ich ( EU-Bürger) beschäftige mich mit der geplanten Vermietung einer Ferienwohnung in Kroatien. Pauschale Bettensteuer und Kurtaxe ist klar. Wie verhält es sich mit der Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen: Wenn ichs richtig verstehe müssen diese komplett mit 13% versteuert werden? D.h. Wenn ich Mieteinnahmen von 3000.- / Monat habe müs ich davon 13% ( 390.-) ans kroatische Finanzamt überweisen?
Ob du USt Pflichtig bist oder nicht richtet sich nach dem rechtlichen Status, d.h. ob du als Firma (juristische Person) oder aber als Privatperson (natürliche Person) agierst. Für Kleinunternehmer (natürliche Person) gibt es eine Umsatzgrenze von ca. 30 T EUR/Jahr. Bis dahin bist du von der Abführung der USt befreit und kannst im Umkehrschluss auch keine Vorsteuer ziehen. Hast du eine Firma und vermietest als juristische Person, dann zahlst du von deinen Einnahmen die entsprechende USt. In dem Fall hast du aber auch die Verpflichtung deine Bücher entsprechend der kroatischen Regeln zu führen. Wenn du eine ausländische Agentur wie z.B. AirBnB verwendest, musst du auf die gezahlte Vermittlungsprovision 25% USt an den kroatischen Fiskus entrichten.
Hallo trash4u, heißt das dann im Klartext, wenn ich Privatmann bin, kann ich bis max. 30 Tausend KUNA Mieteinnahmen haben, und brauche keine USt zahlen ? Muß ich das beim Finanzamt in Deutschland angeben oder nicht ? Danke !
Es ist der Gegenwert von ca. 30 T EUR (irgendwo zwischen 200 und 250 T HRK) pro Jahr Umsatz (bitte nochmal exakt prüfen, wenn du in diese Richtung kommst). Dann geht das noch als privater Kleinunternehmer durch und die Pflicht zur Abführung der USt auf den Umsatz entfällt. Dann zahlst du nur die pauschale Bettensteuer (als Ersatz für die Einkommenssteuer) und die pauschale Kurtaxe pro Bett. Wenn du über diese Grenze kommst, bist du zu Führung von ordnungsgemäßen Büchern verpflichtet und brauchst ab dem Moment auch einen Buchhalter der das alles für dich macht.
Eine Versteuerung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (V&V) in DE entfällt, da der kroatische Staat das Besteuerungsrecht auf diese Einkünfte hat (Doppelbesteuerungsabkommen DE / HR). Du solltest aber den DE Fiskus freundlich in den zusätzlichen Erklärungen deiner Steuererklärung darauf hinweisen, dass du ebendiese Einkünfte (in der Höhe X) im Ausland hast, diese aber nicht der deutschen Besteuerung unterliegen und du auf Verlangen gerne die Steuerbescheide (Bettensteuer, Kurtaxe (hat eigentlich nix damit zu tun, Komunalabgaben, ...) zur Info einreichen wirst. Das Ganze kann natürlich auch noch um eine Aufstellung der Einnahmen / Ausgaben im Zusammenhang mit der V&V ergänzt werden. Wenn du nicht mehr Kleinunternehmer bist, kommen weitere Informationspflichten im Rahmen der Steuererklärung auf dich zu. Dazu brauchst du aber dann einen Steuerberater, es sei denn, du hast im BWL Studium 1.-3. Semester gut aufgepasst, bist selbst in der Branche tätig und dich auch stets weitergebildet.
Hallo Trash4u, danke für Deine ausführliche Nachricht. ich bin jetzt etwas verunsichert weil ich immer wieder Hinweise darauf finde , dass der von Dir beschriebene Ablauf nur für kroatische Staatsbürger möglich ist. Nichtresidenten bzw. nicht kroatische EU-Bürger müssen bei Privatvermietung alle Einnahmen mit 13% versteuern sowie monatlich die Steueranmeldung ans Finanzamt weiterleiten...? Vielleicht kannst Du Dich hierzu nochmals kurz äüßern?
Hallo Jürgen, da muss ich leider passen. Ich kenne nur den Weg als "Resident". Dann doch mal besser einen Buchhalter hier in Kroatien befragen. Ich bin Deutscher, habe ein Ferienhaus zu Vermietung, habe mir eine Aufenthaltsgenehmigung damals auf die Adresse des Hauses beantragt und vermiete seit dem (2003) auf diesem Weg. Kann sein, dass es ohne Aufenthaltsgenehmigung (Erstantrag bei dem für dich in DE zuständigen Konsulat beantragen, dann anschließend in HR zur MUP und weiter) nur mit USt geht.
kannst Du mir die Vorgehensweise zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung bzw. Status als Resident näher beschreiben? muß ich mich dann länger als 6 Monate/Jahr in Kroatien aufhalten? ich bin finanziell unabhängig und kann mir meine Zeit frei einteilen, ich suche lediglich nach Möglichkeiten um nicht unnötig Steuern bezahlen zu müssen... Nachricht gerne auch als PN
Unter Berücksichtigung diverser Seite kroatischer Immobilienmakler und -agenten und diesem Forum wird es immer verwirrender. Neben der pauschalen Versteuerung (Bett/Lage etc.) scheint der Trend zu keiner weiteren Umsatzsteuerpflicht (unter einem bestimmten Rahmen) zu gehen. Keiner von uns will wahrscheinlich einen Steuerberater oder gar eine Buchhaltung beauftragen, welche natürlich auch noch mehr Geld kosten - außer er hat halt ne Villa an der Costa XXX. Leider steht bei https://www.maris.hr/de/nachrichten/info...werben-mochten/ daß die MWSt. UNTER einem bestimmten Betrag anfällt - oder eben nicht??? Ich verstehe die Seite nicht so ganz.
Letztendlich ist auch noch interessant, ob die Theorie, als EU-Alien wirklich einem kroatischen Bürger nicht gleichgestellt zu sein. Dafür finde ich eigentlich keine Beweise...
Eine lokale Agentur in Dalmatien sprach gestern davon, bei einem Haus (zu vermieten) würde eigentlich so gut wie gar nichts anfallen. Das ist noch hypothetischer...
Pauschale Bettensteuer und Kurtaxe ist klar ist mir auch klar! Aber mich verwirrt Umsatzsteuer vs MwSt! Muss ich in der Rechnungsstellung immer MwSt angeben und dann auch abführen?
Ich muss mich gerade schneller als vermutet mit einer Rechnungsstellung auseinandersetzen :-0
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