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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 7 Antworten
und wurde 5.998 mal aufgerufen
  
Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung  
Soline 1
Kroatien-Fan
Beiträge: 6.078

14.12.2006 21:42
Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien Antworten

Aufgrund meiner persönlcihen Erfahrungen, habe ich eine Liste zusammen gestellt, die ich allen empfehle, die in Kroatien ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen wollen. Diese Liste erhebt natürlich nicht den Anspruch perfekt zu sein. Ich möchte aber ein paar Anhaltspunkte und Hinweise geben. Wenn man Glück hat, kann es aber manchmal auch ganz anders gehen.

Der erste Weg führt in der Regel zu einem Makler. Vorsicht ist bei der Einschaltung, von mehreren Maklern geboten. Die Objekte werden häufig von verschiedenen Maklern angeboten (ein Alleinvertretungsrecht und Maklergesetz gibt es noch nicht) und wann man am Ende etwas kauft, kann es zu Problemen mit den verschiedenen Maklern kommen. Makler gibt es wie Sand am Meer, ob sie ehrlich sind, wird sich erst am Ende heraus stellen.

Vertraue nicht darauf, was der Makler dir sagt. Er will ein Geschäft machen. Deshalb ist immer Vorsicht geboten. Behalte deshalb immer das Heft in der eigenen Hand. Prüfe jeden seiner einzelnen Schritte.

Man sollte deshalb versuchen, einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu finden, mit dem man sich verständigen kann und dem alles über die "Geschichte" des Objektes bekannt ist bzw. alles heraus bekommen kann. Diesen sollte man möglichst zu allen Terminen mitnehmen. Der kann auch klären, wie das mit den Nachbarn so ist. Das sollte man sich ruhig etwas kosten lassen, denn diese Investition kann sich sehr schnell bezahlt machen. Solch ein Mensch kann ggf. auch behilflich sein, ohne Makler ein passendes Objekt aufgrund einer Zeitungsanzeige zu finden. Er ist auf jeden Fall preiswerter als ein richtiger Makler.

Laß dir von dem Verkäufer die beglaubigte Kopie eines aktuellen Grundbuchauszuges und Katasterauszuges geben.
Darin kann man schon erkennen, wer im Kataster und Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es kann vorkommen, daß Leute ein Grundstück oder Objekt verkaufen wollen, obwohl sie alleine gar nicht dazu berechtigt sind. Prüfe dabei auch, ob Altlasten eingetragen sind. Anhand der Katasternummern kannst du selbst im Internet nachsehen, wie die aktuellen Eintragungen im Kataster und Grundbuch aussehen.

Kläre dann, ob das Objekt auf einem Grundstück steht, welches im einem Bebauungsplan liegt, der von der zuständigen Zupanija genehmigt worden ist. Ein Bebauungsplan und ein Versprechen, nur von der Gemeinde, reicht nicht aus.

Ist bis dahin alles in Ordnung, besorge dir selbst (nicht über den Makler) einen Rechtsanwalt, der auch deine Sprache spricht und die notwendigen Behördenwege kennt. Entsprechende Listen sind im Internet vorhanden, aber häufig kann auch ein Landsmann der schon selbst Erfahrungen gesammelt hat, bei der Suche helfen. Auch die deutsche Botschaft in Zagreb kann da behilflich sein.

Im Umgang mit dem Rechtsanwalt möglichst viel schriftlich machen. Ist das nicht immer möglich, einen Zeugen mitnehmen, der später bezeugen kann, was besprochen worden ist. Das gilt übrigens auch für alle anderen Schritte.

Sollte man sich zum Kauf eines Hauses oder Grundstücks (keine Wohnung) entschlossen haben, ist es dringend notwendig, einen vereidigten sog. Geometer (Landvermesser) schriftlich mit der Vermessung zu beauftragen und Grenzbefestigungen anbringen lassen, die nicht verändert werden können. Es ist auch angebracht, sich von ihm schriftlich bestätigen zu lassen, wie und wo er die Grenzen festgelegt hat. In diesem Zusammenhang sollte gleichzeitig auch die Wegerechtsfrage geklärt und eingetragen werden. Auch hier gilt wieder: Such dir den Geometer selber aus und achte möglichst darauf, daß er mit keinem der anderen Beteiligten verwandt oder befreundet ist.

Bei fertigen Objekten (Haus oder Ferienwohnung) sollte man sich die Baugenehmigung und den Bauabnahmeschein, in beglaubigter Kopie geben lassen, denn sonst kann passieren, daß man sie später nie wieder verkaufen kann. Ab 2008 werden Eigentumsübertragungen im Grundbuch nur noch vorgenommen, wenn diese Papiere vom Käufer vorgelegt werden.

Sollte es zu einer Kaufvereinbarung kommen, schlage ich folgende weitere Vorgehensweise vor:
Die im Vorvertrag vereinbarte Anzahlung (Kapara) so gering wie möglich halten. Wer ganz sicher gehen will, sollte sich von dem Verkäufer eine Bankbürgschaft geben lassen, die sicher stellt, daß, wenn der Hauptvertrag aus Verschulden des Verkäufers nicht zustande kommt, die Anzahlung wieder zurück erstattet wird. Die durch die Bürgschaft entstehenden Kosten, sollten sich beide Vertragsparteien teilen.
In dem Hauptkaufvertrag sollte eine Klausel eingebaut werden, daß vor allem bei Neubauten, eine 5 jährige Baugarantie, für den ordnungsgemäßen Bau des Objektes abgegeben wird. Auch diese Baugarantie sollte über eine Bankbürgschaft abgesichert werden, deren Kosten von beiden Parteien getragen wird.

Letztendlich sollte man versuchen, in dem Hauptkaufvertrag eine Klausel einzubauen, die besagt, daß der Restkaufpreis innerhalb von 8 Tagen gezahlt werden muß, wenn die Genehmigung des Ministeriums vorliegt. Das hat den Vorteil, daß der meist einheimische Verkäufer dort Druck macht, damit sie schneller erteilt wird und er zu seinem Geld kommt.

Bei renovierungsbedürftigen Objekten sollte auf jeden Fall vorher geklärt sein, wer und zu welchen Preisen diese Renovierung durchführt. Dabei sollte man, wie oben versuchen, die Hilfe einer deutschsprachigen vertrauenswürdigen Person in Anspruch zu nehmen, die zwar auch evtl. etwas kostet, einem aber Reinfälle ersparen kann.

Das gleiche gilt natürlich auch für einen selbst errichteten völligen Neubau. Dafür benötigt man einen Architekten bzw. Projektanten und man sollte zusätzlich beachten, daß dabei nicht unerhebliche Gemeindeabgaben pro m2 errichteten Wohnraum fällig werden.

Schließlich sollte man noch auf zwei Dinge achten. Hat man eine zuverlässige Person, die nach dem Objekt schaut und nach dem Rechten sieht, wenn man nicht selbst vor Ort ist. Und es ist vorteilhaft, wenn man ein Devisenkonto bzw. Kunakonto bei einer kroatischen Bank eröffnet, damit man Überweisungen nach dort vornehmen kann. Das gilt nicht nur für Immobilienkäufer, sondern auch für ganz normale Urlauber. Bei verschiedenen Banken kann der Zahlungsverkehr auch Online abgewickelt werden, wodurch die Zahlung einfacher wird.

Am Ende fällt mir noch ein ganz wichtiger Hinweis ein. Der Notar hat in Kroatien noch nicht so eine Rechtsstellung, wie in Deutschland und in Österreich. Er ist im Grunde nur verpflichtet, die Unterschriften der beteiligten Vertragsparteien zu beglaubigen. Nicht mehr und nicht weniger.
Er ist nicht verpflichtet, den Vertragsinhalt auf seine rechtlichen Wirkungen zu prüfen.

Diese Liste kann nicht bis in alle Einzelheiten vollständig sein. Sie ist aber eine grobe Linie, wie man ohne Reinfall in Kroatien eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus erwerben kann. Sie kann ja ohne weiteres noch, durch weitere Vorschläge ergänzt werden. Ich bin mal gespannt, wie diese Liste hier im Forum diskutiert wird.


Pozdrav Soline


Themen Überblick
Betreff Absender Datum
Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien Soline 114.12.2006 21:42
RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien Thofroe15.12.2006 09:29
RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien tiffy05.07.2007 15:12
RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien 30.08.2007 16:39
RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien Ratibier30.08.2007 17:47
RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien Soline 111.07.2008 14:25
RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien chrichri23.10.2008 17:03
RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien Soline 123.10.2008 17:12
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