dies ist mein erster Beitrag hier, nachdem ich schon etwas mitgelesen habe.
Ich stehe nun auch kurz davor, mit meiner Frau und mit Hund nach Kroatien auszuwandern. Und schon gehen die Schwierigkeiten los:
Vor gut 2 Wochen war ich in Istrien und habe mir mit der Mitarbeiterin eines Immobilienmaklers aus Pula einige Häuser angesehen, die zum Verkauf stehen. Für eines davon habe ich mich nunmehr nach einigem Hin und Her entschieden, nachdem mir der Besitzer im Preis entgegengekommen ist. Letzte Woche habe ich auf Geheiß der Immobilienfirma 1000,-- Anzahlung überwiesen, um meine Kaufabsicht zu manifestieren. Heute kommt nun eine Email, daß der Preis um 12000,-- Euro erhöht wurde, weil angeblich schon Buchungen für das nächste Jahr in Höhe von 19000,-- vorlägen (das Haus wurde vor ca. 3 Jahren gebaut und seither als ****Ferienhaus vermietet). Ich habe sofort geantwortet, daß ich von dem Kauf Abstand nehme und mein Geld bis zum 16.11.2015 zurückerwarte.
Ist das eine übliche Masche in Kroatien? Bis dahin schien mir die Mitarbeiterin des Maklers sehr bemüht, zu einem Abschluß zu kommen. Ich vermute, daß der Hausbesitzer versucht zu pokern.
Ich habe aber noch ein anderes Haus in Aussicht, das direkt vom Eigentümer ohne Makler verkauft wird. Einen Grundbuchauszug hat mir der Verkäufer schon geschickt, die Eigentumsverhältnisse sind klar (haben kroatische Freunde im Internet überprüft). Der Verkäufer (spricht deutsch) meint, man macht einfach einen Kaufvertrag, geht zum Notar und gut ist. Geht das so einfach? Wie wird die Übergabe des Geldes am Besten geregelt? Worauf muß ich noch achten?
Über einige Ratschläge würde ich mich sehr freuen!
Viele Grüße von einem Berliner, der in Bayern wohnt :o) !
Hoppla, das ging ja fix ..... Vielen Dank für die schnellen Antworten.
Treuhandkonto: Wie soll das gehen? Also ich einige mich mit dem Verkäufer. Dann muß ich ja runterfahren zum Notartermin. Wenn die Eintragungsbewilligung fertig ist, lasse ich das Geld auf das Treuhandkonto des Notars überweisen und dann werde ich ins Grundbuch eingetragen.
ZitatLetzte Woche habe ich auf Geheiß der Immobilienfirma 1000,-- Anzahlung überwiesen, um meine Kaufabsicht zu manifestieren. Heute kommt nun eine Email, daß der Preis um 12000,-- Euro erhöht wurde,
Gibt es denn einen (notariell beglaubigten) Kaufvertrag darüber ? Falls ja: Muss dir der Vertragspartner bei Nichterfüllung die doppelte Summe der Anzahlung zurückerstatten! Falls nein: Dumm gelaufen!
Bezahlung: Viele kroatische Häusleverkäufer bevorzugen Barzahlung, ist für den Käufer aber nur dann interessant, wenn a: Kohle nicht- oder nicht ganz vom Weißen Riesen durchgespült wurde oder b: Der Käufer auf eine Steueroptimierung (Grunderwerbsteuer) via kreativem Kaufpreis aus ist. Oder a & b...oder der Verkäufer dafür den Preis etwas senkt.
Zitatlasse ich das Geld auf das Treuhandkonto des Notars überweisen und dann werde ich ins Grundbuch eingetragen.
Ist das so richtig?
Nein! Die Eintragung erfolgt keinesfalls automatisch, da muss man sich schon drum kümmern, was ein seriöser Makler machen sollte. Wenn Direktkauf vom Verkäufer, musst du dich selber darum kümmern oder jemanden damit bevollmächtigen, z.B. einen Anwalt !
Notare in Kroatien machen nichts anderes als Verträge zu beglaubigen (zumindest die, mit denen ich bisher zu tun hatte), dafür sind auch die Notarkosten (noch) überschaubar.
Anzahlungen für Immobilien bewegen sich üblicherweise bei um die 10%, somit sind beide Seiten etwas abgesichert: Dem Verkäufer bleibt dann eine angemessene Summe falls der Käufer abspringt, der Käufer bekommt, wie oben erwähnt, die doppelte Summe der Anzahlung, falls der Verkäufer abspringt (wenn ihm z.B. zwischenzeitlich ein anderer Käufer mehr Geld bietet würde es finanztechnisch schmerzen, 1.000,-Euro sind bei entsprechendem Mehrgebot leicht zu verschmerzen..).
Hallo Hagu, zu deiner ersten Frage: leider JAAAA, das passiert stets, dass selbst nach einem geschlossenen Vertrag noch nach verhandelt wird!
Grundsätzlich: Es muß ein sogenannter Vorvertrag mit dem Verkäufer gemacht werden. Der regelt die Anzahlung, beschreibt den Kaufgegenstand sowie alle Nebensachen des Kaufes, z.B. gehört ein Pool dazu also inkl. der Technik oder der eingebauten Klimaanlagen bzw. Heizung und - ganz wichtig, beschreibt, wie man sich einigt wenn es doch noch in die Hosen geht. Ebenso wird hier der Verkaufspreis festgelegt. Dieser Vorvertrag muss von allen am Verkauf beteiligten Personen vor einem Notar unterschrieben und beglaubigt werden. Wichtig ist zu beachten, dass in dem Vorvertrag auch alle Namen der Eigentümer aufgeführt sind. Ist z.B. der Kaufgegenstand lt. Grundbuch auf zwei (oder mehrere Personen) aufgeteilt, dann sind eben alle diese Personen aufzuführen. Ansonsten macht du den Vertrag nur mit einer Person über dessen Anteil! Auch muß die Löschung der mit Sicherheit vorhandenen Hypothek geregelt werden. Die wird nicht automatisch mit dem Verkauf gelöscht und besteht fort = du zahlst doppelt!
Im Vorvertrag ist zu regeln, dass der Kauf nur dann zustande kommt, wenn alle Dokumente auch geprüft sind. Die Kosten für die Prüfung sollte eigentlich der Verkäufer übernehmen, da die aber i.d.R. knapp bei Kasse sind, geht das auf deine Kappe. Sollte dich aber nicht weiter jucken, das ist im Vergleich zu den Folgekosten wenn etwas nicht stimmte zu verschmerzen. Zu den Prüfungen und notwendigen Unterlagen gehören mindestens die:
Anzahl der Eigentümer im Grundbuch (kannst du im Internet selbst einsehen, wenn du die Katasternummer hast), beglaubigter Auszug aus dem Kataster Legalisierung des gesamten Objektes einschließlicher aller Nebengebäude oder Anbauten (wenn keine Uporapna Dosvola - Nutzungsgenehmigung - vorliegt, dann ACHTUNG, es kann etwas nicht im Rahmen der Baugenehmigung gebaut sein und ist noch zu legalisieren = Folgekosten) ein geodätisches Gutachten über den Grenzverlauf das energetische Gutachten (Energieausweis) muß für einen Verkauf vom Verkäufer vorgelegt werden und ist auf dessen Kosten zu erstellen die Nutzungsgenehmigung (Uporapna Dosvola) der Verlauf der Hausanschlüsse (Kanal, Wasser, Strom) die Genehmigung zur Vermietung an Touristen (Kategorisierung) des Verkäufers die Bauvorschriften im Baugebiet Wenn du beabsichtigst zu vermieten, dann musst du auch die neuesten Bestimmungen für die Vermietung mit den örtlichen Gegebenheiten abklären. Die neuesten Bestimmungen kannst du im Internet herunterladen. Da tut sich viel innerhalb eines Jahres und was letztes Jahr noch ging, ist heute nicht mehr möglich. Daher unbedingt vor dem Kauf klären, ob überhaupt noch so vermietet werden kann.
die Aufzählung ist sicherlich nicht vollständig und kann beliebig ergänzt werden
Die Kosten für die o.g. Prüfungen belaufen sich auf ca. 15.000 HRK. Die solltest nur du in Auftrag geben (nicht der Verkäufer der einen kennt der einen kennt) und am Besten auch nicht über den Immobilienmakler. Da du in Pula kaufst kann ich dir bei Bedarf einen unabhängigen Sachverständigen empfehlen
Bis das alles durch ist, können locker mal zwei / drei Monate vergehen! Nur die Ruhe! Du kaufst schließlich eine Immobilie und nicht ein Fahrrad und sitzt am längeren Hebel (=hast das Geld und willst kaufen). Der Immmobilienmarkt ist zwar voll von Angeboten, es dreht sich aber doch wenig. Unter Druck nichts kaufen.
Zum eigentlichen Kaufvertrag: nochmals: alle Eigentümer laut beglaubigten Grundbuchauszug müssen verkaufen und auch auf dem Vertrag genannt werden und zur Unterschrift bei Notar antreten. Alternativ kann auch einer mit einer notariell beglaubigten Vollmacht im Namen eines anderen die Willenserklärung abgeben. Es wird der Kaufgegenstand erklärt und was zum Kauf noch so alles dazugehört (Pool, eingebaute Klimaanlagen, Fenster, .......), wann und wie die Zahlung zu leisten ist (nur über Konto! nichts in BAR). Wenn Cash, dann nur bei der BANK in einem Nebenraum machen. Ansonsten hast du vielleicht ein Problem auf dem Weg zwischen Bank und Geldübergabepunkt.
Was die Vermietung angeht. Die Kategorisierung geht immer nur auf den Namen des aktuellen Eigentümers und erlischt bei einem Verkauf. Du hast also nichts von den künftigen Einnahmen, solange du nicht selbst die Kategorisierung bekommen hast. Das tut nicht weh, ist aber mit viel Lauferei verbunden.
Rein persönlich: Wenn der Verkauf der Immobilie jetzt schon so los geht (Nachforderung für entgangene Mieteinnahmen) dann Finger weg! So günstig kann das gar nicht sein, als dass ich mir den noch kommenden Stress mit so einem Verkäufer auf den Hals laden würde.
Weiteres gerne dann auch über private mail. Viel Glück und Erfolg.
ZitatEs wird der Kaufgegenstand erklärt und was zum Kauf noch so alles dazugehört (Pool, eingebaute Klimaanlagen, Fenster, .......)
Ich mein ok bei einer Top-Küche versteh ich das ganze noch aber bei Fenster? Was muss denn noch alles berücksichtigt werden villeicht noch die Dachschindeln oder die Bettlägrige Oma mit Wohnrecht?
Dieses Posting enthält Spuren von Interpretationsspielräumen.
" Wenn der Verkauf der Immobilie jetzt schon so los geht (Nachforderung für entgangene Mieteinnahmen) dann Finger weg! So günstig kann das gar nicht sein, als dass ich mir den noch kommenden Stress mit so einem Verkäufer auf den Hals laden würde"
Aber bei Rekordergebnissen im Tourismus für 2015 und den für die kommenden Jahre zu erwartenden Übernachtungen ist es logisch das ein Investor/Bauherr den nur die maximale Rendite seines/seiner Objekte sieht an der Preisschraube dreht, wenn er denn die Chance hat. Seriös ist etwas anderes, aber es geht um Gewinn. Renditeobjekte die bis zum Verkauf vermietet werden gibt es reichlich in HR, nur würde ich gerade in so einem Fall die Bausubstanz ganz genau untersuchen lassen - Meist schnell und billigst gebaut aber hübsch geschminkt - - eine Kategorisierung mit 4 Sternen hat nichts mit Bauqualität zu tun !! - Wenn die Immobilie durchgehend selbst genutzt werden soll ist die Kategorisierung doch eher unwichtig, eine gute Bausubstanz aber um so wichtiger .
Auch wenn der/die Makler/Maklerin noch so freundlich und bemüht ist, es geht immer nur um Provision. Stellt man Durchschnittsgehälter in HR mit zu erzielenden Provisionen bei Immobiliengeschäften gegenüber wird die Motivation klar. Nur geht es auch hier nicht primär darum den Kunden zufrieden zu stellen .....
Nicht alle Immomakler bähen aus schwarzem Pelz! Wie in jeder Branche gibt es, wenn auch wenige, seriöse und korrekte Immomakler, auch in Kroatien.
Wir hatten das Glück, an einen Seriösen zu geraten (Hauskauf Raum Zadar).
Der seriöse Makler nimmt keine Provision vom Käufer, sondern vom Verkäufer. Der Verkäufer will schließlich etwas an den Mann bringen und kann es nicht selber, dann muss er eben etwas dafür bezahlen.
Die Seriosität von Maklern kann man z.T. vorsortieren: Hat er z.B. auf seiner Seite viele überteuerte Immobilien, würde ich mein Holzauge schon mal anspitzen.
Der Cro.-Immomarkt ist i.M. nicht wirklich für schnelles, leicht verdientes Geld geeignet, da Preise großteils total überzogen und weltweit Krisenstimmung.
Würden die Cro.-Immomakler mal ein Pow-Wow abhalten und sich besprechen, könnten sie das Gieren der Cro.-Immo-möchte-sofort-reich-werden-Verkäufer etwas zügeln. Ein seriöser Immomakler sollte es ablehnen, eine Immobilie zu einem total überzogenen, vom Verkäufer vorgegebenen Preis überhaupt anzubieten, bringt außer unnötiger Arbeit, schlechtem Licht und mieser Stimmung nichts !
Ein Makler sollte im Regierungsbezirk der angebotenen Immobilie ansässig sein, ansonsten könnte auch da der Ärger vorprogrammiert sein!
Bei jungen Makler/innen mit neuen dicken Autos sollte man ebenso seinen Holzaugenanspitzer bereit halten, da diese Gestalten in Gedanken bei der Begleichung ihrer nächsten Leasingraten sind, anstatt voll und ganz bei der Immobilie und dem Interessenten...
In meinem Fall ist die Maklerin eigentlich die Leidtragende, weil ihr ja die sichere Provision (knapp 4.000,-€) entgangen ist. Scheinbar hat den Hausbesitzer die pure Gier gepackt .....
Und nu schaun' 'mer mal, ob die meine Anzahlung zurückzahlen. Sonst muß ich bei denen im Büro aufkreuzen und unfreundlich sein .....
Zitat von hagu im Beitrag #14 In meinem Fall ist die Maklerin eigentlich die Leidtragende, weil ihr ja die sichere Provision (knapp 4.000,-€) entgangen ist. Scheinbar hat den Hausbesitzer die pure Gier gepackt .....
Und nu schaun' 'mer mal, ob die meine Anzahlung zurückzahlen. Sonst muß ich bei denen im Büro aufkreuzen und unfreundlich sein .....
Hast du dir den Vorvertrag durchgelesen? Ich hab damals in Wien eine Freundin bei einer Wohnungsbesichtigung (Kauf) begleitet wo die Maklerin ihr gleich einen Vorvertrag in die Hand gedrückt hat als quasi Vorreservierung.
Sollte sie vom Kauf zurücktreten hätte sie die Provision trotzdem zahlen müssen knappe 10T Euronen, für mich ist das ganze einfach nur kriminell.
Dieses Posting enthält Spuren von Interpretationsspielräumen.
Wir hatten uns auf die Bedingungen und den Preis geeinigt (per Mail und Telefon), dann hat mir das Maklerbüro seine Kontonummer geschickt und ich habe erstmal 1000,-- Euro überwiesen, als Sicherheit, daß ich das Haus auch wirklich kaufen will. Dann wäre ich runtergefahren und hätte die Sache beim Notar gemacht.
Zitat von hagu im Beitrag #14 In meinem Fall ist die Maklerin eigentlich die Leidtragende, weil ihr ja die sichere Provision (knapp 4.000,-€) entgangen ist. Scheinbar hat den Hausbesitzer die pure Gier gepackt .....
Und nu schaun' 'mer mal, ob die meine Anzahlung zurückzahlen. Sonst muß ich bei denen im Büro aufkreuzen und unfreundlich sein .....
Zitat von hagu im Beitrag #16 Nee nee, da war noch kein Vorvertrag.
Wir hatten uns auf die Bedingungen und den Preis geeinigt (per Mail und Telefon), dann hat mir das Maklerbüro seine Kontonummer geschickt und ich habe erstmal 1000,-- Euro überwiesen, als Sicherheit, daß ich das Haus auch wirklich kaufen will. Dann wäre ich runtergefahren und hätte die Sache beim Notar gemacht.
Dann arbeitet die Maklerin stümperhaft und versucht evtl. zu deinem Nachteil für sich ein wenig zu retten!
Merke: Anzahlung für Cro.-Immobilie nur mit notariell beglaubigtem Vor/Vertrag mit dem Verkäufer oder notariell Bevollmächtigtem des Verkäufers, ansonsten ist ALLES nichtig !
Bei einem Immobilienkauf sollte man sich schon die Mühe machen und sich Zeit nehmen um vor Ort vertragliche/finanzielle Notwendigkeiten abzuwickeln, ausser natürlich man heißt Donald Trump und kauft Immobilien wie Frauen Schuhe.
Ich weiss ja nicht, welche schriftlichen Unterlagen du für diese Transaktion hast, in Cro. gibt es auf jeden Fall ein Gesetz, nach welchem der zahlungsempfangende Vertragspartner bei Nichterfüllung die doppelte Summe der Anzahlung zurück erstatten muss, setzt aber natürlich einen Vertrag voraus !
Wenn sich die Dame vor Empfang deiner Anzahlung mit der verkaufenden Partei vertraglich nicht abgesichert hat, dann ist das nun mal unprofessionell und ich (meine persönliche Meinung) würde von weiteren Vermittlungsversuchen Abstand nehmen!
Manche Makler lassen sich tatsächlich (wie von Kerum beschrieben) vor Besichtigung etwas unterschreiben, woraus sie dann evtl. eine Dienstleistung stricken- und dem Unterzeichner in Rechnung stellen können...
Wie sie die 1.000,-Euro verbucht/hat, bleibt noch offen.
In Kroatien muss sogar der Kauf/Verkauf (Vertrag) eines alten Mopeds notariell beglaubigt werden, da ansonsten nichtig !
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Was muss denn noch alles berücksichtigt werden villeicht noch die Dachschindeln
