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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 7 Antworten
und wurde 5.042 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Soline 1 Offline

verstorben

Beiträge: 6.078

14.12.2006 21:42
Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten

Aufgrund meiner persönlcihen Erfahrungen, habe ich eine Liste zusammen gestellt, die ich allen empfehle, die in Kroatien ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen wollen. Diese Liste erhebt natürlich nicht den Anspruch perfekt zu sein. Ich möchte aber ein paar Anhaltspunkte und Hinweise geben. Wenn man Glück hat, kann es aber manchmal auch ganz anders gehen.

Der erste Weg führt in der Regel zu einem Makler. Vorsicht ist bei der Einschaltung, von mehreren Maklern geboten. Die Objekte werden häufig von verschiedenen Maklern angeboten (ein Alleinvertretungsrecht und Maklergesetz gibt es noch nicht) und wann man am Ende etwas kauft, kann es zu Problemen mit den verschiedenen Maklern kommen. Makler gibt es wie Sand am Meer, ob sie ehrlich sind, wird sich erst am Ende heraus stellen.

Vertraue nicht darauf, was der Makler dir sagt. Er will ein Geschäft machen. Deshalb ist immer Vorsicht geboten. Behalte deshalb immer das Heft in der eigenen Hand. Prüfe jeden seiner einzelnen Schritte.

Man sollte deshalb versuchen, einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu finden, mit dem man sich verständigen kann und dem alles über die "Geschichte" des Objektes bekannt ist bzw. alles heraus bekommen kann. Diesen sollte man möglichst zu allen Terminen mitnehmen. Der kann auch klären, wie das mit den Nachbarn so ist. Das sollte man sich ruhig etwas kosten lassen, denn diese Investition kann sich sehr schnell bezahlt machen. Solch ein Mensch kann ggf. auch behilflich sein, ohne Makler ein passendes Objekt aufgrund einer Zeitungsanzeige zu finden. Er ist auf jeden Fall preiswerter als ein richtiger Makler.

Laß dir von dem Verkäufer die beglaubigte Kopie eines aktuellen Grundbuchauszuges und Katasterauszuges geben.
Darin kann man schon erkennen, wer im Kataster und Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es kann vorkommen, daß Leute ein Grundstück oder Objekt verkaufen wollen, obwohl sie alleine gar nicht dazu berechtigt sind. Prüfe dabei auch, ob Altlasten eingetragen sind. Anhand der Katasternummern kannst du selbst im Internet nachsehen, wie die aktuellen Eintragungen im Kataster und Grundbuch aussehen.

Kläre dann, ob das Objekt auf einem Grundstück steht, welches im einem Bebauungsplan liegt, der von der zuständigen Zupanija genehmigt worden ist. Ein Bebauungsplan und ein Versprechen, nur von der Gemeinde, reicht nicht aus.

Ist bis dahin alles in Ordnung, besorge dir selbst (nicht über den Makler) einen Rechtsanwalt, der auch deine Sprache spricht und die notwendigen Behördenwege kennt. Entsprechende Listen sind im Internet vorhanden, aber häufig kann auch ein Landsmann der schon selbst Erfahrungen gesammelt hat, bei der Suche helfen. Auch die deutsche Botschaft in Zagreb kann da behilflich sein.

Im Umgang mit dem Rechtsanwalt möglichst viel schriftlich machen. Ist das nicht immer möglich, einen Zeugen mitnehmen, der später bezeugen kann, was besprochen worden ist. Das gilt übrigens auch für alle anderen Schritte.

Sollte man sich zum Kauf eines Hauses oder Grundstücks (keine Wohnung) entschlossen haben, ist es dringend notwendig, einen vereidigten sog. Geometer (Landvermesser) schriftlich mit der Vermessung zu beauftragen und Grenzbefestigungen anbringen lassen, die nicht verändert werden können. Es ist auch angebracht, sich von ihm schriftlich bestätigen zu lassen, wie und wo er die Grenzen festgelegt hat. In diesem Zusammenhang sollte gleichzeitig auch die Wegerechtsfrage geklärt und eingetragen werden. Auch hier gilt wieder: Such dir den Geometer selber aus und achte möglichst darauf, daß er mit keinem der anderen Beteiligten verwandt oder befreundet ist.

Bei fertigen Objekten (Haus oder Ferienwohnung) sollte man sich die Baugenehmigung und den Bauabnahmeschein, in beglaubigter Kopie geben lassen, denn sonst kann passieren, daß man sie später nie wieder verkaufen kann. Ab 2008 werden Eigentumsübertragungen im Grundbuch nur noch vorgenommen, wenn diese Papiere vom Käufer vorgelegt werden.

Sollte es zu einer Kaufvereinbarung kommen, schlage ich folgende weitere Vorgehensweise vor:
Die im Vorvertrag vereinbarte Anzahlung (Kapara) so gering wie möglich halten. Wer ganz sicher gehen will, sollte sich von dem Verkäufer eine Bankbürgschaft geben lassen, die sicher stellt, daß, wenn der Hauptvertrag aus Verschulden des Verkäufers nicht zustande kommt, die Anzahlung wieder zurück erstattet wird. Die durch die Bürgschaft entstehenden Kosten, sollten sich beide Vertragsparteien teilen.
In dem Hauptkaufvertrag sollte eine Klausel eingebaut werden, daß vor allem bei Neubauten, eine 5 jährige Baugarantie, für den ordnungsgemäßen Bau des Objektes abgegeben wird. Auch diese Baugarantie sollte über eine Bankbürgschaft abgesichert werden, deren Kosten von beiden Parteien getragen wird.

Letztendlich sollte man versuchen, in dem Hauptkaufvertrag eine Klausel einzubauen, die besagt, daß der Restkaufpreis innerhalb von 8 Tagen gezahlt werden muß, wenn die Genehmigung des Ministeriums vorliegt. Das hat den Vorteil, daß der meist einheimische Verkäufer dort Druck macht, damit sie schneller erteilt wird und er zu seinem Geld kommt.

Bei renovierungsbedürftigen Objekten sollte auf jeden Fall vorher geklärt sein, wer und zu welchen Preisen diese Renovierung durchführt. Dabei sollte man, wie oben versuchen, die Hilfe einer deutschsprachigen vertrauenswürdigen Person in Anspruch zu nehmen, die zwar auch evtl. etwas kostet, einem aber Reinfälle ersparen kann.

Das gleiche gilt natürlich auch für einen selbst errichteten völligen Neubau. Dafür benötigt man einen Architekten bzw. Projektanten und man sollte zusätzlich beachten, daß dabei nicht unerhebliche Gemeindeabgaben pro m2 errichteten Wohnraum fällig werden.

Schließlich sollte man noch auf zwei Dinge achten. Hat man eine zuverlässige Person, die nach dem Objekt schaut und nach dem Rechten sieht, wenn man nicht selbst vor Ort ist. Und es ist vorteilhaft, wenn man ein Devisenkonto bzw. Kunakonto bei einer kroatischen Bank eröffnet, damit man Überweisungen nach dort vornehmen kann. Das gilt nicht nur für Immobilienkäufer, sondern auch für ganz normale Urlauber. Bei verschiedenen Banken kann der Zahlungsverkehr auch Online abgewickelt werden, wodurch die Zahlung einfacher wird.

Am Ende fällt mir noch ein ganz wichtiger Hinweis ein. Der Notar hat in Kroatien noch nicht so eine Rechtsstellung, wie in Deutschland und in Österreich. Er ist im Grunde nur verpflichtet, die Unterschriften der beteiligten Vertragsparteien zu beglaubigen. Nicht mehr und nicht weniger.
Er ist nicht verpflichtet, den Vertragsinhalt auf seine rechtlichen Wirkungen zu prüfen.

Diese Liste kann nicht bis in alle Einzelheiten vollständig sein. Sie ist aber eine grobe Linie, wie man ohne Reinfall in Kroatien eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus erwerben kann. Sie kann ja ohne weiteres noch, durch weitere Vorschläge ergänzt werden. Ich bin mal gespannt, wie diese Liste hier im Forum diskutiert wird.


Pozdrav Soline

Thofroe Offline

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 8.599

15.12.2006 09:29
#2 RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten

Danke für diesen arbeitsintensiven Beitrag.
Sicherlich wird er dem Einen oder Anderen eine gute Hilfe beim Grundstückskauf in Kroatien sein.


___________________________
Kroatien-Forum und Urlaub in Kroatien

tiffy ( gelöscht )
Beiträge:

05.07.2007 15:12
#3 RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten

herzlichen dank an soline für die information, daß das kataster im internet einsehbar ist.

das war eine ganz große hilfe!!!

ich kann nur raten, sich an soline zu wenden; er gibt den link sicher gerne weiter.

Gast
Beiträge:

30.08.2007 16:39
#4 RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten

hallo soline,

danke für deine ausführliche beschreibung! weisst du vielleicht auch, wie es sich verhält, wenn man eine kroatische firma gegründet hat (wir sind österreicher), die ein grundstück mit altem haus kaufen möchte. kann man den kaufpreis von österreich nach kroatien mitnehmen oder muss dieser zwingend überwiesen werden? wir haben bis dato verschiedene informationen erhalten.
lg
barbara

Ratibier Offline



Beiträge: 7.607

30.08.2007 17:47
#5 RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten
Zitat von Soline
Bei fertigen Objekten (Haus oder Ferienwohnung) sollte man sich die Baugenehmigung und den Bauabnahmeschein, in beglaubigter Kopie geben lassen, denn sonst kann passieren, daß man sie später nie wieder verkaufen kann. Ab 2008 werden Eigentumsübertragungen im Grundbuch nur noch vorgenommen, wenn diese Papiere vom Käufer vorgelegt werden.


Weißt du wo die Grenze liegt, bzw. ab welchem Baujahr das verlangt wird?
Hierzu habe ich schon die unterschiedlichsten Meinungen gehört

PS. Regnet's auf Krk?

Soline 1 Offline

verstorben

Beiträge: 6.078

11.07.2008 14:25
#6 RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten

In diesem Zusammenhang noch ein weiterer wichtiger Hinweis für ausländische Käufer:

Ausländische Käufer von Grundstücken und Immobilien müssen wie bisher eine Genehmigung des zuständigen Ministeriums haben. Diese wird in der Regel erteilt, wenn mit dem Herkunftsland des Käufern eine sog. Reziprozität, d.h. wenn auch Kroaten in dem Herkunftsland des Käufers Grundstücke und Immobilien kaufen können.

Es hat in der Vergangenheit namhafte Berater und Makler gegeben, die den Kaufinteressenten den Ratschlag gegeben haben, diese Vorschrift zu umgehen, indem sie eine d.o.o. (GmbH) in Kroatien gründen und das Kaufobjekt über diese Firma zu kaufen und sofort ins Grundbuch eintragen zu lassen. Manch einer hat das in der Vergangenheit so gemacht, aber aus verschiedenen Gründen hat es Fälle gegeben, wo es dabei auch schon Schwierigkeiten gegeben hat.

Durch das das am 01.01.2008 neu in Kraft getretene Gesetz über Ausländer (Zakon o strancima NN 79/07)und seinen Ausführungsbestimmungen, hat nun die Regierung es so gut wie unmöglich gemacht, dass man diesen Weg gehen kann. Der ausländische Gesellschafter und Geschäftsführer einer d.o.o. benötigt ab dem 01.01.2008 eine Aufenthaltsgenehmigung, sowie eine Arbeits,- und Geschäftserlaubnis. Die Vorraussetzung für die Erlangung dieser Unterlagen sind erheblich und es ist davon auszugehen, daß Käufer von Grundstücken und Immobilien, diese nicht erfüllen wollen/können.

In der Praxis bedeutet dies, daß in der Regel ausländische Käufer den "normalen Weg" gehen müssen, damit sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden können. Damit ist es Käufern aus Ländern, mit denen keine Reziprozität besteht so gut wie unmöglich gemacht worden, in Kroatien Immobilien oder Grundbesitz zu erwerben. Ausserdem wird es Ausländern durch erheblich erschwert Land- und Forstwirtschaftliche Flächen zu erwerben, die man in der Vergangenheit über eine d.o.o. erwerben konnte.

chrichri Offline



Beiträge: 9

23.10.2008 17:03
#7 RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten

Das ist so allgemein nicht ganz richtig, denn es betrifft eben keine EU-Ausländer, denn dort besteht gerade weitgehend das Assoziierungsabkommen:

Folgende Ausländergruppen unterliegen der gesetzlichen Regelung im Artikel 95 des
Gesetzes über Ausländer und benötigen keine Arbeitserlaubnis:

Nr. Gruppe

1. Schlüsselpersonen aus Handelsgesellschaften, die durch das Stabilisierungs- und
Assoziierungsabkommen zwischen der EU und der Republik Kroatien definiert.
(Anmerkung: ein Gesellschafter-GF einer doo ist das)

2. Gründer, Prokuristen, Vorstandsmitglieder und Mitglieder des Aufsichtsrates, deren
Tätigkeit in einer Handelsgesellschaft aus keinem Arbeitsverhältnis hervorgeht. Diese
Tätigkeit darf dabei nicht länger als 3 Monate jährlich ausgeübt werden.
(Anmerkung dito)

Soline 1 Offline

verstorben

Beiträge: 6.078

23.10.2008 17:12
#8 RE: Checkliste für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien antworten

@chrichri

Unter welchen Voraussetzungen ein Ausländer in Kroatien eine Geschäfts- und Arbeitserlaubnis erhalten kann, kannst du hier genau nachlesen:

http://kroatien-news.net/2008/10/geschae...er-in-kroatien/

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