Hallo Max, ist es ein Einfamilienhaus? Oder befinden sich mehrere Wohneinheiten in dem Haus die ihr untereinander aufteilen könntet? Und dient es der touristischen Vermietung oder rein Langzeitvermietung oder wollt ihr ein Mischverhältnis?
Nach EU-Recht sind die Einnahmen aus einer Immobilie dort zu versteuern, wo sie anfallen. Dabei spielen weder der Wohnsitz noch die Statsangehörigkeit des Immobilienbesitzers eine Rolle. In der deutschen Steuererklärung müssen Auslandseinnahmen zwar angegeben werden, sie werden aber in Deutschland steuerlich nicht berücksichtigt, wenn man den kroatischen Steuerbescheid als Beleg beifügt (Verbot der Doppelbesteuerung). Das Gleiche gilt umgekehrt für Kroatien. Wenn man in Kroatien ein Haus ganz oder teilweise als Ferien- oder Mietobjekt nutzt, zahlt man - neben den Steuern für eventuelle Mieteinnahmen - die regulären Grundbesitzabgaben; wohnt man selbst dort (= Erst- bzw. Hauptwohnsitz), bekommt man einen Nachlass von 50 %. (Andersrum gesagt: Für einen Zweitwohnsitz bzw. für eine Ferienwohnung zahlt man das Doppelte.)
Thema "Erben": So ein Immobilienkauf ist ja regelmäßig generationsübergreifend von Bedeutung. Solange beide Ehepartner in Gütergemeinschaft leben und solange beide leben, ist es eigentlich egal, ob nur einer oder beide im Grundbuch stehen. Interessant wird die Sache erst, wenn es an's Erben geht.
Dazu zwei Beispiele aus eigenem Erleben:
1. Meine (verstorbene) erste Frau und ich hatten bzw. haben einen gemeinsamen Sohn. Als wir unser erstes Haus in Deutschland kauften, haben wir ein gemeinschaftliches handschriftliches Testament nach dem "Berliner Modell" gemacht, grober Inhalt: wir setzen uns gegenseitig als Alleinerben ein. Verzichtet unser Sohn auf den ihm gesetzlich zustehenden Pflichtteilsanspruch, soll er nach dem Tod des zweiten Ehepartners alles erben; fordert er beim Tod des ersten Elternteils seinen Pflichtteil ein, soll er nur diesen bekommen, und der/die Überlebende kann mit dem Rest nach Belieben verfahren. Mit dieser Regelung war unser Sohn vollkommen einverstanden. Er hätte sogar sofort freiwillig schriftlich auf seinen Pflichtteil verzichtet, aber nach deutschem Recht ist ein vorzeitiger Erbverzicht nicht zulässig.
Als meine Frau dann starb, genügten unser handschriftliches Testament und die schriftliche Verzichtserklärung unseres Sohnes dafür, dass ich ohne Weiteres für unser Haus in Deutschland als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Nicht so in Kroatien! Dort musste ich pro forma meinen Sohn auf Herausgabe des ihm auch nach kroatischem Recht zustehenden Pflichtteilsanspruchs verklagen. Weil wir uns gut verstehen, haben wir gemeinsam einen Rechtsanwalt genommen, der sowohl mich als "Kläger" als auch meinen Sohn als "Beklagten" vertrat. Das lief problemlos, aber bis ich endlich als alleiniger Eigentümer im kroatischen Grundbuch stand, hat es über drei Jahre gedauert - nicht, weil die kroatischen Gerichte schlampig arbeiten, sondern weil sie seit Kroatiens EU-Beitritt mit unzähligen Grundstücks- und Erbangelegenheiten hoffnungslos überlastet sind.
Zweites Beispiel: eine Bekannte (Deutsche) war kinderlos mit einem Kroaten verheiratet. Beide lebten zur Miete in Zagreb, und vor ein paar Jahren haben sie dort ein Grundstück gekauft, um da später mal zu bauen. Bevor es dazu kam, starb der Mann, und der stand als Alleineigentümer im Grundbuch. Mittlerweile ist die Frau zurück nach Deutschland gegangen, und das Grundstück in Kroatien würde sie gerne verkaufen. Das kann sie aber nicht, weil ja immer noch ihr verstorbener Mann im Grundbuch steht. Dessen Eltern leben aber noch, und die wollen auch erben, und weil es kein Testament gibt, liegt die Sache jetzt schon im fünften Jahr bei Gericht, Ende offen...
Der langen Rede kurzer Sinn: beim Kauf einer Immobilie sollte man tunlichst auch darüber nachdenken, was wohl in zwanzig oder dreißig Jahren sein wird.
Bei dem von dir avisierten Jahresumsatz wirst du nicht umhinkommen als gewerblicher Vermieter zu agieren. Die Umsatzgrenze um als "Kleinunternehmer" bei Vermietung/Verpachtung durchzugehen liegt bei ca. 39,8 T EUR (300T HRK)/a. Das bedeutet für die Pflicht zu Buchhaltung, monatliche Umsatzsteuererklärung, etc.. Überlege dir gut, ob du das machen möchtest. Es ist evtl. steuerlich günstiger für dich. Wenn du das Haus in zwei vermietbare Einheiten (Wohnungen) aufteilen kannst und je die Hälfte auf deine Frau und dich als vermietbare Objekte eintragen lässt, dann liegt ihr jeweils unterhalb des Radars. Dann zahlt ihr zwar pauschale Steuern und könnt nicht die Umsatzsteuer ziehen, spart euch aber den ganzen buchhalterischen Aufwand, der nur von einem niedergelassenen Buchhalter erledigt werden darf. Unbenommen davon, kannst du das Haus immer noch komplett vermieten. Es wird jedoch dann als "Apartman" kategorisiert und nicht als "Kuca za Odmor". Mein Nachbar hat das so gemach. Bietet aber nur stets die gesamte Hütte mit zwei getrennten Wohnungen als eine Einheit an und teilt den Umsatz entsprechend.
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