wir benötigen mal die Expertise einiger Forenmitglieder hier. Wir haben nämlich ein Haus in Kroatien geerbt. Das Haus ist mehr oder weniger im Rohbau-Zustand und wir hatten uns eigentlich vorgenommen das Haus fertigzustellen. Wir waren im Sommer vor Ort, haben allerdings unterschiedliche Informationen hierzu bekommen, denn einige haben uns mitgeteilt, dass man in Kroatien am Ende eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) für das Haus benötigt und diese nur bekommt, wenn die in unserem Fall noch ausstehenden Innenarbeiten vorher projektiert, in eine Cloud hochgeladen (?!), gennehmigt und dann über eine Bauaufsicht begleitet und am Ende gegen die Projektierung abgenommen werden. Wir haben hier auch schon mit einem Ingenieur vor Ort gesprochen, doch das würde natürlich unser eigentliches Budget komplett sprengen. Dementsprechend geschockt waren wir im ersten Moment. Andere wiederum haben uns gesagt, dass dieses Vorgehen nur für neue Häuser gilt und man in unserem Fall den Ausbau abschließen kann und dann am Ende einfach die Nutzungsgenehmigung beantragt. So wie die Dokumentenlage aussieht, gab es ursprünglich eine Baugenehmigung für das Haus, und es ist dann vor gut 10 Jahren auch als Rohbau legalisiert worden und steht wohl auch so im Grundbuch. Im Nachgang sind jedoch noch vereinzelte bauliche Maßnahmen erfolgt (z.B. wurden Fenster eingesetzt). Die Frage wäre also, ob hier jemand sagen kann, was in unserem Fall wirklich gilt? Braucht man die komplette Projektierung etc. oder nicht? Außerdem würden wir gerne verstehen, was z.B. mit den nachträglich eingebauten Fenstern ist, wenn eine Projektierung notwendig ist? Kann man die nachträglich genehmigen lassen? Und als letztes wäre natürlich interessant - wenn vielleicht auch hier im Forum die Meinungen auseinander gehen - wen man vor Ort am besten kontaktiert um eine wirklich verbindliche Aussage zu bekommen, nachdem wir soviel Widersprüchliches gehört haben.
Wenn ich Dich richtig verstehe, dann handelt es sich bei dem Objekt um einen (schwarz gebauten ???) und später legalisierten unfertigen Rohbau. Für die (bis 2012 mögliche) nachträgliche Legalisierung von Gebäuden, die nach 1968 ohne Baugenehmigung errichtet wurden, musste ein Bauplan eingereicht werden, und bei der späteren Erteilung der (auf jeden Fall erforderlichen) uporabna dozvola wird lediglich überprüft, ob der Ausbau dementsprechend erfolgt ist. Das ist genau so wie in Deutschland. Auch hier ist ja nach Fertigstellung eines Gebäudes eine Bauabnahme vorgeschrieben, bei der überprüft wird, ob das, was da steht, tatsächlich dem entspricht, was beantragt und genehmigt wurde, und erst nach Bauabnahme bzw. in HR nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung darf das Gebäude bewohnt werden.
Wenn ihr jetzt anders ausgebaut habt als genehmigt und z. B. Fenster in Außenwände eingesetzt habt, wo laut Plan keine vorgesehen waren, habt ihr ein Problem. Den Innenausbau kann man gestalten, wie man will, solange man keine tragenden Wände verändert. Bei der Fassade hingegen sind Veränderungen genehmigungspflichtig und teilweise nur mit Zustimmung des/der Nachbarn möglich. Mein (netter) Nachbar zum Beispiel hat mir gegenüber aus einem Stück Flachdach eine Dachterrasse gemacht. Ohne meine schriftliche Zustimmung hätte er den Umbau nicht genehmigt bekommen.
Ohne fachmännische Unterstützung geht da gar nichts. Sucht euch einen Architekten, der sich da auskennt, und ich kann euch jetzt schon sagen: billig wird das nicht. Je nach dem, inwieweit der jetzige bzw. künftige Zustand von dem bei der Legalisierung vorgelegten und genehmigten Plan abweicht, ist möglicherweise ein kompletter neuer Antrag mit Vermessung, Architekt und allem Pipapo erforderlich, und das kostet nicht nur, das kann auch dauern. Alternativ käme nur ein Rückbau auf das, was seinerzeit genehmigt wurde, in Betracht.
Zitat von Dalmatiner im Beitrag #1gab es ursprünglich eine Baugenehmigung für das Haus, und es ist dann vor gut 10 Jahren auch als Rohbau legalisiert worden und steht wohl auch so im Grundbuch
Was steht dann im Grundbuch? Wenn ihr bereits eine uporabna dozvola habt, dann ist das alles halb so wild (mal abgesehen von nachträglich baulichen Veränderungen, die nicht in der Baugenehmigung angegeben sind). Habt ihr keine Bauunterlagen irgendwo im Keller oder Speicher, den ursprünglichen Bauantrag und Baupläne? Sucht erst einmal alles zusammen, was ihr über das Bauprojekt an Unterlagen finden könnt.
Auf jeden Fall benötigt ihr einen Architekten (Ingenieurbüro) um den ganzen Papierkram zu erledigen. Das kostet - je nach Größe des Objektes und was noch so alles fehlt - bis zu 10 T EUR und Zeit. Ihr müsst dazu nicht einen teuren Stararchitekten nehmen!
Wo ist das dann? Im Raum Pula könnte ich euch ein Ingenieurbüro empfehlen, welches mir bei einem ähnlichen Fall seinerzeit geholfen hat.
@kornatix: Nein, ein Schwarzbau nicht direkt. Es gibt eine Baugenehmigung, allerdings habe ich die zugehörige Projektdokumentation bisher noch nicht gefunden und ich denke, dass der letztendliche Rohbau bereits davon abgewichen ist, daher die Legalisierung 2013. Und jetzt gibt es eben gegenüber der Legalisierung weitere Abweichungen...
@trash4u: Ich dachte eigentlich, dass irgendwo im Grundbuch steht, dass es sich um einen Rohbau handelt. Aber in dem Auszug den ich in den Dokumenten vorliegen habe, ist der einzige Hinweis zu dem Gebäude dessen Grundfläche. Da muss ich nochmal nachsuchen.
Das Ingenieurbüro, mit dem wir gesprochen haben, meinte, sie müssten die Projektierung auch für Elektroinstallation, Sanitär und Klima, usw. machen, also Dinge, die unter den Innenausbau fallen. Ist das denn dann auch zwingend relevant oder würde es auch ausreichen die nachträglichen Änderungen an der Fassade (und ggf Statik / also tragende Wände) projektieren und genehmigen zu lassen und dann danach den Innenausbau frei zu gestalten (weil nicht genehmigungspflichtig).
Hallo! Nach meinen Kenntnissen muss das Projekt auch Strom und Wasser/Kanal beinhalten. Im Endeffekt erhältst du drei Projektmappen. Ohne geht es heutzutage nicht mehr. Und nur wenn du nachweislich alles genehmigt bekommst drücke ich dir fest die Daumen, dass du dann auch irgendwann die Nutzungserlaubnis erhältst. Dies ist meist die größte und langwierigste Hürde um eine Immobilie als vollständig und legal abzuschließen. Unser Haus war damals auch von vor 1968. Der verstorbene Ehemann unserer Verkäuferin hatte sich in den letzten Jahrzehnten wahrlich ausgetobt und illegal angebaut und umgebaut. Aber das Haus hatte eine Nutzungserlaubnis, offizielle Strom- und Wasser-/Abwasseranschlüsse. So konnten wir unser Projekt mit gutem Gewissen umsetzen und werden auch künftig keine Probleme bekommen, selbst wenn wir es wieder veräußern sollten.
Zitat von Dalmatiner im Beitrag #4Das Ingenieurbüro, mit dem wir gesprochen haben, meinte, sie müssten die Projektierung auch für Elektroinstallation, Sanitär und Klima, usw. machen, also Dinge, die unter den Innenausbau fallen. Ist das denn dann auch zwingend relevant oder würde es auch ausreichen die nachträglichen Änderungen an der Fassade (und ggf Statik / also tragende Wände) projektieren und genehmigen zu lassen und dann danach den Innenausbau frei zu gestalten (weil nicht genehmigungspflichtig).
Wenn du schon ein Ingenieurbüro kontaktiert hast, dann nimm mal seine Aussage als gesetzt! Wie Stachi schon sagte, ein Projekt besteht aus vielen Mappen (Statik, Elektro, Wasser, Rohbau, ....) in welchen die Zeichnungen, Beschreibungen und Berechnungen enthalten sind. Je nach dem was an Unterlagen vorhanden ist, kann er darauf aufsetzen. Im schlimmsten Fall ist nix da und er fängt bei Null an.
Was will dann das Ingenieurbüro dir berechnen? Und um wieviel m² Wohnfläche geht es?
Zitat von Dalmatiner im Beitrag #4@kornatix: Nein, ein Schwarzbau nicht direkt. Es gibt eine Baugenehmigung, allerdings habe ich die zugehörige Projektdokumentation bisher noch nicht gefunden und ich denke, dass der letztendliche Rohbau bereits davon abgewichen ist, daher die Legalisierung 2013. Und jetzt gibt es eben gegenüber der Legalisierung weitere Abweichungen...
...und das ist ein Problem.
Zitat von Dalmatiner im Beitrag #4Ich dachte eigentlich, dass irgendwo im Grundbuch steht, dass es sich um einen Rohbau handelt. Aber in dem Auszug den ich in den Dokumenten vorliegen habe, ist der einzige Hinweis zu dem Gebäude dessen Grundfläche. Da muss ich nochmal nachsuchen.
Was im Grundbuch und auch im Kataster steht, kannst Du selbst über https://oss.uredjenazemlja.hr/ ermitteln, wenn Du die Parzellennummer weißt. In aller Regel steht da einfach nur "kuća", wenn dort ein genehmigter Bau steht - egal, ob der fertig ist oder nicht. Die Nutzungsgenehmigung hat mit dem, was im Grundbuch steht, nichts zu tun.
Zitat von Dalmatiner im Beitrag #4Das Ingenieurbüro, mit dem wir gesprochen haben, meinte, sie müssten die Projektierung auch für Elektroinstallation, Sanitär und Klima, usw. machen, also Dinge, die unter den Innenausbau fallen. Ist das denn dann auch zwingend relevant oder würde es auch ausreichen die nachträglichen Änderungen an der Fassade (und ggf Statik / also tragende Wände) projektieren und genehmigen zu lassen
Stromanschluss und Kanalisation fallen nicht unter den Innenausbau. Wo Du eine Steckdose oder ein Badezimmer hinbaust, ist egal - wo die Abwässer bleiben und ob die örtliche Stromversorgung für die von Dir geplanten Verbraucher ausreicht, das möchte das Bauamt schon wissen. Und deshalb will es die Pläne sehen.
Wie auch meine Vorredner gesagt haben: ohne Ingenieurs- bzw. Architekturbüro geht heute nichts mehr. Wenn Du die uporabna dozvola aber erst mal hast und danach etwas umbaust, dann gilt wieder: wo kein Kläger, da kein Richter.
Im Kataster steht "zgrada" und die entsprechende Grundfläche, nehme also an, dass das genehmigt ist.
Vielleicht noch eine letzte Frage. Wisst ihr ob man die uporabna dozvola auch bekommen kann, wenn man z.B. nur das Erdgeschoss nutzbar ausbaut (handelt sich hier um ein 3stöckiges Haus)?
Zgrada heißt Gebäude. Das kann auch ein Stall, eine Ruine, ein Rohbau oder eine Garage sein, irgendein Bauwerk halt. Der Katastereintrag "zgrada" besagt lediglich, dass dieser Bau dort zu Recht steht, nicht aber, dass das ein Wohnhaus ist. Ein Wohnhaus steht im Register als "kuća", und um aus einem "zgrada" ein "kuća" zu machen, bedarf es heute der uporabna dozvola - die man aber eben erst bekommt, wenn dort ein einer zuvor erteilten Baugenehmigung entsprechendes Wohnhaus errichtet und nach Fertigstellung per Bauabnahme bestätigt wurde, dass dort exakt das steht, was seinerzeit genehmigt wurde. Das ist genau so wie in Deutschland.
Ob es möglich ist, eine Nutzungserlaubnis für eine Wohnung in einem halbfertigen Bau zu bekommen, weiß ich nicht. Das weiß aber jeder Architekt, und nochmal: ohne professionell-fachliche Unterstützung geht heute gar nichts mehr.
Auch, wenn Dir das nichts hilft: ich habe für einen Bekannten, der 1997 schwarz gebaut und den Bau dann 2012 legalisiert hat, den Papierkrieg übersetzt. Um für das schon lange fertige und (illegal) bewohnte Haus eine Nutzungsgenehmigung zu bekommen, musste trotz der vorliegenden alten Architekten- und Geometerpläne alles neu vermessen und komplett neu beantragt werden, so als würde da noch gar nichts stehen. Die alten Pläne aus der Bauzeit waren bedeutungslos, und bis das Ganze vor zwei oder drei Jahren dann endlich durch war, hat ihn der Spaß allein an Geldstrafen, Gebühren und Architektenkosten rund 30.000 € gekostet. Dafür ist das wunderschöne große Haus am Meer, welches er 1997 für rund 350.000 DM gebaut hat, heute aber locker eine Million Euro wert.
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