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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 11 Antworten
und wurde 1.048 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Ella Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 12

12.03.2023 12:13
Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Hallo zusammen,

wir haben ein Appartment nähe Zadar gekauft. Das Gebäude hat 6 Appartments und wird am 01.07 fertiggestellt. Alles läuft gut, wir haben nur ein paar zeitliche Fragen. Ich hoffe dass hier jemand mit Erfahrung uns helfen kann.

Wir wollen natürlich das Apartment so schnell wie möglich einrichten und als Ferienwohnung vermieten. Die großen Möbeln und Küche haben wir schon gekauft. Der Bauherr sagt uns, dass es eine ‚technical examination‘ gibt nach der Fertigstellung am 01.07, aber man muss 2 bis 3 Wochen warten bis jemand vorbeikommt und alles überprüft. Vorher darf man das Apartment nicht möbelieren, ausser der Einbauküche und Lampen.

Um das Apartment zu vermieten, laut meiner Buchhalterin müssen wir die Categorisation beantragen, da wird auch jemand vorbeikommen und anschauen, und es dauert ca. 1 Monat bis sie kommen!

Mein Verständnis ist folgendes:

01.07 Fertigstellung

ca. 20.07 (nach ca. 3Wochen): tech.exam

10.07 Antrag auf Categorisation stellen (wir müssen vorort sein, glaube ich)

ab 20.07 (nach der tech.exam): Möbeln liefern lassen, einrichten

ca. 10.08 Categorisation approved, kann ab jetzt vermieten (gehe ich davon aus)

Meine Fragen:

1. dürfen ausser Küche noch ein Bett und einen Couch schon im Apartment stehen bevor tech.exam gemacht wird? Dürfen wir selber drin für Paar Tagen übernachten bevor tech.exam gemacht wird?

2. dürfen wir schon mit Wändestreichen anfangen bevor tech.exam gemacht wird?

3. ab wann können wir Internet beim Provider beauftragen? Wie lange dauert es bis Internet da ist?

4. worauf müssen wir achten bei Categorisation, falls jemand Erfahrung gemacht hat?

Ich danke euch:).

LG
Ella

Thofroe Online

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 13.496

13.03.2023 11:04
#2 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Ich bin kein Kenner der kroatischen Bauvorschriften.
Ich kann daher nur Vergleiche mit dem deutschen Baurecht anstellen. Vielleicht hilft dir das wenigstens ein wenig weiter.

Die von dir genannte ‚technical examination‘ scheint eine Bauendabnahme durch die Behörden zu sein. Erst danach darf das Gebäude genutzt werden. Offiziell dürften demnach keine Möbel in die Räume gestellt werden und Übernachten geht eigentlich schon gar nicht. Auch Eigenarbeiten, wie Malerarbeiten dürften nicht erfolgen. Das ist auch eine Haftungsfrage.
Da eine Endabnahme Bestandteil der Baumaßnahme ist, dürfte das Apartment erst nach deren erfolgreichen Abschluss an euch übergeben werden. Wenn das so ist, müsstest du den ersten Teil deiner Fragen mit dem Bauherren besprechen, denn offiziell gibt es den Schlüssel ja erst nach der Abnahme.
Wenn dich der Bauherr schon vorher was machen lässt - o.K., falls nicht, tickt die Uhr für euch erst danach.
Ich würde meinen, die einzig interessante Frage für euch ist, wann ist die Übergabe des Apartments durch den Bauherren an euch. Danach könnt ihr loslegen.

Ab wann du den Provider für das Internet beauftragen kannst, solltest du auch den Bauherren fragen. Wie lange das dauert, hängt sicherlich vom jeweiligen Ort ab und davon, ob schon Leitungen liegen. Das die Verkabelung innerhalb des Hauses bereits besteht, setze ich mal voraus.

Jetzt kommt die Kategorisierung des Apartments für die Vermietung. Davon habe ich absolut keine Ahnung, kann mir jedoch vorstellen, dass dafür die Innenausstattung komplett vorhanden sein muss.
Ich kann mir jedoch vorstellen, dass die Dauer der Beantragung, bis da jemand vorbei kommt, von Ort zu Ort verschieden ist.

Alles in allem befürchte ich, dass dein Zeitplan sehr sportlich angelegt ist.

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Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 725

13.03.2023 12:35
#3 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Hallo Ella, ich schließe mich Thofroe an. Es ist eine sehr sportliche Planung und meiner Meinung nach eher ein Träumchen. Wenn der Zeitplan tatsächlich eingehalten werden kann und tatsächlich Mitte Juli eine Abnahme erfolgen sollte, dann können danach auch erst Anstrich, Übernachtung und Möblierung erfolgen.
Den Antrag zur Kategorisierung kannst du erst stellen, wenn ALLE Papiere vorhanden sind. Es bringt also auch nichts den Antrag im Juni zu stellen, wenn du keine vollständigen Unterlagen beifügst. Und daaaaaaannnn meldet sich iiiiiirgendwann die Touristbehörde zur Begehung an.
All dies fällt komplett in die Sommersaison wo ganz Kroatien selbst urlaubt und Abteilungen unterbesetzt sind.
Ich möchte dir keinesfalls euren Traum wie bei einer Blase anpicksen oder sticheln. Aber die Uhren ticken in HR etwas anders. Selbst die Möbellieferanten haben ab Mai Hochkonjunktur und was ihr nicht selbst schon mitbringt oder auf Lager abzuholen ist kann sich deutlich in die Länge ziehen. Nur als Beispiel: Lesnina Möbel im Mai vor Ort bestellt (3 Wochen Lieferzeit), mit extremen Nachdruck im Juli erhalten. Ikea Küche im Februar bestellt (8 Wochen Lieferzeit inkl Aufbau), im Oktober montiert.
Bekannte von uns haben Ende Dezember die Kategorisierung beantragt und der Vorgang wurde bislang noch nicht mal angesehen, weil die Abteilung komplett unbesetzt ist. Auf Nachfrage wurde ihnen mitgeteilt, dass sie noch Fälle aus Sep/Okt auf dem Tisch hätten und es erst wieder rund läuft wenn neue Mitarbeiter gefunden sind.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

13.03.2023 17:58
#4 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Hallo Ella,
ich möchte dich nicht vollends entmutigen, aber dein Zeitplan ist m.E. unrealistisch. Juli / August ist Urlaubszeit in Kroatien - auch das Bauamt für die Bauabnahme macht irgendwann einmal dicht. Du kannst natürlich schon vor der Bauabnahme in der Wohnung schlafen. Das die Wohnung nicht möbliert werden darf ist mir neu. Und auch nicht, dass nichts gestrichen sein darf. Wir haben übrigens seiner Zeit zwei Jahre (in Worten zwei Jahre) auf die Bauabnahme gewartet und selbstverständlich schon darin gewohnt!

Der Bauabnahme folgender Schritt ist der Erhalt der Uporabna Dozvola (Nutzungsgenehmigung). Diese wird nach erfolgter Bauabnahme erteilt. Dazwischen vergehen i.d.R. ein paar Tage bis Wochen (je nach Lust und Laune) bis du die abholen kannst. Ohne diese Uporabna Dozvola kannst du die Kategorisierung nicht beantragen.
Die Kategorisierung selbst ist relativ schnell vom Tisch. Zwischen Antrag, Besichtigung und Erteilung der Kategorisierung vergingen ca. drei / vier Wochen nur. Nach der Kategorisierung musst du aber noch das offizielle Vermietungsschild beantragen (dauert ca. eine Woche) und am Objekt anbringen. Das ist aber eher Formsache.
Hast du dich schon über die Kategorisierungsvorschriften in deiner Gemeinde informiert? Im Internet kannst du dir den generellen Anforderungskatalog herunterladen und abarbeiten. Der Sachbearbeiter von der Kategorisierung macht auch nichts anderes!

Link auf den Anforderungskatalog
Du musst auf den Seite etwas nach unten scrollen und auf den grünen Button klicken. Dann wird das pdf dokument geladen. Alternativ bei dem Büro für Kategorisierung nach dem aktuellen Katalog fragen.

Wenn du mobiles Internet (also über SIM Karte nimmst), dann hast du das innerhalb von einer Stunde.

Viel Erfolg.

Ella Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 12

13.03.2023 21:55
#5 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Hallo Ihr Lieben,

ich danke euch allen für die ausfürliche Info. Ihr habt Recht, mein Zeitplan ist wirklich nur ein Traum. Ich habe heute mit dem Bauherr gechattet. Wir dürfen bis auf Küche und Lampen keine Möbel hinstellen bis diese Tech.Exam / Abnahme durch ist, und wir dürfen auch nicht drin übernachten:(. D.h. wir können nichts plannen, ausser Küche montieren lassen und Lampen aufhängen am Ende Juni.

Die Küche haben wir Ende Feb. bei Lesnina final bestellt, Couch und Betten auch.

Ich kann später gerne die Info und Erfahrung zu tech.exam und categorisation hier teilen wenn sich jemand dafür interessiert.

Weiterhin habe ich noch folgende Fragen:

1. welche Versicherungen sind notwendig für ein neues Ferienapartment? welche Vers.Anbieter könnt ihr mir empfehlen?

2. Ich muss ein Bankkonto öffnen, welche Bank könnt ihr mir empfehlen (Englischsprechend & Online-banking & gute Service in Zadar Gegend)?

Gibt es schon aktuelle Info dazu im Forum (haben ich leider nicht gefunden)? soll ich einen neuen Thread aufmachen?

Ich bin ganz neu hier, Danke euch! :)

Liebe Grüße,
Ella

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

15.03.2023 20:04
#6 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Hallo Ella,
ihr habt die Wohnung aber schon bezahlt? Dann könnt ihr auch darin "wohnen". Ihr seid ja nur für ein paar Tage da. Das habe ich noch nie erlebt, dass man nix einrichten darf bis zu dem Termin und auch nicht nutzen. Laut Gesetz ist das zwar so, aber vollkommen unrealistisch.
Du kannst eine Hausratsversicherung für das Apartment in Kroatien abschließen. Lohnt sich das? Meiner Meinung nach nicht. Du musst aber darauf drängen, dass die Hausverwaltung für das Gebäude eine Gebäudeversicherung (Elementarschäden) abschließt. Das wollen i.d.R. aber die anderen Mitbesitzer sparen. "Da passiert schon nix."
Deine private Haftpflichtversicherung in Deutschland sollte auch deine gelegentliche Vermietung mit abdecken. Frag danach bei deiner Versicherung. Die Haftpflichtversicherung in Kroatien ist ein Witz. Da ist keine ausreichende Deckung. Das Geld kannst du dir sparen.
Banken gibt es ausreichend. Und jeder hat auch irgendwie ein englischsprachiges Personal und bietet Internet Banking an. Nehme die, die meisten Geldautomaten im Dorf hat. Wo jetzt Kroatien auch den Euro hat, ist m.E. ein Konto in Kroatien überflüssig. Du kannst auch von DE aus die Rechnungen von deinem Konto bezahlen. Einzig die ATM Gebühren sparst du dir mit einem lokalen Konto.

Thofroe Online

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 13.496

16.03.2023 10:00
#7 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Die Aussage schon bezahlt, also dürft ihr auch darin wohnen würde ich nicht unbedingt so stehen lassen.

Kann sein, dass in Kroatien diesbezüglich andere Gesetze gelten als in Deutschland. Wenn man hier ein Haus von einem Bauträger bauen läßt, bezahlt man nach Baufortschritt. Dennoch darf man die Baustelle offiziell nicht betreten. Ist alles fertig (inkl. Bauabnahmen durch die Baubehörde), dann erfolgt die Bauabnahme und Übergabe an den Auftraggeber. Danach kann man in den Räumen tun und lassen, was man möchte und die Schlussrate wird fällig. Aber selbst wenn man den gesamten betrag bereits vor Baubeginn bezahlt hätte, würde das nichts an der Vorgehensweise ändern.
Unabhängig davon kann man aber mit dem Bauunternehmen vereinbaren, dass man beispielsweise bereits Malerarbeiten oder Fliesenarbeiten durchführen kann. Auch der Einbau einer Küche ist oft möglich. Aber das setzt „grünes Licht“ vom Bauträger voraus.

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Daxbauer Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4.290

16.03.2023 10:11
#8 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Ich denke es geht nicht darum, ob man von Seiten des Bauträgers her betreten darf, sondern von Seiten der Behörden.

Z.B. durften Bekannte ihr Haus in Tschechien ca ein Jahr lang nach Fertigstellung nicht nutzen, solange nicht die behördliche Bauabnahme erfolgt war.

Die Behörde kam zwar regelmäßig zur Kontrolle, ob auch wirklich nicht mehr als ein einfacher Tisch und Stühle drin standen, aber nicht zur Abnahme.....

Thofroe Online

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 13.496

16.03.2023 11:42
#9 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Das mag so sein.
Trotzdem ist der Bauträger derjenige, der mit der Behörde zu tun hat. Ist der damit fertig, denn erfolgt die Übergabe des Objektes an den Erwerber.

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Ella Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 12

21.03.2023 13:25
#10 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Hallo Ihr Lieben,

ich glaube, Thofroe hat Recht. Vor Tech.exam darf man nicht drin wohnen und Möbel stellen. Wir müssen wirklich Geduld haben und warten...

danke trash4u, Gebäudeversicherung ist wichtig. habe heute die Mail von Erste & Steiermärkische Bank d.d. bekommen, die Voraussetzungen für die Bankkontoöffnung sind:

proof of ownership of the property:
sales contract/payment/ slip for utilities in your name
identity card or passport
tax number from the country where you pay tax
confirmation of OIB number from the Republic of Croatia

falls jemand die Info braucht :).

LG
Ella

Thofroe Online

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 13.496

21.03.2023 13:59
#11 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

Ich drücke die Daumen, dass es trotzdem nicht ewig dauert. Viel Glück.

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Ella Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 12

21.03.2023 19:57
#12 RE: Tech.Exam fürs neugebaute Apartment und Categorisation für die Vermietung Antworten

danke, ich teile später die Erfahrung :).

LG
Ella

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