Artikel Immobilienpreise Kroatien

Werden Immobilien in Kroatien dieses Jahr endlich billiger?

IN DEN LETZTEN 6 JAHREN erscheint das Scrollen durch Immobilienanzeigen oft unwirklich aufgrund ungewöhnlich hoher Immobilienpreise, die allein in Kroatien im letzten Jahr um fast 15% gestiegen sind. Konnte man beispielsweise bis vor sechs Jahren in jeder größeren Stadt Kroatiens eine Wohnung für 1.000 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter kaufen, war dies in den letzten Jahren und insbesondere seit letztem Jahr kaum noch vorstellbar.

In Zagreb, wie auch in anderen größeren Städten, ist es fast unmöglich, eine Wohnung oder ein Haus für weniger als 2100 Euro pro Quadratmeter zu finden. In zahlreichen Küstenstädten, deren Immobilien Ausländer am meisten interessieren, sind die Preise noch teurer.

Kroatische Immobilien an der Spitze der EU in Bezug auf das Preiswachstum

Experten erklären, dass aufgrund der Inflation die Renditen auf Spareinlagen niedrig sind, so dass Bürger Geld von Ersparnissen überweisen und es in Immobilien investieren, um deren Wert zu erhalten, aber auch um zusätzliches Einkommen zu erzielen, indem sie diese Immobilien vermieten.
Hohe Inflation, hohe Zinsen, ständige geopolitische Turbulenzen und die unvermeidliche Angst vor einer Rezession sind die Faktoren, die das Wachstum der Immobilienpreise bestimmt haben, das allein in Kroatien im vergangenen Jahr 14,8 Prozent betrug.

Nicht viel anders sieht es in den übrigen Ländern der Europäischen Union aus, wo die Preise im dritten Quartal auf Jahresebene um durchschnittlich 7,4% gestiegen sind, mit Ausnahme von Dänemark, wo die Preise um 2,4% gefallen sind.
Die Slowakei hatte das gleiche Wachstum wie Kroatien (2,8%) im Vergleich zum Vorquartal, gefolgt von Irland und Portugal mit einem Preiswachstum von 2,9% und Frankreich, wo sie um 2,7% höher sind, während die bescheidensten Preiserhöhungen in Schweden zu verzeichnen waren für nur 1,1%.
Den stärksten Rückgang der Immobilienpreise verzeichnete Dänemark mit 3,8%.
Am stärksten stiegen die Immobilienpreise in Estland um bis zu 24,2%.
Ungarn verzeichnete ebenfalls einen großen Sprung um 21%, gefolgt von Litauen mit einem Preisanstieg von 19,3%.
Immobilien fielen in Schweden um 3,1%, in Finnland um 1,3%, in Rumänien um 1,2% und in Italien und Deutschland um 0,4% im Preis.

In Kroatien war der Neubau im dritten Quartal um 17,4% teurer als ein Jahr zuvor, der Altbau verteuerte sich um 14,5%.
In Estland, das den größten Preissprung verzeichnete, stiegen im dritten Quartal des vergangenen Jahres die Preise für Altbauten um fast 30% gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021.
Den größten Preisanstieg verzeichnete Zagreb, gefolgt von der Adria.

Nach Angaben von CBS stiegen die Preise für Neubauten im dritten Quartal des vergangenen Jahres im Vergleich zum zweiten Quartal um durchschnittlich 2,6%, während die Preise im Vergleich zum dritten Quartal 2021 um 17,4% stiegen.
Die Preise für bestehende Wohngebäude sind auf Quartalsbasis um 2,9% und auf Jahresbasis um 14,5% höher.

Die Preise für Wohngebäude im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum zweiten Quartal desselben Jahres sind in Zagreb um 4,1% und an der Adria um 2,8% durchschnittlich höher, während sie in anderen Gebieten um 0,8% niedriger sind. Auch die Immobilienpreise in Zagreb stiegen jährlich um durchschnittlich 17,9%.
An der Adria betrug das Wachstum 12,8%, in anderen Gebieten 13,9%.

"Es ist nicht realistisch, Preiswachstum zu erwarten"

Mit dem Beginn des neuen Jahres und dem Eintritt in die Eurozone und Schengen interessieren sich sowohl Verkäufer als auch Experten dafür, was dieses Jahr bringen wird, während potenzielle Immobilienkäufer daran interessiert sind, ob die Preise endlich stagnieren oder im besten Fall fallen.
Boro Vojović, Immobilienexperte und Eigentümer der Firma Opereta, weist darauf hin, dass sich mit der Umstellung auf den Euro nichts geändert hat, da er bereits in den Preisen, die wir heute haben, einkalkuliert ist.
„Das sieht man daran, dass wir 36% der Ausländer hatten, die Immobilien in Kroatien gekauft haben; darauf wird angespielt, wenn gesagt wird, dass die Umstellung auf den Euro die Preise beeinflussen wird. Tatsache ist, dass wir im vergangenen Jahr ein Rekordwachstum hatten und angesichts dessen, was wir jetzt auf dem Markt sehen, ist es realistisch zu erwarten, dass dieses Wachstum aufhört", sagt er.

Hrvoje Travnikar, ein Finanzexperte, sagt, dass es keine übermäßigen Unterschiede bei den Krediten vor und nach Neujahr gab und dass der Zyklus der Wohnungsbaukredite weitergeht.
„Im Moment gibt es keinen Rückgang, wir haben nur Wachstumsstopp."
„Der Kreislauf geht normal weiter, wir haben nur auf die Umstellung auf Euro gewartet. Was passiert ist, ist, dass wir keine Kredite mehr mit Währungsklausel haben, sondern nur noch in Euro, und manches wurde sogar vereinfacht“, sagte er.

Tatsache ist, dass die Preise im vergangenen Jahr gestiegen sind, aber ihre Stagnation war auch zum Jahresende zu spüren.
Jelena Kravoščanec Todorović, Direktorin der Immobilienagentur Opereta, hält Preiserhöhungen für nicht mehr realistisch.
„Wir können von einer Art Stopp sprechen, und was in Zukunft passieren wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Im Moment gibt es keinen Preisverfall, sondern nur einen Stopp ihres Wachstums. Es wird weitgehend von Änderungen der Zinssätze abhängen, die um 75% gestiegen sind, und wenn es zu einem signifikanten Anstieg kommt, könnte ein neuer Preistrend eintreten“, sagt er.
Er glaubt, dass ein Teil der Kunden, also bestehende Kreditnutzer, ihren Verpflichtungen nicht nachkommen können, aber auch, dass ein gewisser Teil des Marktes nicht mehr kreditwürdig sein wird, was zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien führen könnte.

Die Kreditzinsen bremsten den Immobilienmarkt in Deutschland. Wird es bei uns genauso sein?

Es scheint jedoch, dass die potenziellen Veränderungen auf dem Markt hauptsächlich davon abhängen, wie die Europäische Zentralbank reagieren wird. Dies ist derzeit in Deutschland und Slowenien sichtbar, wo die Kreditzinsen deutlich gestiegen sind und sich der Immobilienmarkt somit erheblich verlangsamt hat.
Europäische Immobilienunternehmen kämpfen mit sinkenden Bewertungen und Abschlussgeschäften, nachdem die Europäische Zentralbank und andere geldpolitische Entscheidungsträger die Zinsen im Jahr 2022 angehoben und damit den stetigen Anstieg der Immobilienpreise gestoppt haben.

Relevant sind dieser Tage Daten von BNP Paribas, einem der führenden deutschen und internationalen Immobilienberater, die in ihrem Bericht einen Rückgang des deutschen Immobiliengeschäfts um 50% im vierten Quartal ausweisen.
Dies führte zu einem schweren Schlag auf den deutschen Immobilienmarkt, da Investoren aufgrund stark gestiegener Kosten den Abschluss von Geschäften vermieden.
Der Direktor von BNP Paribas, Marcus Zorn, behauptet, dass die sich verschlechternde allgemeine Situation in der Welt zahlreiche große Käufe und Verkäufe verhindert habe, die sich bereits in der Vermarktungsphase befanden, aber am Ende aufgrund steigender Finanzierungskosten nicht realisiert wurden, was zu einem Zusammenstoß zwischen den beiden führte Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern.
„Bei uns gibt es keine Anzeichen für einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise, aber wir können nicht mit Sicherheit sagen, dass dies nicht passieren wird. Alles hängt hauptsächlich von den Banken und ihrer Geschäftspolitik ab, also von der CNB und der Richtlinie der Europäischen Bank . Es hängt auch von der Fortsetzung der Inflation ab, ob sie aufhören kann oder nicht und in welche Richtung sie sich entwickeln wird“, sagt Kravoščanec Todorović.

Die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor da – sogar höher als das Angebot

Dennoch ist die Nachfrage nach Immobilien auch zu Beginn dieses Jahres noch vorhanden. Dies ist zum Beispiel im Raum Zagreb der Fall, wo die häufigsten Käufer Einheimische sind und deren Interesse am Kauf von Immobilien immer noch sehr stark ausgeprägt ist. Gefragt sind vor allem kleinere Wohnungen mit 50 bis 60 Quadratmetern.
Ausländer interessieren sich immer mehr für Immobilien an der Küste, und im vergangenen Jahr haben Deutsche, Österreicher und Slowenen am meisten gekauft.
Kravoščanec Todorović glaubt, dass in Anbetracht der Tatsache, dass die Krise sehr präsent ist und ihre Märkte stillstehen, in der kommenden Zeit nicht mit einer größeren Anzahl von Käufern aus diesem Bereich zu rechnen ist. „Die Nachfrage ist immer noch größer als das Angebot. Wir müssen berücksichtigen, dass in den letzten Jahren deutlich weniger gebaut wurde als beispielsweise vor zehn Jahren. Es wurden deutlich weniger Baugenehmigungen erteilt. Vor allem in den letzten Jahren.“
Vor einigen Jahren gab es noch nicht so viele Neubauten auf dem Markt, deshalb ist die Nachfrage nach Neubau vorhanden und alles ist jetzt in guter Lage preislich der Gegend angepasst. Ich möchte darauf hinweisen, dass kein Preis sein kann erzielt für keine Immobilie, sondern die Preise liegen im aktuellen Durchschnitt und sie verkaufen sofort. Ausländer interessieren sich besonders für den Kauf eines Neubaus am Meer, weil sie nicht in Anpassung, sondern auch in Bau investieren wollen. Gibt es immer mehr Nachfrage nach Immobilien, die nur minimale oder gar keine Investitionen erfordern.
"Die Leute schätzen, dass es besser ist, eine neu renovierte Immobilie zu kaufen."
Gleiches gilt für das Innere von Zagreb, Osijek und anderen größeren kroatischen Städten angesichts des Arbeitskräftemangels und der Stabilisierung der Baumaterialpreise in den letzten sechs Monaten.
Die Leute schätzen, dass es für sie besser ist, eine frisch renovierte Immobilie zu kaufen“, sagt Kravoščanec Todorović.

Wir möchten Sie daran erinnern, dass der Gouverneur der CNB, Boris Vujčić, Mitte letzten Monats eine Zinserhöhung und eine Senkung der Inflation auf 7,5% im Jahr 2023 angekündigt hat: „Es wird erwartet, dass der Prozess der Zinserhöhung andauert und dieses Niveau erreicht reicht nicht aus, um die Inflationsrate auf das mittelfristige Ziel zu bringen. Daher ist zu erwarten, dass der Prozess der geldpolitischen Straffung mit einer Zinserhöhung fortgesetzt wird.“

Europa bereitet sich auf einen starken Rückgang der Immobilienwerte vor

Die Turbulenzen um hochkarätige Immobilien in London und Frankfurt geben einen Einblick in den Schaden, der europäische Immobilieninvestoren erwartet, wenn sie mit dem größten Umbruch der Geschichte konfrontiert sind.

Von dem schwierigen Refinanzierungsprozess für ein Bürogebäude in der City of London bis zum angespannten Verkauf des Commerzbank-Hochhauses im deutschen Finanzzentrum suchen Investoren nach Wegen, Finanzierungslücken zu schließen, während sich die Kreditmärkte von den steigenden Zinsen erholen, berichtet Bloomberg.
Sie sagen, dass die Realität in den kommenden Wochen an die Tür klopfen wird, wenn Kreditgeber in ganz Europa die Ergebnisse der Jahresendbewertungen erhalten.
Riesige Bewertungsrückgänge drohen Kreditausfälle zu verursachen und Notfinanzierungsmaßnahmen von Zwangsverkäufen bis hin zum Einpumpen von frischem Geld auszulösen.
„Europa steht kurz vor einer großen Abkehr von zehn Jahren billigen Geldes. Das Ausmaß an Not und Verwerfungen ist jenseits des Normalen“, sagte Skardon Baker, Partner der Private-Equity-Gesellschaft Apollo Global Management. Riesige Schulden erreichen fast zwei Billionen Euro

Kredite, Anleihen und andere Schulden in Höhe von insgesamt etwa 1,9 Billionen Euro – fast die Größe der italienischen Wirtschaft – werden durch gewerbliche Immobilien besichert oder an Vermieter in Europa und dem Vereinigten Königreich ausgereicht, so die Recherchen und gesammelten Daten der Bayes Business School der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde von Bloomberg.

Etwa 20% davon oder etwa 390 Milliarden Euro werden in diesem Jahr fällig, und die drohende Krise stellt die erste echte Bewährungsprobe für Vorschriften dar, die nach der globalen Finanzkrise entwickelt wurden, um die Risiken der Immobilienkreditvergabe einzudämmen. Diese Regeln könnten dazu führen, dass die Korrektur steiler und abrupter wird.
„Ich denke, die Neubewertung wird schneller erfolgen als in der Vergangenheit. Die Leute beginnen, sich zu zeigen, wenn die Flut nachlässt", sagte John O'Driscoll, Leiter der Immobilienabteilung des französischen Versicherers Axa SA.
Die neuen Vorschriften werden europäische Kreditgeber ermutigen, aggressiver auf faule Kredite zu reagieren.
Sie sind auch in besserer Verfassung als während der letzten Immobilienkrise vor mehr als einem Jahrzehnt, sodass sie möglicherweise weniger geneigt sind, Probleme zuzulassen, die die Kreditnehmer belasten.

Folgen der Krise 2008

Nach der Finanzkrise 2008 zögerten die meisten Banken, notleidende Kredite abzuschreiben, weil dies zu enormen Verlusten führen würde – eine Praxis, die sich „erweitern und vortäuschen“ nennt. Nach den neuen Regeln für uneinbringliche Kredite müssen Kreditgeber erwartete statt kumulierte Verluste verbuchen. Dies bedeutet, dass sie weniger Anreiz haben, sich zurückzulehnen und auf eine Erholung des Vermögenswerts zu hoffen.

Bisher sind die Bewertungen nicht weit genug gesunken, um vorrangige Schulden – die typischerweise von Banken gehaltenen Kredite – unter Wasser zu halten, aber das könnte sich bald ändern. Die von der CBRE Group bewerteten Gewerbeimmobilien in Großbritannien sind im vergangenen Jahr um 13% gefallen.
In der zweiten Jahreshälfte beschleunigte sich der Rückgang, allein im Dezember verzeichnete der Broker einen Rückgang um 3%. Analysten der Goldman Sachs Group prognostizieren, dass der Gesamtrückgang 20% übersteigen könnte.

Banken könnten handeln, bevor die Preise weiter fallen, um Kreditausfälle zu vermeiden, und verschuldete Vermieter zu harten Alternativen zwingen.
Die Probleme werden noch schwieriger für diejenigen, die mit Fälligkeiten der Schulden konfrontiert sind.
Kreditgeber reduzieren die Höhe des Immobilienwerts, den sie zu verleihen bereit sind.
Dies bedeutet, dass eine niedrigere Schätzung als Doppelschlag wirken und die Finanzierungslücke vergrößern könnte.
„Der Appetit der Banken ist geringer und wird geringer bleiben, bis es Anzeichen dafür gibt, dass der Markt die Talsohle erreicht hat“, sagte Vincent Nobel, Leiter Asset Based Lending bei Federated Hermes. Die neuen Vorschriften ermutigen die Banken, notleidende Kredite anzugehen, und eine Möglichkeit, mit dem Problem umzugehen, besteht darin, es zum Problem anderer zu machen. Schweden war bisher das Epizentrum der Krise, wobei die Immobilienpreise gegenüber ihrem Höchststand voraussichtlich um 20% fallen werden.
Immobilienunternehmen haben in den letzten 12 Monaten 30% ihres Wertes verloren, und die schwedische Zentralbank und Finanzaufsichtsbehörde haben wiederholt vor Risiken gewarnt, die sich aus der Verschuldung von Gewerbeimmobilien ergeben.

Es könnte einen „Dominoeffekt“ geben

Laut Anders Kvist, leitender Berater des Direktors der Finanzaufsichtsbehörde, könnten sinkende Immobilienwerte einen „Dominoeffekt“ auslösen, da die Forderung nach mehr Sicherheiten ungünstige Verkäufe auslösen könnte.

Während es einige Stabilitätsnester wie Italien und Spanien gibt, die nach der globalen Finanzkrise härter getroffen wurden, befindet sich Großbritannien im Niedergang, und es gibt Anzeichen dafür, dass Deutschland das nächste sein könnte.

Auf der anderen Seite gibt es mehr Möglichkeiten für Immobilieninvestoren. Unternehmen wie geschlossene Kreditfonds sind in den letzten zehn Jahren stetig gewachsen.
Laut einer Bayes-Umfrage entfiel in der ersten Hälfte des vergangenen Jahres auf Versicherer und andere alternative Kreditgeber ein größerer Anteil neuer britischer Immobilienkredite als auf die großen Banken des Landes.
„In den nächsten 18 Monaten werden Investoren eine Rekordsumme in sogenannte opportunistische Fonds stecken, die riskantere Wetten auf Immobilien eingehen“, sagte Cantor Fitzgeralds Vorstandsvorsitzender Howard Lutnick letzte Woche auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos.
Dieser Trend wird dazu beitragen, die Erholung des gewerblichen Immobilienmarktes zu beschleunigen.

Diese neuen Instrumente könnten Turbulenzen kurzlebiger machen als in der Vergangenheit, als Banken jahrelang an faulen Krediten festhielten.
Louis Landeman, Kreditanalyst bei der Danske Bank in Stockholm, rechnet damit, dass der Reset relativ geordnet verläuft und die Kreditnehmer genügend Zeit haben, um gegenzusteuern.
„Jeder, der einen kreativen Weg findet, diese Lücke zu schließen, wird viel Spaß haben“, sagte Mat Oakley, Head of Commercial Research bei Savills.

Link: https://www.index.hr/vijesti/clanak/hoce...ne/2428067.aspx