungen selbst verwalten und nur die Lokal Dienste vor Ort an Service Agenturen vergeben... Oder mal grobe % in Erfahrung bringen.
(Ich mach mir da auch nichts vor... Mir ist schon klar dass die alle viel vom Kuchen abhaben wollen)

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 467

05.05.2021 09:07
#5 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Novasol verlangt für den "Rundum" Service 50% oder gar 60% vom Umsatz! Und hat Exklusivrecht, d.h. alle Vermietungen ausschließlich über die Agentur. Ein Kontingent für Eigenbedarf muss vorher angemeldet werden und darf auch einen bestimmten Zeitraum nicht überschreiten. Dafür musst du dich auch um nichts kümmern.
Wenn du in DE wohnst, kannst du dich nicht um "Meet & Greet", Reinigung, Hausmeisterservice (irgendwas klemmt immer oder geht während der Mietdauer kaputt), .... kümmern. Wenn du keine eigene Vertrauensperson dafür hast, bleibt dir nur eine Agentur wie Novasol.

duran Offline

Mitgliedschaft beendet

Beiträge: 518

05.05.2021 09:14
#6 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

50 Prozent vom Umsatz bei nur geringen Geschäftsrisiko und minimalen Investitionsvolumen ist natürlich eine Ansage. Kann man realistisch gesehen vergessen.
Was will man da noch verdienen? Entweder sucht man sich privat einen Verwalter in Kroatien selbst, oder man ist vor Ort. vor Ort ist sowieso besser.

recas Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 2.343

05.05.2021 11:11
#7 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Wäre doch was für dich Duran als Verwalter . Findest bestimmt paar Artgenossen da unten und braune Hühner gibt es bestimmt auch.

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 245

05.05.2021 11:52
#8 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Ich kann nur meine Erfahrung aus D einbringen. Ich hatte in den letzten 15 Jahren eine FeWo an der Ostsee und habe die Buchhaltung komplett selbst geführt, weil ich mit den AGBs der Agenturen nicht zurecht kam. Abgesehen von den dortigen 20%-25% Provision für die Vermietung wollte ich selbst entscheiden wen ich in meine FeWo als Gast begrüße und wen nicht. Eine 2 (+2) Wohnung wird gerne auch mal mit 5 Personen belegt. Und mir war wichtig einen ersten Eindruck über die Interessenten/Gäste zu gewinnen.
Nun ja, der Schein trügt auch mal, es gab solche und solche. Manchmal mag es sogar besser sein wenn man mit den Gästen keinen Ärger hat und die Gäste sich vor Ort ausschließlich mit der Agentur rumplagen. Denn auch die Ansprüche und Erwartungshaltung sind extrem unterschiedlich. Das fängt bei der Sauberkeit an und hört bei Schnelligkeit auf. Da kann man sich noch so bemühen und alles tip top haben, manchen reicht auch dies nicht.

Was ich damit sagen will ..., wenn ihr euch erstmal für eine Ferienimmobilie (egal ob In- oder Ausland) entscheidet, dann solltet ihr daran denken, dass es nicht nur eine nette Abschreibung/Kapitalanlage bedeutet.
Es „kann“ einen bitteren Beigeschmack und haben u.a. lästig werden wenn man sich kümmern muss und sich auch mal ärgert.
Die Gäste gehen oftmals mit Fremdinventar nicht so sorgsam um als wäre es ihr eigenes.
Und wenn dann noch die Sprachbarrieren mit einem kroatischen Buchhalter bestehen ist es schon mit Arbeit/Aufwand verbunden. Da scheint es, auch aufgrund der Entfernung, wahrscheinlich besser über eine Agentur zu laufen. Aber in HR kommt es schon hin mit den durchschnittlich 50% Provision.

Die Buchhaltung selbst zu führen, die Vermarktung und auch die vielen Anfragen, das habe ich wirklich gerne gemacht. Aber die ständige Diskussionen/Prüfungen mit dem deutschen Finanzamt (Stichwort Liebhaberei, weil keine Agentur) waren schon extrem lästig.
Noch mal möchte ich es so nicht machen, ich hatte zwar überwiegend gute Erfahrungen gemacht gehabt, aber selbst 250km Distanz waren schon manchmal ein kleines Hindernis was zu organisieren galt, auch wenn ich vor Ort eine Agentur für Schlüsselübergabe und Reinigung hatte.

duran Offline

Mitgliedschaft beendet

Beiträge: 518

05.05.2021 16:41
#9 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Ich bin ja nebenbei noch Vermieter einiger Wohnungen. Die Mietshäuser sind etwa 40 km von meinem Wohnort entfernt in der Kreisstadt. Also keine Fewo. Trotzdem muss man ständig vor Ort sein.
Sonst funktioniert es einfach nicht. Mal klemmt die Heizung, die Lampe ist kaputt, die Toilette ist verstopft. Anfangs hatte ich noch für wenige Monate eine Hausverwaltung vom Verkäufer übernommen, die hat alles was an Geld rein kam rausgezogen. Klar, die berechnen jeden Pfurz. Da waren auch mehr als 50% der Nettomieteinnahmen weg. Am Ende ging der damalige Eigentümer daran Pleite.

Ich musste schon vom Strand in Tucepi mal die Handwerker wegen einer rausgeflogenen Hauptsicherung dirigieren. Da muss man sich auf die entsprechenden Firmen verlassen können. Wenn dann noch Sprachbarrieren hinzu kommen wird es sehr schwierig. Du kannst auch nicht mal eben schnell nach Makarska fahren oder fliegen. Und jetzt schon gar nicht.

Im letzten Urlaub erzählte mir ein Taxifahrer aus Makarska, man könnte gutes Geld mit 6 Wohnungen verdienen. Ja, wenn man dort vor Ort ist. Ich hätte längst in Deutschland verkauft und an der Riviera was gekauft. Aber derzeit kann ich eben nicht die ganze Saison unten verbringen. Das ist mir dann doch alles zu viel Stress.

Vermietung im allgemeinen sieht für Aussenstehende immer sehr schön aus. Aber es ist doch auch ein Stück harte Arbeit. Das wird oft vergessen.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 467

06.05.2021 15:18
#10 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Es freut mich zu sehen, dass es noch einige andere Mitglieder hier im Forum gibt, die auch das Rechnen in der Schule gelernt haben. Die Vermietung lohnt sich nur für den, der ohnehin im Land lebt und den potentiellen Mietertrag opportunistisch mitnimmt. Für eine Bewertung sind realistische Ansätze für Umsatz und Kosten im Businessplan notwendig. Wobei der Umsatz eher niedriger und die Kosten eher höher eingeschätzt werden müssen. Wenn man das Ergebnis (Umsatz - Kosten) dem Kaufpreis des Objektes gegenüberstellt, muss eine Ø Netto Rendite von >10% / Jahr raus kommen. Für weniger ist das Risiko im Ausland zu hoch. Man kann natürlich auch noch die Wertsteigerung ansetzen und hoffen, die Butze in 10 Jahren für einen höheren Preis zu verkaufen. Kann funktionieren - muss aber nicht.

... und die Beteiligung des deutschen Fiskus am Verlust des Objektes im Ausland geht nicht. Bei Immobilien hat der kroatische Fiskus das Besteuerungsrecht auf die Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung.

Zitat
selbst entscheiden wen ich in meine FeWo als Gast begrüße und wen nicht. Eine 2 (+2) Wohnung wird gerne auch mal mit 5 Personen belegt. Und mir war wichtig einen ersten Eindruck über die Interessenten/Gäste zu gewinnen.


Da musst du als Vermieter aber schon eine sehr dicke Haut haben, wenn du eine bestätigte Reservierung hast (ggf. auch schon bezahlt), der Gast auf einmal mit einem weiteren Kind vor dem Eingang steht und du ihm erklärst, dass er wegen der 5. Person nicht reinkommt. Die Anzahlung (voller Mietpreis) wirst du ihm auch nicht erstatten, denn es ist sein Verschulden. Das Recht ist auf deiner Seite - keine Frage.

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 245

06.05.2021 18:55
#11 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Es gibt viele Pro und Contras. Ich finde es immer gut wenn man etwas im Leben erreichen möchte und dafür mehr „leistet“ als andere. Aber ich bin froh damit abgeschlossen zu haben, erst recht wegen der hohen Wertsteigerung, so habe ich einen richtig hohen Gewinn erzielt und kann mich nun ausschließlich um MEIN rein privates Eigentum in HR kümmern.
2020 war es besonders spannend. Ich durfte meine Buchungen Februar bis Juli (einschl. Ostern, Pfingsten, ...) stornieren. Es gab keinen gesetzlich geregelten Ausgleich für den Gast. Und dennoch habe ich 100% an die Gäste erstattet, ich bin ja kein Unmensch. Die Regel war es aber nicht. Im Herbst dann ähnliches Szenario, die Einreise nach SH war plötzlich nur noch mit Test erlaubt, aber war organisatorisch für Familien noch gar nicht möglich. Auch dort habe ich alle Buchungen zu 100% erstattet. Es gab sehr viele Diskussionen und viele Vermieter haben die Gäste mit einem Reisegutschein abgespeist.
Mein Verkauf kam genau zur richtigen Zeit und ich bin froh, dass ich nicht mehr selbst alle Verluste decken muss. Mich erwartet nun noch eine lästige Diskussions-Steuererklärung und dann war es das. Ich habe fertig!!!

Für mich persönlich käme eine Vermietung nur noch in Frage wenn ich wirklich selbst vor Ort wohne und sofort selbst reagieren kann wenn der Kühlschrank spinnt, das Bett kaputt ist, ein Gewitterschauer durch die Fenster gedrückt hat, oder oder oder. Oder tatsächlich nur als Kapitalanlage wenn ich bereit bin selbst nicht hinzufahren und es ausschließlich zur Fremdvermietung an eine Agentur abtrete. Dann dürfte ich sie aber auch nicht mal mehr mit so viel Liebe und Herzblut ausstatten und einrichten wollen.
Generell ist eine Wertsteigerung in HR aufgrund des anstehenden Schengenbeitritts definitiv denkbar. Aber die Pandemie hält momentan noch kräftig gegen an und die Frage ist, wie sich Angebot und Nachfrage für Immobilien in HR entwickeln werden.

Hubaer_81 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 2

03.08.2021 23:03
#12 RE: Hilfe bei Ferienwohnung in Rabac, Istrien: Tipps & KnwoHow Antworten

Hallo Vosahaak, hallo zusammen,

was ist denn aus deinem Vorhaben geworden? Seid Ihr das Abenteuer eingegangen?
Ich finde die Beiträge echt interessant. Wir sind auch am überlegen ein solches Abenteuer einzugehen und ich finde immer wieder unterschiedliche Aussagen, gerade zur Besteuerung ...
Ich denke die Pauschalen 2x300kn, die Grundsteuer (ca. 2€/m2)sind klar. Wenn ich jetzt auch einen "Full Service" für die Vermietung brauche, und dieser 50% des Umsatzes "auffrisst" dann sollte ich ja diese Kosten gesamt von der Berechnungsgrundlage für die 13% Umsatzsteuer abziehen können, oder? Genauso sollte es sich mit allen Ausgaben in Bezug auf die Vermietung (Strom, Wasser, Müll, Instandhaltung,...) verhalten, oder sehe ich das falsch? Brauche ich dafür nun einen Steuerberater oder Buchhalter? Ist das vorgeschrieben oder nur ein "Kann"? Macht sowas nicht eigentlich der "Full Service" mit? Kennt jemand von euch einen solchen Service, deutschsprachigen Steuerberater oder Buchhalter im Raum Zadar? Ob am Ende dann noch 10% Rendite übrig bleiben ist natürlich eine gute Frage aber wenn man die Immobilie auch selber nutzen möchte und diese evtl. im Alter dann gehäuft bewohnt hat die Rendite nicht mehr den signifikanten Einfluss auf die Entscheidung.

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