Ich liebäugel aktuell mit dem Kauf einer kleinen Immobilie in HR. Bekam von einer kroatischen Bekannten aber eine..... Sagen wir mal unschöne Geschichte zu hören.
Ihre Mutter besaß eig ein Grundstück. Es gab damals aber einen Prozess der sich Komensacja oder so nannte. Hierbei ist ihr Grundstück verloren gegangen an eine verwandte die scheinbar jemanden bestochen hatte..... Ein bekannter berichtet von ähnlichem. Er besitzt (immer noch) ein Haus in Split. Während dieser komansacja hat auch bei ihm ein ihm wildfremder versucht das Haus durch Bestechung zu klauen. Das alles muss schon ne Weile her sein.
Hat einer von euch eine ähnliche Erfahrung gemacht oder kann sagen was diese komensacja(hoffe so richtig geschrieben) ist?
Da dürfte es sich wohl um eine kompenzacija gehandelt haben, das heisst: da wurde etwas kompensiert, also ein Anspruch (auf Geld?) mit etwas anderem (einem Grundstück?) ausgeglichen.
Ob der "Grundstücksklau" legal oder durch Bestechung erfolgt ist, kann ich nicht sagen. Heute ist Kroatien ein Rechtsstaat, da läuft kaum noch was mit Bestechung, eine Grundbuchänderung schon mal gar nicht.
Einer meiner Nachbarn hier behauptet auch, sein Bruder hätte ihm ein Grundstück "geklaut" , Hintergrund : als die Mutter der beiden zum Pflegefall wurde, zahlte Ivo alles und Pero nichts. Weil aber beide zahlungspflichtig gewesen wären und bei Pero nichts zu holen war, ließ sich Ivo per Gerichtsbeschluss ein kleines Gartengrundstück überschreiben. Seitdem sprechen die beiden nicht mehr miteinander. Pero ist davon überzeugt, dass sein Bruder ihn bestohlen hat und Ivo ist überzeugt, dass er nur zu seinem Recht gekommen ist.
Eventuell war das Wort komasacija. Ich verstehe da nur leider nichts drunter.
Sagt dir der Begriff vielleicht etwas?
Nach Rückfragen hat es wohl damit etwas zu tun, dass in Jugoslawien geschlossene Verträge irgendwie verändert werden könnten als die Republik zerfiel? Ich verstehe nur Bahnhof leider.
Lief das bei deinem Bekannten Ivo denn "sauber" ab oder war da eine "kleine zusatz Zahlung" mit im Spiel?
Komasacija heißt so viel wie Konsolidierung. Eventuell könnte es sich da um eine Flurbereinigung gehandelt haben. Weil insbesondere in abgelegenen Gegenden und auf den Inseln die Eigentumsverältnisse unklar waren bzw. sind, wird seit 2012 fast ganz Kroatien neu vermessen.
Beispielsweise habe ich seinerzeit ein Stück Garten hinter meinem Haus hinzugekauft, letzter Grundbucheintrag von 1923, aber jeder wusste, wem der Acker gehört. Natürlich musste das Grundstück neu vermessen werden. Zum Nachbargrundstück ist es durch eine uralte mocila abgegrenzt, Frage des Geometers: " wem gehört die Mauer? ", ich (nach Absprache und mit Einverständnis meines Nachbarn): "Mir!". Nun ja, und jetzt besitze ich eine Trockenmauer.
Bei den Neuvermessungen ist nicht immer alles mit rechten Dingen zugegangen. Da wurden schon mal im Ausland lebende Miterben "vergessen". Deshalb ist es durchaus möglich, dass da in den von Dir geschilderten Fällen etwas schief gelaufen ist.
Bevor man in Kroatien ein Haus oder Grundstück kauft, sollte man auf jeden Fall in Grundbuch und Kataster schauen. Beides ist für jedermann kostenlos online möglich, und ohne Anwalt oder Makler würde ich da gar nichts kaufen. Von wegen "nema problema ", die Probleme kommen erst, wenn man privat etwas unterschrieben hat, nur um ein paar Euro Anwalts- oder Maklergebühren zu sparen.
P.S.: Es regnet und ich habe Langeweile. Deshalb so weitschweifig...
Zitat von kornatix im Beitrag #4Von wegen "nema problema ", die Probleme kommen erst, wenn man privat etwas unterschrieben hat, nur um ein paar Euro Anwalts- oder Maklergebühren zu sparen.
Das kann ich so bestätigen! Allerdings hilft auch ein Makler / Anwalt oft nicht viel weiter, da sie gerne das Geld einstecken, aber sich auch keine große Arbeit machen und auch etwas übersehen.
Letzteres kann nun wieder ich nicht bestätigen. Ich habe hier in Zadar durch Empfehlung einen Anwalt gefunden, der für lumpige 500 Euro eine höchst komplizierte Grundstücksangelegenheit - mehrerer Erben und Nacherben, einer davon in Australien - gelöst hat, ohne dass ich dafür einen Finger rühren musste. Das Ganze hat sich über mehrere Jahre hingezogen, und am Ende waren die Gerichtskosten höher als die Anwaltskosten. Allerdings war das schon vor mehr als 10 Jahren.
Ob die Anwälte heute noch so preiswert sind, weiß ich nicht. Leider ist mein Anwalt mittlerweile in Rente, sonst würde ich ihn hier weiter empfehlen. Bliebe noch anzumerken, dass er mit dem Gerichtspräsidenten verwandt ist. Mit "Vitamin B" geht halt vieles, und das nicht nur in Kroatien.
Weil ich schlechtwetterbedingt ja viel Zeit habe: als ich 1997 mein Haus hier gekauft hatte, brauchte ich dringend einen Grundbuchauszug für die Versicherung. Die Gerichtsangestellte: "Den schicke ich Ihnen zu, aber das kann dauern. Für 300 Kuna mache ich Ihnen den sofort fertig." lch: "Nema problema, machen Sie mal!", und als ich dann das Papier in der Hand hatte: "Das mit den 300 Kuna war ja wohl ein Scherz. Kroatische Beamte sind doch nicht bestechlich, oder?"
Mann, hat die blöd geguckt. Beim nächsten Kunden hat sie vermutlich ihr Bakschisch vorher kassiert.
Das ist aber lange her. Ich habe/hatte viel mit kroatischen Behörden zu tun, und heute geht da mit Bakschisch gar nichts mehr.
Selbst mein Hafenkapitän hat den Kaffee, den wir nach erfolgreicher TÜV- Abnahme meines Bootes gemeinsam getrunken haben, selbst bezahlt : "Wir werden angemessen bezahlt, und schließlich sind wir ja nicht im Orient. "
Bei seinen Vorgängern hätte ich einen Führerschein für ein Pfund Kaffee kaufen können. Diese Zeiten sind vorbei. Kroatien ist auf dem guten Weg zu einem Rechtsstaat westlicher Prägung - wenn auch noch nicht ganz dort angekommen.
Konsolidierung bzw flurbereinigung las ich auch. Ich kann leider trotz ausführlicher Recherche wenig mit dem Begriff anfangen. Aber deine Erklärung hilft allemal! Ich danke dir Kornatix! Deine ausführliche Antwort hilft ungemein beim Verstehen.
Aus Interesse: kann so eine "unsaubere" Flurbereinigung denn eig wieder "bereinigt" werden? Bei meiner Bekannten ist es tatsächlich so, dass die Mutter im Ausland(hier) lebte und dann wohl "vergessen" wurde..... Noch schlimmer, der Beamte der das unterschrieb ist jetzt der Leiter dieses Amtes dort (ich weiß gerade die korrekte Bezeichnung leider nicht, kann es vielleicht "Sud" sein?).
Darf ich auch fragen wie die Story von Ivo und Pero ausging? Bleibt das jetzt so "falsch" I'm Grundbuch am stehen?
Die Konsolidierung ist seit Jugo-Zeiten ein Thema hier. Dabei geht es nicht nur um die Korrektur unklarer Besitzansprüche, sondern auch um die Flächennutzung, beispielsweise Bauland oder Ackerland, Schwarzbauten oder legal errichtete Häuser.
In den KuK- Zeiten wurden hier die Grundbücher mit österreichischer Gründlichkeit geführt, in den 1920er Jahren versank dann alles in Balkan-Schlamperei. Da wurden Grundstücke unter der Hand getauscht, aber schriftlich fixiert wurde kaum etwas.
Als dann nach WK 2 die Kommunisten das Regime übernahmen, wurde Grundbesitz Gemeinschaftseigentum, das Land gehörte allen, und statt der Grundbücher galt nur noch das Kataster. Damit konnte man beispielsweise ein eigentlich einem Bauern gehörendes Stück Ackerland zum Industriegebiet umwidmen und darauf eine volkseigene Fabrik bauen. In den 70er und 80er Jahren wurde schwarz gebaut, was das Zeug hielt, und über Rechr oder Unrecht entschieden nicht die Gerichte, sondern die guten oder schlechten Bedienung zum örtlichen Kommunistenboss.
Seit Kroatien selbständig ist und nicht zuletzt durch den Druck, alles dem EU-Recht anzupassen, versucht man seit Jahrzehnten, Ordnung in dieses Chaos zu bringen, und bei den Gerichten stapeln sich tausende von Akten und Anträgen - klar, dass da auch schon mal was schief läuft. Bis über einen Anspruch entschieden wird, kann es schon mal 10 Jahre dauern.
Deshalb hat man seinerzeit kurzerhand alles, was bis 1968 erbaut worden war, für legal erklärt und alles, was danach gebaut wurde, konnte bis 2012 relativ unproblematisch legalisiert werden. Wer diese Frist versäumt hat, der hat jetzt ein echtes Problem.
Zu meine zerstrittenen Brüdern : der Benachteiligte nimmt das zähneknirschend hin : "Bis über eine Klage entschieden wird, bin ich vermutlich schon tot, und außerdem habe ich dafür kein Geld. "
wenn ein verkauf "am gericht ist" d.h. der verkäufer der immobilie hat arbeiten (maler, wasser, garten) in auftrag gegeben und die "firma" vielleicht nicht korrekt bezahlt und die firma hat ein klage eingereicht......spätestens bei der übertragung ins grundbuch ist schluss. das gerichtsverfahren muss abgeschlossen sein.
...und im Grundbuch sollte stehen: "Vlasništvo 1/1, tereta nema. Sind da mehrere Teileigentümer oder Belastungen eingetragen, Finger weg! Auch wird aus einem Maslinik niemals Bauland, egal, was der Verkäufer behauptet. Deshalb noch mal: ohne Makler oder fachversierten Anwalt ist Immobilienkauf in Kroatien Russisch Roulette.
Bei meinem Haus war es einfach, da stand der Verkäufer sowohl im Grundbuch als auch im Kataster und das Haus dort als kuća. Trotzdem hat es fast ein Jahr gedauert, bis ich im Grundbuch stand - nicht, weil die zuständigen Stellen zu träge oder schlampig gearbeitet haben, sondern weil sie mit unzähligen Klagen und Anträgen überlastet sind. Um die Schlamperei von 50 Jahren zu ordnen braucht es halt viel Zeit. Von heute auf übermorgen geht da gar nichts.
Hmm vielen Dank erstmal für die hilfreichen Informationen.
Aber selbst wenn da kein Miteigentümer oder Teileigentümer eingetragen ist, besteht noch ein Risiko dass sich da jemand irgendwann meldet wenn ich das jetzt richtig denke.... Gut, das kann überall passieren. Wenn ich aber bedenke, nach den Schilderungen, dass 50 Jahre laissez-faire Bürokratie zu bereinigen, schätze ich das Risiko durchaus realistisch ein.
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Ich habe hier in Zadar durch Empfehlung einen Anwalt gefunden, der für lumpige 500 Euro eine höchst komplizierte Grundstücksangelegenheit - mehrerer Erben und Nacherben, einer davon in Australien - gelöst hat, ohne dass ich dafür einen Finger rühren musste. Das Ganze hat sich über mehrere Jahre hingezogen, und am Ende waren die Gerichtskosten höher als die Anwaltskosten. Allerdings war das schon vor mehr als 10 Jahren. 
