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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 16 Antworten
und wurde 1.248 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Bini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 6

14.09.2017 08:53
Grundstücks-Piraterie antworten

Hallo liebe Mitglieder!

Ich bin ganz neu im Forum und habe ein Anliegen, das mich schon seit Monaten beschäftigt.
Ich habe von meinem Großvater in Dalmatien ein Grundstück am Meer geerbt. Das Grundbuch ist bereinigt und ich bin Allein-Eigentümerin. So weit so gut. Es hat sich jedoch herausgestellt, dass ein fremder Mann ein Haus illegal auf diesem Grundstück gebaut hat, weil es ihm dort so gut gefällt. Ich finde, das ist ein ziemlich irrer Zugang. Ich möchte den Grund nicht verkaufen und will, dass dieser Mann geht. Das Haus ist ohne Erlaubnis der Behörden und darüber hinaus viel zu nahe am Wasser (ca. vor 15 Jahren) gebaut worden.
Hat vielleicht jemand Erfahrung, wie in solch einem Fall wirksam vorgegangen werden kann??

Herzlichen Dank für Eure Antworten!
Liebe Grüße,
Sabina

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.530

14.09.2017 09:33
#2 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Zitat von Bini im Beitrag #1

Hat vielleicht jemand Erfahrung, wie in solch einem Fall wirksam vorgegangen werden kann??




Ja: Entweder einen Kosova-Albaner mit ohne Hemmschwelle und großer Wumme anheuern, oder einen Anwalt konsultieren.

Wo ist denn das Grundstück ?

Lieber einen Thun als nix tun!

Bini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 6

14.09.2017 10:08
#3 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Hallo,

danke schön für die Antwort.

Das Grundstück befindet sich in der Nähe von Split.

Herzliche Grüße

biki Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 3.610

14.09.2017 13:12
#4 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Liebe Sabina,

"Ribar" hat das natürlich ironisch gemeint, sonst wäre es ja Anstiftung zu einer Straftat.

Es gibt ja in jedem kroat. Ministerium eine Art Kontrollorgan, die sog. inspekcija, welche auf Antrag bzw. im Auftrag loszieht, um Mißständen auf den Grund zu gehen.
So auch im Ministerium für Bau und Raumplanung --> GRAĐEVINSKA INSPEKCIJA http://www.mgipu.hr/default.aspx?id=7639
Die haben diese allg. E-Mail-Adresse: gradjevinska.inspekcija(at)mgipu.hr
Unter dem Stichwort "Prijava bespravne gradnje" (Anzeige illegaler Bauten) sind auf nachfolgender Seite weitere Inhalte hinterlegt: http://www.mgipu.hr/default.aspx?id=17693
Am besten vorher die Seite intensiv studieren und dich dann gezielt dorthin wenden (inkl. Dokumentation).

Ich vermute, du beherrscht die kroatische Sprache nicht (mehr), so daß du mit der englischen Version vorliebnehmen mußt: http://www.mgipu.hr/default.aspx?id=37870

Es wundert mich etwas, daß dieses Typ schon seit 15 Jahren unbehelligt dort haust und hoffe, daß dein Opa nicht irgendwelche Verkäufe getätigt hat, an die er sich nicht mehr erinnert.

Ich drücke dir jedenfalls fest die Daumen, daß du diesen "Landfriedensbrecher" bald und erfolgreich davonjagen wirst.

Biljana

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trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 229

14.09.2017 13:58
#5 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Hallo Sabina,
sofern dein Großvater noch lebt oder du andere Verwandte hast, die etwas davon wissen könnten, setze dich erst mal mit denen zusammen und bespreche das.
Es ist nicht unüblich, dass es mündliche Absprachen gegeben hat, die über die Zeit hinweg in Vergessenheit geraten sind. Das jemand einfach so auf ein fremdes Grundstück ein Haus baut klingt sehr verwegen - auch in Kroatien! Das der Nachbar mal eben seine Mauer auf dein Grundstück baut kommt hingegen schon mal vor.

Ansonsten hat dir Biki schon die richtigen Hinweise gegeben. Du musst damit rechnen, dass du auf den Kosten für Anwalt, Abriß und Beseitung des Hauses etc. sitzen bleibst.

Wäre interessant zu erfahren, wie es am Ende ausgegangen ist.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.185

14.09.2017 14:20
#6 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Was steht denn im Grundbuch? Steht da "oranica, vrt, vinograd" oder sowas, ist der Bau illegal. Steht da "kuća", hat der Typ sich den Bau legalisieren lassen - und dann wird es schwierig. In den ersten Jahren nach dem Bürgerkrieg ist in Kroatien schwarz gebaut worden auf Deubel komm' raus, und seit Generationen sind dort Grundstücke unter der Hand verscherbelt worden, ohne dass sich jemand um Grundbuch oder Kataster gekümmert hätte. Bis vor ein paar Jahren (bis 2012, glaube ich) gab es dann die Möglichkeit, Schwarzbauten und Grundstücks-Eigentumsverhältnisse in einem vereinfachten Verfahren nachträglich legalisieren zu lassen - und, wie gesagt, wenn der Bau wie auch immer nachträglich legalisiert worden ist, dann hast Du ein Problem.

Ohne versierten Anwalt geht da gar nichts.

pozdrav iz Kukljice,
Gerd
...boooog!!!

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.530

14.09.2017 14:55
#7 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Es wäre interessant zu erfahren, ob der angebliche Besetzer das gesamte Grundstück annektiert hat oder nur einen Teil und dann auch die Frage nach der Größe des Grundstücks. War es ursprünglich vielleicht größer als es nun ist und wurde es in kleinere Parzellen unterteilt ?

Es gibt da unzählige Fragen und wir können bis zum St.Nimmerleinstag brainstormen wie, wer, was da nun wieso, weshalb, warum, oder auch nicht, verbrochen hat.

Wann wurde es denn vererbt und wann in Besitz genommen, wurde es überhaupt von der Erbin in Besitz genommen ?

Ich hatte auch mal einen Teil eines großen Grundstücks gekauft, kurz nach Kaufabschluss gab es ein paar Gesetzesänderungen und es zog sich hin, Jahr um Jahr. Irgendwann war der Verkäufer verstorben, nach kurzer Zeit auch dessen Erbe. Anfangs hatte ich eine Lusche als Anwalt, dann führte mir das Schicksal einen jungen und engagierten Anwalt zu. Als dieser Jungspund in Aktion trat, kam heraus, dass die Erben des Erben überhaupt nichts von dem Teilverkauf wussten und auch andere Teile des Gesamtgrundstücks, welche bereits auf die neuen Eigentümer umgeschrieben waren, so nicht hinnehmen wollten.

Nach "normalem" Menschenverstand war alles faktisch belegbar, jedoch war es dennoch ein ziemlicher Kraftakt dies vor Gericht auch zu beweisen, trotz Kaufvertrag (natürlich notariell abgesegnet) und schon längst bezahlter Grunderwerbssteuer. Nach einjährigem Tauziehen war dann für mich alles zum Guten ausgegangen, Kosten hatte ich dennoch.

Einer der Wichtigsten Punkte war der, zu beweisen, dass ich das Grundstück "in Besitz genommen" habe. Das kann man sich wie in den alten Western vorstellen, wo die Horde losreitet um sich im gelobten Land ein Stück Land zu sichern und im Zweifelsfall beweisen muss, wer zuerst da war. Hört sich nach Wildwest an, ist aber in Cro. Realität !

Wobei mich natürlich stutzig macht, dass unsere Erbin als Allein-Eigentümerin im Grundbuch stehen soll. Es bleibt also spannend...

Lieber einen Thun als nix tun!

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.185

14.09.2017 15:48
#8 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Zitat von Ribar im Beitrag #7
....Nach einjährigem Tauziehen war dann für mich alles zum Guten ausgegangen, Kosten hatte ich dennoch....

So schnell? Bei mir hat's sechs Jahre gedauert, bis ich für eine zugekaufte Parzelle endlich im Grundbuch stand. Unsere kroatischen Grundstücksabenteuer helfen der Fragestellerin zwar nicht weiter, aber trotzdem: in Kroatien sind seit Ende der KuK-Zeiten keine ordentlichen Grundbücher mehr geführt worden. In ländlichen Gegenden, an der Küste und auf den Inseln war es üblich, Grundstücke per handgeschriebem Vertrag oder einfach per Handschlag zu verkaufen oder in Absprache zu tauschen, ohne sich um Grundbuch oder Kataster zu kümmern. Das war lange Zeit auch kein Problem, weil im Dorf ja jeder wußte, wem was gehörte. Erst Jahre nach dem Bürgerkrieg haben die Kroaten dann begonnen, die Grundbesitzverhältnisse zu dokumentieren, und erst seit ein paar Jahren wird im Hinblick auf Baugenehmigungen usw. "Ernst gemacht" - bis hin zum Abriß. Bei den Gerichten stapeln sich immer noch tausende ungeklärter Fälle, und bei dieser Vielzahl kommen die Gerichte einfach nicht nach. Es kann also Jahre dauern, bis so eine Sache zum Ende kommt.

Wen's interessiert, Beispiel aus meiner Nachbarschaft: dort steht seit Mitte der 70er Jahre ein Haus - gebaut "einfach so" ohne Baugenehmigung von jemandem, der weder im Kataster noch im Grundbuch stand. Rund 40 Jahre hat er dort herrlich und in Freuden gelebt, ohne dass es jemals irgendwelche Probleme mit Nachbarn oder Behörden gegeben hätte, denn jeder wußte ja, dass ihm der Grund gehört. Weil das Haus nach 1968 gebaut wurde, hätte er es bis 2012 legalisieren lassen müssen. Hat er aber nicht. Jetzt ist er gestorben, und seine in Deutschland lebenden Erben stehen ziemlich dumm da: erst mal müssen sie beweisen, dass ihr Vater überhaupt der Grundstückseigentümer war. Das kann dauern, und das kostet. Und weil sie von dieser Legalisierungsgeschichte nichts wußten, stehen sie jetzt vor der Alternative: Abriß oder saftige Strafe. Und das wird teuer. Deshalb würden sie das Haus gerne verkaufen, weil sie es eh nicht brauchen. Können sie aber nicht, denn wer kauft schon ein Haus ohne Papiere? Mittlerweile überlegen sie, ob sie das Erbe nicht besser ausschlagen sollen ...

pozdrav iz Kukljice,
Gerd
...boooog!!!

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.530

14.09.2017 17:38
#9 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Zitat von kornatix im Beitrag #8

So schnell? Bei mir hat's sechs Jahre gedauert, bis ich für eine zugekaufte Parzelle endlich im Grundbuch stand.


Ein Jahr hat es gedauert um Recht zu bekommen, der Grundbucheintrag steht noch aus.

Lieber einen Thun als nix tun!

Ribar Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 10.530

17.09.2017 17:52
#10 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

@Bini: Nix mehr zu sagen ?

Lieber einen Thun als nix tun!

Fred Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 13.798

18.09.2017 11:50
#11 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Zitat von kornatix im Beitrag #6
Was steht denn im Grundbuch? Steht da "oranica, vrt, vinograd" oder sowas, ist der Bau illegal. Steht da "kuća", hat der Typ sich den Bau legalisieren lassen - und dann wird es schwierig. In den ersten Jahren nach dem Bürgerkrieg ist in Kroatien schwarz gebaut worden auf Deubel komm' raus, und seit Generationen sind dort Grundstücke unter der Hand verscherbelt worden, ohne dass sich jemand um Grundbuch oder Kataster gekümmert hätte. Bis vor ein paar Jahren (bis 2012, glaube ich) gab es dann die Möglichkeit, Schwarzbauten und Grundstücks-Eigentumsverhältnisse in einem vereinfachten Verfahren nachträglich legalisieren zu lassen - und, wie gesagt, wenn der Bau wie auch immer nachträglich legalisiert worden ist, dann hast Du ein Problem.

Ohne versierten Anwalt geht da gar nichts.

Der letzte Termin zum Antrag auf nachträgliche Legalisierung von Schwarzbauten war der 30.06.2013.
Nachträgliche Legalisierungen von Schwarzbauten wurden nicht im Kataster eingetragen, sodass dies zum Klären
der Eigentumsverhältnisse keine Rolle spielt.

Dass ohne einen versierten Anwalt da nichts geht, da hast du völlig Recht !!

Bootfahren in Kroatien

Bini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 6

18.09.2017 19:43
#12 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Ich danke Euch allen vielmals für Eure Antworten, da ich diesem Thema gegenüber ziemlich hilflos gegenüber stehe!!

Bini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 6

18.09.2017 19:47
#13 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Lieber Fred,
im Grundbuch wird das Gesamtgrundstück als Wald (suma) genannt.
Also scheint es bis dato zu keiner Legalisierung des Hauses gekommen sein.
Vielen Dank auch für Deine Antwort!
Liebe Grüße,
Sabina

Fred Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 13.798

18.09.2017 19:56
#14 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Zitat von Bini im Beitrag #13
Lieber Fred,
im Grundbuch wird das Gesamtgrundstück als Wald (suma) genannt.
Also scheint es bis dato zu keiner Legalisierung des Hauses gekommen sein.
Vielen Dank auch für Deine Antwort!
Liebe Grüße,
Sabina

Liebe Sabina,
auch unser Grundstück läuft im Grundbuch noch immer unter "Suma", obwohl unser Gebäude längst legalisiert ist.
Die Legalisierung hat jedoch nichts mit dem Status des Grundstückes zu tun, dieser ändert sich erst dann,
wenn das Grundstück als Bauland bzw. Bauerwartungsland definiert wird.
Vielen Dank für deine Antwort, auch wenn sie nicht richtig war ......

Mein Rat an dich : schalte unverzüglich einen kompetenten Anwalt in dieser Sache ein.

Bootfahren in Kroatien

Bini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 6

18.09.2017 20:05
#15 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Zitat von Ribar im Beitrag #7
Es wäre interessant zu erfahren, ob der angebliche Besetzer das gesamte Grundstück annektiert hat oder nur einen Teil und dann auch die Frage nach der Größe des Grundstücks. War es ursprünglich vielleicht größer als es nun ist und wurde es in kleinere Parzellen unterteilt ?

Es gibt da unzählige Fragen und wir können bis zum St.Nimmerleinstag brainstormen wie, wer, was da nun wieso, weshalb, warum, oder auch nicht, verbrochen hat.

Wann wurde es denn vererbt und wann in Besitz genommen, wurde es überhaupt von der Erbin in Besitz genommen ?

Ich hatte auch mal einen Teil eines großen Grundstücks gekauft, kurz nach Kaufabschluss gab es ein paar Gesetzesänderungen und es zog sich hin, Jahr um Jahr. Irgendwann war der Verkäufer verstorben, nach kurzer Zeit auch dessen Erbe. Anfangs hatte ich eine Lusche als Anwalt, dann führte mir das Schicksal einen jungen und engagierten Anwalt zu. Als dieser Jungspund in Aktion trat, kam heraus, dass die Erben des Erben überhaupt nichts von dem Teilverkauf wussten und auch andere Teile des Gesamtgrundstücks, welche bereits auf die neuen Eigentümer umgeschrieben waren, so nicht hinnehmen wollten.

Nach "normalem" Menschenverstand war alles faktisch belegbar, jedoch war es dennoch ein ziemlicher Kraftakt dies vor Gericht auch zu beweisen, trotz Kaufvertrag (natürlich notariell abgesegnet) und schon längst bezahlter Grunderwerbssteuer. Nach einjährigem Tauziehen war dann für mich alles zum Guten ausgegangen, Kosten hatte ich dennoch.

Einer der Wichtigsten Punkte war der, zu beweisen, dass ich das Grundstück "in Besitz genommen" habe. Das kann man sich wie in den alten Western vorstellen, wo die Horde losreitet um sich im gelobten Land ein Stück Land zu sichern und im Zweifelsfall beweisen muss, wer zuerst da war. Hört sich nach Wildwest an, ist aber in Cro. Realität !

Wobei mich natürlich stutzig macht, dass unsere Erbin als Allein-Eigentümerin im Grundbuch stehen soll. Es bleibt also spannend...




Hallo, ja es ist erstaunlich, aber wahr, bei diesem Grundstück bin ich tatsächlich die Alleinerbin. ;) Ich stehe im Grundbuch und im Kataster. Das wurde eigentlich gleich mal nach der Verlassenschaft vor ca. einem Jahr erledigt.
Es gibt außer mir keine weiteren Personen im Grundbuch. Darum hat sich mein Großvater vor seinem Tod dankenswerterweise gekümmert. Es kann sich niemand an eine mündliche Vereinbarung erinnern. Ich persönlich habe das Grundstück nicht in Besitz genommen. Also ich habe dort nichts gebaut, wenn damit die Besitzfrage gemeint war. Ich bin wenige Wochen nach der Verlassenschaftserklärung und den Terminen beim Notar mit dem Boot zu dem Grundstück hingefahren und habe gesehen, dass dort ein Haus gebaut worden ist. Dann habe ich nachgeforscht… und so wurde ich kundig, dass der Mann sich seiner Sache sicher war und sich dachte, dass da sicher niemand mehr lebt oder gar Interesse haben könnte. Faszinierend, irgendwie…. auf die Idee, auf diese Art zu solch einem Grund zu kommen, wäre ich nie gekommen. In der Zwischenzeit hat er mir gedroht (wollte mir - schmunzel - bewaffnete Albaner an den Hals hetzen :)). (Nichts für ungut Ribar, du siehst, mit dieser Methode habe ich Erfahrung, allerdings von der anderen Seite :)) Aber langsam, nach Euren Erfahrungsberichten dämmert mir, weshalb solche Methoden im Spaß erwähnt werden ;)
Seine Drohungen haben mich aber recht kalt gelassen. Dann hat er mir ein lächerliches Kaufangebot gemacht. Auch damit konnte ich nichts anfangen. So ist der Stand der Dinge.

Ich bin jedenfalls erschüttert, dass der eine oder andere von Euch so lange alleine auf Eintragungen in das Grundbuch bzw. Kataster warten muss. Das ist wirklich haarsträubend. Ich wünsche jedem von Euch viel Erfolg und werde Euch mit meiner Story auf dem Laufenden halten.

Einen schönen Abend einstweilen und liebe Grüße!!
Sabina

Bini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 6

18.09.2017 20:14
#16 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Lieber Fred, danke vielmals!
Im Grundbuch ist kein Haus vermerkt. Kaufurkunden gibt es auch keine. Der Mann sagt auch, dass er nichts gekauft hat, sondern den Platz nett fand.
Er sagt selbst, dass er nichts legalisiert hat, und dass ich bitte so nett sein soll und ihm einen Teil des Grundstücks verkaufen soll, damit er den Bau des Hauses legalisieren lassen soll.
Ich werde auf jeden Fall einen Anwalt beauftragen, denn diese Geschichte übersteigt eindeutig meine Kompetenz. Dass ich auf den Kosten sitzen bleiben werde, ist mir sonnenklar.
Einen schönen Abend noch!
Sabina

Fred Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 13.798

19.09.2017 15:55
#17 RE: Grundstücks-Piraterie antworten

Hallo Sabina,
was ich zu dem Thema geschrieben hatte ist meine persönlicher Erfahrung bzw. Erlebnis
mit unserem Grundstück und dem nunmehr endlich legalisierten, von mir illegal erbauten Haus.
Wir hatte jahrelang weder Wasser- noch Stromanschluss. Wasser haben wir seit nunmehr
3 Jahren und Strom erst seit Mitte August 2017 ! Wenn das Bauland und nicht Waldgrundstück
gewesen wäre, dann hätte das alles längst nicht so lange gedauert. Die Legalisierung erfolgte 2016.

Ich wünsche dir auf jeden Fall viel Glück mit deinem Grundstück, laß dich von diesem
Typen, der darauf ganz einfach ein Gebäude errichtet hat, auf keinen Fall vera.....
Wenn das Haus nicht legalisiert ist könntest du sogar darauf drängen, dass es abgerissen werden muß !
Er selbst hat keine Chance mehr auf eine Legalisierung !!
Ich an deiner Stelle würde ihm auch das Grundstück oder einen Anteil nicht verkaufen !
Alles in allem kannst du nur mit einem versierten Anwalt etwas ausrichten, aber bei den
Erfahrungen, die ich selbst gemacht habe, musst du dich auf einen jahrelangen Rechtsstreit
einrichten.
Ich drücke dir ganz fest die Daumen !!!

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