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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 9 Antworten
und wurde 738 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Kris356 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4

12.04.2024 13:56
Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Hallo liebe Forum-Mitglieder, ich brauche dringend Hilfe. Mein Vater der aus Kroatien stammt hat auf der Insel Brac Land geerbt. Nun gibt es mehrere Erben unter denen sich das aufteilt bzw. aufteilen wird. Ich hab bereits eine Anwältin engagiert aber aufgrund der Sprachbarriere komme ich nicht weiter. Eine Dame dort schreibt uns permanent an und behauptet ich müsse dem Verkauf des Landes zustimmen da die weiteren Erben es veräußern wollen. Nun möchten wir unseren Teil aber eigentlich nicht verkaufen. Weiß hier jemand ob es richtig ist das es dann zwangsenteignet werden kann? Außerdem behauptet sie das WIR alle Kosten für die Teilungserklärung tragen müssten sollten wir unseren Teil nicht verkaufen. Ansonsten wäre ich auch dankbar für einen Tip/Kontakt zu einem Rechtsanwalt in Deutschland der sich mit diesem Recht auskennt ... tausend Dank!

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.768

12.04.2024 17:10
#2 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Zunächst mal: keine Panik! Wenn Dein Vater Teilerbe ist, kann ihn niemand zwingen, seinen Anteil zu verkaufen - auch dann nicht, wenn alle anderen Miterben das gerne möchten. Eine Zwangsenteignung eines gesetzlich, gerichtlich oder per Testament rechtskräftig festgestellten Erbanteils ist nicht möglich, schon gar nicht durch Mehrheitsbeschluss der übrigen Erben.

Grund für die unzähligen ungenutzten Grundstücke und verfallenen Häuser in Kroatien ist nicht etwa, dass die Leute zu arm sind, um daraus wieder etwas zu machen sondern schlicht, dass die Erben sich nicht einig sind. Und wenn die sich nicht einig werden, dann bleibt eben alles so, wie es ist und verkommt.

Eine andere Frage ist, weshalb ihr nicht verkaufen wollt. Wenn Dein Vater - sagen wir mal, zu 1/4 als "suvlasnik (= Miteigentümer) im Grundbuch steht, dann könnt ihr dieses Viertel zwar verkaufen, ansonsten aber absolut nichts damit anfangen, weil bei einem Grundstück mit vier Teileigentümern ja nicht feststeht, wo sich das jeweilige Viertel denn nun befindet. Das ist wohl auch der Grund, weshalb die anderen Erben gerne verkaufen möchten, denn wenn ihr nicht mitspielt, dann werden sie wohl kaum einen Käufer finden, der ihnen - sagen wir mal, 3/4 eines Grundstücks abkauft, mit denen er dann genau so wenig anfangen kann wie ihr mit eurem Viertel. Eine Baugenehmigung kann nur für ein Grundstück als Ganzes erteilt werden, nicht für einen prozentualen Anteil davon.

Wenn alle anderen verkaufen wollen, weshalb kauft ihr das Grundstück dann nicht selbst? So ein Acker - noch dazu auf Brac - ist doch eine optimale Kapitalanlage. Selbst, wenn man die finanzieren muss, die Grundstückspreise auf den Inseln sind explodiert und explodieren munter weiter, und selbst wenn ihr das Grundstück gar nicht nutzt und nur liegen lasst: in ein paar Jahren bekommt ihr das Doppelte oder Dreifache dafür. Das, was ich 1997 gekauft habe, ist heute das Fünffache dessen wert, was ich damals bezahlt habe, und das war die beste Kapitalanlage meines Lebens. Aber das ist ein anderes Thema...

Mit einem Anwalt kann ich leider nicht dienen. Ich habe bzw. hatte zwar einen, mit dem ich sehr zufrieden war, aber der sitzt in Zadar und spricht nur kroatisch.

Kris356 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4

18.04.2024 16:11
#3 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Hi, erstmal tausend Dank für die Info! Also es ist so das wir nicht grundsätzlich gegen einen Verkauf sind wir aber gerne erstmal selbts die Grundstücke anschauen würden um dann zu entscheiden. Derzeit ist es uns aber nicht möglich rüber zu fliegen und wir werden hier massiv unter Druck gesetzt. Angebote liegen vor die zum Teil bei 3 Euro pro m² liegen und das scheint mir etwas fragwürdig. Daher will ich das erst klären. Ja die Überlegung es selbst zu kaufen besteht auch, allerdings handelt es sich um sehr viel Land und alles könnten wir nicht bezahlen. Ich sehe es aber auch so das es an sich nur besser werden kann. Weißt du denn wie es mit einer Teilung laufen würde? Die zweite "Drohung" die im Raum steht ist das die Miterben das Grundstück teilen lassen falls wir dem Verkauf nicht zustimmen und wir dann angeblich die kompletten Kosten dafür übernehmen müssen? Danke ...

Thofroe Offline

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 13.435

18.04.2024 16:30
#4 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Kornatix hat es schon sehr schön erklärt.
Wenn man mit einer Erbengemeinschaft ein Grundstück besitzt, dann steht nicht fest, welcher physische Teil einem gehören könnte.
Man kann das Grundstück verkaufen und dann das Geld teilen oder man kann sich einigen, dass das Grundstück geteilt wird. Letzteres macht nur Sinn, wenn etwas nutzbares dabei herauskommt bzw. eine Teilung überhaupt möglich ist. Beispielsweise die Zufahrt für alle Teile muss gewährleistet sein. Natürlich verursacht eine Grundstücksteilung Kosten. Wer diese Kosten übernimmt, ist wahrscheinlich Verhandlungssache.

Zumindest in Deutschland ist es so, dass alle Erben einer Erbengemeinschaft nur gemeinsam über den Nachlass verfügen können. Es könnte also nichts gegen den Willen eines einzelnen Erben erfolgen. Das kann natürlich in Kroatien anders sein.

Wenn der Grundstückspreis tatsächlich bei ca. 3 Euro pro Quadratmeter liegt, dass handelt es sich sicherlich um Ackerland oder Ödland.
Ich habe hier im Kroatienforum schon öfter gelesen, dass man das Grundstückskataster unkompliziert online einsehen kann. Wenn die die Adresse weist oder die Nummer des Flurstücks, kannst du schon mal nachsehen und ev. erlangst du neue Erkenntnisse. Da kommen bestimmt noch mal Tipps wie man das genau macht.

Sollte der die genannte Preis deutlich unterhalb des Preises ähnlicher Grundstücke liegen, liegt der Verdacht nahe. dass deine Miterben sich möglicherweise vom Käufer einen Teil des Kaufpreise in bar auszahlen lassen und du nichts davon erfährst. Aufgeteilt wird dann nur der offizielle Kaufpreis.

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Kirsten Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 2.525

18.04.2024 16:45
#5 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke liegen auf Brač im Schnitt um die 10,- € pro Quadratmeter, je nach Lage oder eventueller Bebauungsmöglichkeiten kann es auch weniger oder mehr sein. Das nur als ungefähre Hausnummer, 3,- € sind aber deutlich zu wenig.
Lasst euch nicht bedrohen, ohne eure Einwilligung können sie gar nichts machen. Das wissen sie wahrscheinlich auch sehr genau und versuchen daher, euch ins Bockshorn zu jagen.
Eure Situation ist genau der Grund, warum nicht nur auf Brač, sondern überall in Kroatien so viele schöne alte Häuser verfallen und Grundstücke verwildern. Solange sich nicht alle Erben einig sind und unterschreiben, geht gar nichts.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.768

18.04.2024 19:31
#6 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Sowohl Thorsten als auch Kirsten haben Recht. Erstens: natürlich kann man ein Grundstück teilen, aber nur, wenn alle damit einverstanden sind, wenn eine Teilung im Hinblick auf Erschließung aller Teilgrundstücke überhaupt möglich ist, wenn sich alle Teileigentümer darüber einig sind, wem welcher Teil des Grundstücks gehören soll - und wer die Musik bestellt, der bezahlt sie auch. Gegen den Willen eines Miterben geht da gar nichts. Und zweitens: selbst für ein großes, unbebaubares Stück Ackerland auf Brac sind heute 3 €/qm ein Witz.

Da will euch jemand so richtig schön über den Tisch ziehen. Erstens seid ihr Ausländer, also doof und zweitens habt ihr 's als Deutsche ja..

Kris356 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4

25.04.2024 12:54
#7 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Danke Euch allen das hilft mir. Ja ich denke auch sie versuchen es jetzt einfach mal. Ich habe ja eine kroatische Anwältin eingeschaltet und versuche es über diesen Weg zu regeln, aber es ist sehr sehr kompliziert. Die Option selbst zu kaufen habe ich jetzt auch in den Raum geworfen. Mal schauen was kommt. Zwei der Grundstücke sind auch direkt fast am Meer bzw. Hafen, daher denke ich das wird noch spannend. Danke für Eure Tips, wenn Euch noch was einfällt immer gerne ;-)

Thofroe Offline

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 13.435

25.04.2024 13:19
#8 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Du schreibst „zwei der Grundstücke“.
Also scheint es sich nicht nur um ein einziges Grundstück zu handeln, sondern offensichtlich um mehrere Grundstücke. Falls das so ist, kann man diese natürlich auch einzeln an unterschiedliche Käufer verkaufen.
Das macht die Sache aber nicht automatisch einfacher, falls sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist.

Ich wünsche viel Erfolg.

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Kris356 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 4

15.05.2024 17:16
#9 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Hi ja es handelt sich um mehrere Grundstücke und soeben wurde ich darüber informiert das die Grundstücke bereits verkauft worden seien? Ich bin erneut mit der kroatischen Anwältin jetzt in Kontakt denn ich kann mir nicht vorstellen das das so einfach geht? Wir haben weder ein Angebot noch eine Anfrage eines potentiellen Käufers gesehen ...

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 612

16.05.2024 11:28
#10 RE: Vererbtes Grundstück, Grundstücksrecht Antworten

Hier ist der Link auf das kroatische Katasteramt. Du kannst hier mit der Katasternummer schon einmal einen Auszug aus dem Grundbuch holen und sehen, um was es sich überhaupt handelt. Etwas Kroatisch ist zumindest in der Navigation der Seite hilfreich.

Grundbuch Kroatien

Wenn du zwar weißt wo das (die) Grundstücke liegen aber keine Katasternummer hast, dann hilft dir der Link hier weiter:

Arkod

Ansonsten schließe ich mich den Kommentaren der anderen hinsichtlich Teilung, Zwangsverkauf und Preisvorstellung an. Don´t Panic. Aber pass bei der Auswahl des RA auf. Besser einen nehmen, der nicht in Brac sitzt!

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