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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 23 Antworten
und wurde 4.047 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Seiten 1 | 2
KKV Offline



Beiträge: 5

14.11.2004 11:12
Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Hallo an alle,

ich habe nach 5 Jahren verschiedenster Anläufe ein Objekt in Kroatien zu erwerben mal wieder was interessantes gefunden.

Das Grundstück setzt sich jedoch aus mehreren Plannummern zusammen. Grundstück mit Haus und Gebäude, Wiese, Garten, Acker, Obstbaumplantage usw.

Jetzt habe ich viel gelesen und bin total verunsichert weil ich nicht mehr beurteilen kann ob ich dieses Grundstück als Deutscher erwerben darf oder nicht.

Nun Meine Fragen:

Frage 1:
Darf ich als Deutscher nur ein Haus oder eine Wohnung kaufen und die landwirtschaftlichen Flächen die zum Haus gehören und als angrenzende Grundstücke zum Anwesen gehören nicht?
Ich habe da was von Pacht auf 99 Jahre gelesen, ist das so??

Frage 2:
Grundbuch liegt mir vor.
Ein Teilgrundstück sei mit "Handschlag" gekauft und "noch?" nicht im Grundbuch eingetragen.
Bei einem Teilgrundstück ist der Verkäufer als Eigentümer eingetragen.
Bei den restlichen Teilgrundstücken sind verstorbene Verwandte eingetragen, dessen Regulierung und Übertragung an den Verkäufer derzeit (Seit 7 Monaten) ansteht.
Ist es sinnvoll unter diesen Umständen überhaupt einen Vorvertrag zu machen?

Frage 3:
Wie hoch sind die laufenden Kosten für die Grundstücke in Kroatien?
Grunderwerbssteuer,
Grundsteuer für Haus,
Grundsteuer für Wiese, Acker, Plantage?

Ich wär froh wenn mir jemand weiterhelfen kann

ilmaestro ( Gast )
Beiträge:

14.11.2004 12:39
#2 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

zu Frage 3: Soweit ich weiss gibt es gar keine Grunderwerbsteuer in Kroatien...

crofan Offline



Beiträge: 546

14.11.2004 14:18
#3 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Die Grunderwerbssteuer in Kroatien beträgt 5 %, zu zahlen nach der Grundbucheintragung, die derzeit ein bis drei Jahre (!) dauern kann. Die Anwaltskosten betragen 1-3 % von der Kaufsumme.
Hier zu lesen:
Leider stimmt der Link nicht mehr. - Thofroe

Grundsteuer gibt es meines Wissens nach noch nicht. Es gibt jedoch eine Steuer für landwirtschaftliche Flächen, wenn sie nicht genutzt werden. Wird die Fläche landwirtschaftlich genutzt entfällt diese Steuer.

animal Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 244

14.11.2004 16:30
#4 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Hallo Crofan,
mit der Grunderwerbsteuer liegst du meines Wissens aber falsch. Die Höhe 5% für Gebrauchtimmobilien ist korrekt, für Neubauten 22%. Aber zahlbar ist diese Summe eigentlich selbstständig nach Erwerb der Immo. Ansonsten, so haben wir es gemacht, die Behörde über den Anwalt zur Besichtigung bzw. Schätzung des Hauses auffordern - nach Erhalt der Steuereinschätzung entweder zahlen oder Einspruch einlegen. Aber eigentlich muß man innerhalb von 4 Wochen (glaube ich) die Steuern bezahlen - also weit vor der Grundbucheintragung.
Korrigiert mich, wenn ich falsch liege - aber so ist es bei uns gelaufen. Wir haben die Steuern 10 Monate nach Hauskauf bezahlt - ohne weitere Strafe - denn eigentlich müsste man Zinsen zahlen für verspätete Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Gruß
animal

crofan Offline



Beiträge: 546

14.11.2004 17:52
#5 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Hallo animal,

Bei Grundstückskauf ist eine Grunderwerbssteuer von 5 % zu zahlen. Beim Kauf von neu errichtet Häusern bzw. Wohnungen ist keine Grunderwerbssteuer sondern die Mehrwertsteuer (PDV) von 22 % fällig.
So habe ich es der Internetseite vom kroatischen Finanzamt entnommen.
Leider stimmt der Link nicht mehr. - Thofroe

Der Zeitpunkt der Steuerzahlung wird sich aus den Unterlagen der Finanzbehörde ergeben.
Was ich oben geschrieben habe ist von der Internetseite, die ich genannt habe.
Ich denke auch, daß diese Steuer früher als der Grundbucheintrag fällig ist.

Viele Grüße
crofan

__________________________________________
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KKV Offline



Beiträge: 5

14.11.2004 17:52
#6 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Kann mir jemand was zum Kauf der landwirtschaftlichen Flächen sagen ????

Darf ich als Ausländer in Kroatien diese landwirtschaftliche Fläche kaufen und wird das vom Ministerium genehmigt wenn diese Grundstücka an des Grundstück mit dem Haus angrenzen?

Wie verhält sich das mit dem Grundstück das auf Handschlag gekauft wurde? Reicht ein Kaufvertrag aus um dies später im Grundbuch nachtragen zu lassen ???

Das Grundstück mit dem Haus ist ohne die angrenzenden Grundstücke völlig uninteressant.

Bin aber auch unheimlich froh mal ein Forum gefunden zu haben wo recht viel Informationen zum Immobilienerwerb in Kroatien ausgetauscht werden.

Fakt ist, jeder Fall ist anders und es fällt mir unheimlich schwer nicht immer wieder den Vergleich mit der Kaufabwicklung in Deutschland zu suchen.

Ich kann mich nicht erinnern wann meine Geduld so auf den Prüfstand gestellt wurde.
Der Verkäufer beteuert immer und immer wieder das er alle Papiere beschafft und ich das Interesse nicht verlieren sollte, es kann jedoch Tage, Wochen oder Monate dauern.........

Nur was bringt alle Zeit der Welt, wenn ich dann nicht kaufen darf oder der Kauf nicht genehmigt wird.

Allen vielen Dank für die Beiträge und Antworten, bin für jeden Hinweis dankbar

animal Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 244

14.11.2004 18:57
#7 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Hallo Crofan,
die Grunderwerbsteuer (5%) gilt auch für Gebrauchtimmobilien.

Eigentlich müsste jedem einleuchten, das die Zahlung der Steuern nicht bis zur Grundbucheintragung warten kann. Überlege nur mal wie lange die Finanzbehörden auf Ihre Gelder warten würde. Ich glaube, das in der Broschüre ein Fehler ist.
Die Höhe der Steuer richtet sich nicht nach der Summe des Vertrages, sondern nach den derzeitigen Marktpreisen. Will sagen:
Auch ein künstlich reduzierter Vertrag bewahrt einen nicht vor der vollen Steuer. Im Zweifelsfall kommt jemand raus und begutachtet das Haus oder Grundstück und legt dann die Steuer fest.
Diese Situation ist mir nicht passiert, aber so haben es mir meine Bekannten und unser Anwalt gesagt.

Grüße
animal

animal Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 244

14.11.2004 19:15
#8 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Hallo KKV,
soweit mir bekannt kann keine Privatperson Grunderwerb an Feld, Wald und Wiese erwerben. Dazu gehören: Landwirtschaftliche Flächen, Wald und Wiesen, Wege und öffentliche Flächen, unter Naturschutz stehende Objekte und Flächen. Desweiteren gibt es wohl neue Bestimmungen zum Grundstückserwerb in Meeresnähe. Die Entfernung zum Meer wurde drastisch erhöht - von 14m auf 70-200m. Leider kann ich hier keine genauere Zahl nennen - da gibt es zu viele unterschiedliche Aussagen.
Fest steht, das es um einiges schwieriger geworden ist, eine Immo zu erwerben.
Oder Du gründest eine Firma - dann kannst Du die Ländereien pachten. Genaueres weiß ich hier leider nicht - dafür sind meine Infos wahrscheinlich zu alt.
An deiner Stelle würde ich mir einen deutschsprachigen Anwalt suchen und die Sache von Ihm prüfen lassen. Ansonsten, glaube ich, ist es ein heißes Eisen und es kann auch in die Hose gehen. Also ohne Anwalt auf gar keinen Fall!!! Ich habe ohne Makler eine Immo erworben - mir ist schon so manches Mal etwas mulmig geworden.

Gruß
animal

manda ( gelöscht )
Beiträge:

14.11.2004 19:19
#9 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Ich kenne einige deutsche Stadtsangehörige auf Insel Krk (Ort Cizici), welche ein Haus oder ein Grundstück besitzen.
Ich würde ihnen ratten, einen Anwalt zu angagieren. Besonders bei einem Fall bei dem mehrere Besitzer bestehen. Es gibt sehr viele Sachen die man überprüfen muss (ob der jenige wirklich Besitzer ist, ob die anderen auch einverstanden sind, Baubewiligung, Bauzone...)
und da kennt sich am besten ein Anwalt um. Wir haben gerade so einen Fall und haben alles einem anwalt überlassen.
Man zahlt etwas mehr, aber dafür hat man später keine Kopfschmerzen.

Grüsse M.B!!!

Beate Offline



Beiträge: 129

15.11.2004 09:59
#10 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Zum Thema Grunderwerbssteuer: Der Grundbucheintrag kann erst nach der Genehmigung des Ministeriums vorgenommen werden (dauert angeblich 6 - 12 Monate). Ich warte seit Mai diese Jahres darauf. Danach erfolgt der Grundbucheintrag und die Zahlung (ich meine auch, dass es sich um eine Frist von 4 Wochen handelt) der Grunderwerbssteuer. Seit dem Kauf meiner Immobilie - beginnend mit dem Vorvertrag - sind bereits 1 3/4 Jahre vergangen und bis heute habe ich keine Steuern gezahlt. Wenn ich keine Agentur eingeschaltet hätte, dann wäre ich immer noch nicht so weit wie ich jetzt bin. Ich habe bereits an anderer Stelle meine Meinung dazu geschrieben: Ohne die Unterstützung eines Immobilienbüros, das die gesamte Kaufabwicklung übernimmt und wo Anwalt und Dolmetscher zur Verfügung stehen, kann ich einen Immobilienerwerb in Kroatien nicht empfehlen! Trotzdem hatte und habe ich Probleme zu bewältigen (z. B. wegen der Stromanmeldung und -rechnung) und musste immer an der Sache dranbleiben, damit sich die Kaufabwicklung nicht noch weiter verzögert.

Viele Grüße von Beate

pachanga27 Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 40

15.11.2004 22:18
#11 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

...Ich habe im Juni ein Haus auf Rab gekauft. Jetzt im Oktober wurde der Vertrag bei einem Notar in Rijeka erstellt und ich war vor Ort um diesen Vertrag gegenzuzeichnen.
Ausser mir war ein Dolmetscher anwesend dieses Prozedere sowie die Überprüfung des Grundbuchs durch den Notar hat 2500.- Euro + 22% Mwst gekostet.
Der kroatische Notar holt nun auch die Genehmigung des Ministeriums ein. Zu diesem Zweck soll ich dem Notar ein polizeiliches Führungszeugnis sowie eine Begründung warum ich ein Haus in Kroatien kaufen will schicken. Diese Schreiben wird dann wieder ins kroatische übersetzt und ans Aussenministerium gesandt. Das zur Info.
Nun meine Frage.
Kann mir vieleicht jemand sagen was in dem Schreiben für den Minister genau drinstehen sollte oder kann mir vieleicht jemand eine Textvorlage zur Verfügung stellen.
Bin für jede Info dankbar.
Viele Grüsse
Torsten

KKV Offline



Beiträge: 5

17.11.2004 11:45
#12 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Kann mir jemand einen geeigneten Rechtsanwalt in der Region Zadar sagen den ich mit der Abwicklung des Grundstückkaufes beauftragen kann?

crofan Offline



Beiträge: 546

17.11.2004 12:07
#13 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Hallo,

es gibt einen deutschsprechenden Rechtsanwalt in der Nähe von Zadar.

Radovic, Ðuka
Put Solina 7
23210 Biograd na moru
Tel: 023/383 212
Fax: 023/383 212
Handy: 098/356 767
E-Mail: odvjetnik-radovic@zd.htnet.hr

Einfach mal kontaktieren. Vielleicht kann er helfen.

Viele Grüße
crofan

__________________________________________
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ursula Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 274

17.11.2004 16:35
#14 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

hallo an alle interessierten,
bei nachfolgendem link könnt ihr alle eure fragen beantwortet bekommen.

Leider ist die verlinkte Seite nicht mehr verfügbar. - Thofroe

Die Genehmigung des Ministeriums kann bis zu 3 Jahren dauern. Diese Genehmigung bestätigt die Rechtmäßigkeit des Vertrages.
Erst wenn diese Genehmigung vorliegt übersendet das Finanzministerium automatisch einen Grunderwerbsteuerbescheid und dieser ist innerhalb 4 Wochen zu zahlen.
Man sollte auf keinen Fall ohne Notar einen Vertrag schließen ( z.Zt. besteht diese Möglichkeit über einen Privatvertrag Eigentum zu veräußern.
Der von der Bank bestätigte Überweisungsbeleg für die Steuer muß wieder an den Notar gesandt werden, damit dieser die Umschreibung im Grundbuch veranlassen kann. Das dauert je nach Region ab 2 bis noch mehr Jahre!!

Sollte im Grundbuch nicht der Verkäufer als Eigentümer eingetragen sein, würde ich die Finger davon lassen.

Kauft man ein unbebautes Baugrundstück sollte man sich unbedingt erkundigen ob eine Baugenehmigung vorliegt bzw. ob die bereits im preis enthalten ist. die genehmigungen sind gegenüber den deutschen gebühren um ein vielfaches höher ( nicht unterschätzen !!! lieber vorher erkundigen). oftmals rühren die unterschiedlich hohen grundstückspreise daher, dass bei manchen grundstücksverkäufen die baugenehmigung bereits enthalten ist.


gruß
ursula

ursula Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 274

17.11.2004 16:41
#15 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

an torsten,

die unterlagen für das ministerium wurden bei uns vor 4 jahren vom notar direkt ans amt übersandt. von uns persönlich war nur eine ablichtung des reisepaßes notwendig. ein polizeiliches Führungszeugnis und eine Erläuterung warum man etwas erwirbt ist auch lt. auswärtigem amt ( siehe link vorheriger beitrag) nicht notwendig und mir auch so nicht bekannt.
wir haben zwar schon vor 4 jahren auf rab etwas gekauft, aber auch unsere bekannten die erst dieses jahr eine wohnung erworben haben mußten diese unterlagen nicht beibringen. ich kenne einige käufer, aber keiner brauchte diese bestätigungen.

gruß
ursula

ursula Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 274

17.11.2004 16:41
#16 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

an torsten,

die unterlagen für das ministerium wurden bei uns vor 4 jahren vom notar direkt ans amt übersandt. von uns persönlich war nur eine ablichtung des reisepaßes notwendig. ein polizeiliches Führungszeugnis und eine Erläuterung warum man etwas erwirbt ist auch lt. auswärtigem amt ( siehe link vorheriger beitrag) nicht notwendig und mir auch so nicht bekannt.
wir haben zwar schon vor 4 jahren auf rab etwas gekauft, aber auch unsere bekannten die erst dieses jahr eine wohnung erworben haben mußten diese unterlagen nicht beibringen. ich kenne einige käufer, aber keiner brauchte diese bestätigungen.

gruß
ursula


ups war wohl einmal zu viel

crofan Offline



Beiträge: 546

17.11.2004 17:09
#17 RE:Kuca/Zgrada/Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

Hier noch ein Rechtsanwalt aus Zadar, der die deutsche Sprache spricht:

Luka SIMICEVIC
Luke Botica 4a, 23000 Zadar
Tel.: 023/250 983;
Handy: 098/272 066


__________________________________________
Always look on the bright side of life

ursula Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 274

17.11.2004 17:16
#18 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

so noch ein beitrag von mir:

die voraussetzungen und der ablauf eines grunderwerbes läuft generell in kroatien genauso ab wie in deutschland.
1. es muß eine gültige baugenehmigung vorliegen
2. das grundbuch muß stimmen ( verkäufer muß eigentümer sein, keine weiteren belastungen wie hypotheken usw.)
3. grunderwerbsteuer muß bezahlt sein ( 5% in hr)
4. erst dann kann eigentumswechsel erfolgen
5. seit 2004 muß bei eigentumswohnungen auch ein zeichnerischer plan beim grundbuchamt hinterlegt werden (Altobjekte müssen neu aufgenommen werden )

Der Unterschiede sind z.Zt. noch die "schlupfwinkel" wie die möglichkeit dass der verkauf auch nur über einen privatvertrag erfolgen kann und der zeitfaktor.
früher wurden in hr alle verkäufe von einheimischen nur privatrechtlich vollzogen und garnicht beim grundbuchamt wegen den hohen kosten (grunderwersteuer lag mal bei 30%) eingereicht. seit die grunderwerbsteuer auf 5% gesenkt wurde, werden die ganzen altverträge nun "legalisiert", d.h. alle reichen ihre unterlagen nun beim grundbuchamt zum vollzug eingereicht.
deshalb und wegen der ständig steigenden anzahl von ausländischen erwerbern kommt es natürlich zu diesen langen bearbeitungszeiten. aber das war in deutschland vor jahren nicht viel anders ( weiß das, da ich in der baubranche arbeite).
zur absicherung der kaufpreiszahlung kann man aber eine hypothek auf das grundstück für sich selbst eintragen lassen. diese eintragung dauert aber erfahrungsgemäß genauso lange wie der eigentumsumschreibung.

gruß
ursula

SurpriseBernd ( gelöscht )
Beiträge:

17.11.2004 20:34
#19 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

@ Torsten:
auch wir haben vor vier Jahren ein Haus in Supetarska Draga gekauft. auch wir mußten einen Lebenslauf, ein polizeiliches Führungszeugnis und eine Begründung für den Erwerb einreichen. Wir haben schriftlich erklärt, dass wir die Immobilie ausschließlich privat und zu Urlaubszwecken nutzen wollen und haben ausdrücklich versichert, dass wir dort kein Gewerbe betreiben wollen. Vom Abschluß des Kaufvertrages bis zur Eintragung ins Grundbuch (Eingang Bescheid über Grunderwerbssteuer)hat es bei uns 18 Monate gedauert. Die Urkunde über die Grundbucheintragung (Katasterauszug ??) haben wir bis heute nicht erhalten.

@ Ursula: Wir haben dieses Jahr einen Bescheid über "Regenwassersteuer" (slivne vodne naknade), rückwirkend für vier Jahre erhalten. Müsst Ihr in einer Gemeinschaftsanlage auch so etwas bezahlen ?
Wer bezahlt bei Euch die "Ferienwohnungssteuer" (porez na kucu za odmor)? Wir sind ja auch zwei Parteien. Den Bescheid bekommt aber nur einer. Dagegen werden die Kommunalgebühren für jede Wohnung getrennt berechnet (wie sich diese im Einzelnen zusammen setzen wissen noch nicht einmal die Einheimischen)

Leider kommen wir vor Ostern nicht mehr hin !!!!

Bernd

ursula Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 274

18.11.2004 10:12
#20 RE:Kuca / Zgrada / Vocnjak - was kann ich als Deutscher kaufen ??? antworten

hallo bernd,
ich weiß auch nicht warum wir diese ganzen unterlagen lebenslauf etc. nicht einreichen mußten und trotzdem unsere genehmigung bekommen haben. kann nur sein, dass es daran liegt, dass wir eine wohnung gekauft haben und ihr ein haus. aber auch bei den infos vom auswärtigen amt wird nichts davon erwähnt. seis drum, haupsache es hat geklappt.
da wir noch nicht im grundbuchamt eingetragen sind, haben wir auch noch keine kommunalen abgaben bezahlt. ich weiß aber von das die "ferienwohnungssteuer" rückwirkend verlangt wird, und zwar von jedem wohnungseigentümer separat. über die von dir angesprochenen "regenwassersteuer" weiß ich nichts. was ist denn da zugrunde gelegt? der wasserverbrauch lt. wasseruhr? ich werde mich mal bei gelegenheit bei unseren kroatischen nachbarn erkundigen.
bei uns in der anlage hat jeder seinen eigenen strom und wasserzähler und wir rechnen diese gebühren einschl. der müllgebühr jeder direkt mit den versorgungsunternehmen ab. ist genauso komfortabel wie in deutschland.
Was verstehst du unter Kommunalgebühren?

gruß ursula
ursula

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