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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 10 Antworten
und wurde 915 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 16

06.12.2023 22:18
Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Hallo zusammen, ich bin an einem Haus interessiert das scheinbar auf drei Grundstücken steht. Laut Kataster Eintrag steht das Haus mit ein paar qm auf einem Grundstück, zum Großteil auf einem anderen was wohl verkauft wird und dann noch mit ein paar qm auf einem dritten Grundstück. Wenn man sich Fotos anschaut scheint das jedoch ganz normal gebaut zu sein. Die Fremdgrundstücke hingegen sehen teilweise recht komisch eingezeichnet zu sein. Kann man da Teile ins eigene Grundstück einverleiben? kaufen? oder anfechten das nicht richtig gezeichnet? oder ist das so eine Nummer die von vornerein auf einen langen Rechtsstreit hinaus läuft?

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 642

06.12.2023 23:22
#2 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Guten Abend @houndini .
Na das scheint ja nicht sauber zu sein.
Du kaufst ja Grund mit Haus und nicht nur das Haus selbst.
Was gibt das Kastastar noch her?
Wann ist das Gebäude entstanden? Wann waren die letzten Einträge unter „Posjedovnica II“? Welche weiteren Infos sind hinterlegt?
Und handelt es sich bei allen drei Grundstücken um Baugrund? Sind es verschiedene Eigentümer?
Selbst beim Thema Wegerecht über fremde Grundstücke wäre ich schon mehr als vorsichtig.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.723

07.12.2023 12:46
#3 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Ich wäre da auch sehr vorsichtig. Heute zählt in Kroatien das, was im Kataster steht (= Nutzung des Grundstücks/Nutzungsberechtigter) nur noch zweitrangig, maßgeblich ist das Grundbuch. Früher war es auf den Inseln und auch in ländlichen Gegenden üblich, dass der älteste Sohn das Anwesen erbte und seine Geschwister bzw. Miterben auszahlen musste. Wollte oder konnte er das nicht, was sehr häufig der Fall war, wurden die Miterben entweder als Teileigentümer in das Grundbuch eingetragen oder das Grundstück zwischen den Erben geteilt. Letzteres erkennt man daran, dass eine Parzelle mit einem ./x im Grundbuch steht, also z.B. 692./2. Auf diese Weise sind, insbesondere auf den Inseln, unzählige Kleinstgrundstücke entstanden, mit denen eigentlich niemand etwas anfangen kann.

Bei uns in Kukljica z.B. war mal der Bau eines kleinen Hotels auf einer ca. 1000 qm großen Landzunge geplant. Daraus ist nichts geworden, weil es da sage und schreibe 99 Grundstückseigentümer und Grundstücksgrößen von 20 qm gab. Und unser Forumsmitglied medusa hat sich mal für ein 100-qm-Grundstück mit einen verfallenen Haus darauf interessiert, Ergebnis: 32 Teileigentümer, und damit war die Sache erledigt.

Als ich mein Haus kaufte, befand sich direkt mir gegenüber eine Ruine aus dem II. Weltkrieg. Dort standen nur noch die Grundmauern eines einstmals sehr großen rechteckigen Gebäudes. Ein paar Jahre später hat mein heutiger Nachbar Ivan diese Ruine gekauft. Dabei stellte sich heraus, dass sich das im 19. Jh. erbaute Haus über drei Grundstücke erstreckte. Anscheinend - so genau ließ sich das nicht rekonstruieren - stand das Haus mal auf einem Grundstück, und weil die Erben sich nicht einig waren, wurde dieses Grundstück, Parzellennr. xxx, aufgeteilt in die Grundstücke xxx./1, xxx./2 und xxx./3, die Grundstücksgrenzen gingen bzw. gehen mitten durch das Haus.

Mit zwei Eigentümern wurde sich Ivan schnell handelseinig, mit dem Dritten nicht. Der lebt in den USA und hat mit dem Grundstück absolut nichts am Hut, aber: "Das ist das Erbe meiner Vorfahren, das soll zur Erinnerung an sie so bleiben, wie es ist." Jetzt besitzt Ivan zwei wunderschön renovierte Teile eines Hauses, welches mal eines war; direkt daran grenzt der Rest des Hauses als ungenutzte Teilruine und Rattenwohnsitz, und das wird wohl für immer so bleiben.

P.S.: Für mich ist es nicht nachvollziehbar, dass ungenutzte/unbebaute Grundstücke in Kroatien nicht besteuert werden. In fast jedem Dorf gibt es Ruinen, die zwar jemandem gehören, die aber weder renoviert noch verkauft werden, weil: die Ruinen kosten die Eigentümer nichts, und wer kein Geld braucht, der verkauft auch nicht. Die meisten Ruinen sind deshalb nicht etwa ein Zeichen von Armut, sondern ein Zeichen dafür, dass die Besitzer es nicht nötig haben, etwas daraus zu machen.

Thofroe Offline

Forenbetreiber / Kroatienforum


Beiträge: 13.371

07.12.2023 13:55
#4 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Danke für deine interessanten Ausführungen.
Ich besitze zwar kein Grundstück in Kroatien und habe auch nicht vor ein solches zu erwerben, dennoch ist es spannend zu erfahren, wie bestimmte Dinge in Kroatien gehandhabt werden.

-------------------------------
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Peter N Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 355

18.12.2023 03:24
#5 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

zZ baue ich gerade ein Haus auf (ehemals) drei Grundstücken die ich mal zusammen erworben hatte. Da das Haus aber nicht auf eines der Teilgrundstücke gepasst hat, musste ich die drei Grundstücke zu einem Grundstück vereinen. Erst danach bekam ich die Baugenehmigung. Mag sein das es in den anderen Gemeinden unterschiedlich gehalten wird. Ich musste vereinen.
Gruß
Peter

Urlaub ohne Boot ist kein Urlaub, und wenn Urlaub, dann nur in Kroatien.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.723

18.12.2023 12:17
#6 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Peters Ausführungen bestätigen das, was ich weiter oben geschrieben habe. Es gibt Altbauten, die sich über mehrere Grundstücke erstrecken wie z.B.die renovierte Ruine meines Nachbarn Ivan, und die haben Bestandsschutz. Für einen Neubau über mehrere Grundstücke hinweg wird man aber keine Baugenehmigung mehr erhalten.

Ich selbst habe seinerzeit ein altes Haus auf einem kleinen Grundstück gekauft und später noch zwei angrenzende kleine Grundstücke dazu. Rein interessenhalber habe ich mich mal erkundigt, ob ich da eventuell für die Kinder etwas anbauen könnte, Antwort: "Für einen Anbau auf ihrem angrenzenden Grundstück werden Sie keine Genehmigung bekommen, weil es für eine Bebauung zu klein ist. Es steht Ihnen aber frei, ihre drei Grundstücke neu vermessen und unter einer einzigen Parzellennummer neu eintragen zu lassen; dann können Sie dort alles bauen, was der Bebauungsplan für ein Grundstück in dieser Größe hergibt."

Schon kurz nach dem Bürgerkrieg hat Kroatien damit begonnen, die aufgrund der wechselvollen Geschichte des Landes teils verworrenen Grundstücksangelegenheiten auf EU-Standard zu bringen und insbesondere mit den unzähligen Kleinstgrundstücken aufzuräumen, mit denen niemand etwas anfangen kann. Bei Grundstücken mit mehreren Teileigentümern kann und konnte man da nicht viel machen, Eigentum ist nun mal Eigentum. Will man so ein Grundstück erwerben, muss man sich mit allen Teileigentümern einigen, und das kann schon bei zwei oder drei Parteien kritisch werden, wenn die sich nicht grün sind. Also: Finger weg von allem, was im Grundbuch nicht mit "Eigentum 1/1" eingetragen ist. Besitzt oder kauft man (wie ich) drei aneinander grenzende Grundstücke, die jedes für sich gesehen für die Bebauung zu klein sind, muss und kann man (wie Peter) daraus heute ein Gesamtgrundstück machen, und dann geht's.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.723

18.12.2023 12:58
#7 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Wie verrückt es bei den Grundstücken in Kroatien teilweise zugeht, sieht man hier: Das an der Straße liegende ehemals große Grundstück 688 wurde seinerzeit zwischen den Erben aufgeteilt. Das größere Grundstück 688/2 (mit Haus und Garten) gehört meinem Freund Dino, die kleinen Grundstücke 688/1 und /3 (= 27 qm!!!) seinen Schwestern. Dino würde gerne mit dem Auto auf sein Grundstück fahren. Das kann er aber nicht, weil seine neidischen Schwestern Mauern rund um ihre Mini-Grundstücke gezogen haben, mit denen sie, außer ihren Bruder zu ärgern, absolut nichts anfangen können.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 601

20.12.2023 19:09
#8 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Zitat von houndini im Beitrag #1
Hallo zusammen, ich bin an einem Haus interessiert das scheinbar auf drei Grundstücken steht. Laut Kataster Eintrag steht das Haus mit ein paar qm auf einem Grundstück, zum Großteil auf einem anderen was wohl verkauft wird und dann noch mit ein paar qm auf einem dritten Grundstück. Wenn man sich Fotos anschaut scheint das jedoch ganz normal gebaut zu sein. Die Fremdgrundstücke hingegen sehen teilweise recht komisch eingezeichnet zu sein. Kann man da Teile ins eigene Grundstück einverleiben? kaufen? oder anfechten das nicht richtig gezeichnet? oder ist das so eine Nummer die von vornerein auf einen langen Rechtsstreit hinaus läuft?


Gibt es eine "Uporabna Dozvola" für das Haus und ist diese auch auf dem Hauptgrundstück eingetragen? Welche Eintragungen haben die anderen Grundstücke und wem gehören die. Sind das nur Teile, gehören dem gleichen Eigentümer des Hauptgrundstückes und wenn man das Puzzle zusammenlegt, wird ein Grundstück draus? Wenn ja, dann ist das Haus legal und mit sehr großer Wahrscheinlichkeit verkehrsfähig. Wichtig aber ist, dass im Kaufvertrag alle drei Grundstücke genannt sind. Man kann dann einen Antrag auf Zusammenlegung stellen.
Das war bei mir auch so. Mein Grundstück bestand ursprünglich aus zwei Katasternummern (einem Dreieck und einem Vieleck dem eben dieses Dreieck fehlte). Warum das mal so war - vermutlich zuviel Rakija im Spiel. Wichtig aber - alles der gleiche Eigentümer und alles im Kaufvertrag genannt!

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 601

20.12.2023 19:15
#9 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Zitat von kornatix im Beitrag #7
Dino würde gerne mit dem Auto auf sein Grundstück fahren. Das kann er aber nicht, weil seine neidischen Schwestern Mauern rund um ihre Mini-Grundstücke gezogen haben, mit denen sie, außer ihren Bruder zu ärgern, absolut nichts anfangen können.


Und wie kommt jetzt Dino auf sein Grundstück? Ich habe ein anderes Grundstück mit einem ähnlichen Problem. Es gibt keinen Weg zum Grundstück. Beim Kauf vor 25 Jahren war das kein Problem, war alles Ackerland und wir sind zu den Bäumen einfach über den Nachbarn gefahren. jetzt wurde das angrenzende Nachbargrundstück verkauft und eine Mauer errichtet. Anfrage bei bei der Opcina ergab: Zitat Sachbearbeiter: oha - das haben wir bei der Erstellung des "Prostorni Plan" wohl übersehen

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 41.605

20.12.2023 19:36
#10 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Zitat von trash4u im Beitrag #9
Anfrage bei bei der Opcina ergab: Zitat Sachbearbeiter: oha - das haben wir bei der Erstellung des "Prostorni Plan" wohl übersehen


Sowas passiert gerne mal. Bekannte von mir hatten das gleiche Problem. Deren Haus war das erste in der Bucht und rundherum wurde dann alles zugebaut und an den Außenseiten der neu bebauten Grundstücke eine Straße gebaut. Jahrelang kamen meine Bekannten über das letzte unbebaute Grundstück vom Parkplatz zu ihrem Haus und waren da wohl auch sehr blauäugig. Sie leben in Deutschland und haben vieles nicht oder zu spät mitbekommen, so auch den ordentlich genehmigten Neubau auf dem besagten freien Grundstück, dessen Besitzer ihnen auch keinen Durchgang über sein Grundstück gewähren wollte, da er nicht musste. Schlussendlich mussten sie immer ca. 80 Treppenstufen vom Parkplatz runter und über das Grundstück des Bruders wieder fast die gleiche Stufenanzahl hoch zu ihrem Haus. Irgendwann hatten sie die Nase gestrichen voll und haben tatsächlich einen Käufer für ihr Haus gefunden, der sich mit den Gegebenheiten, so wie sie waren, arrangiert hat. Er kannte das ja nicht anders...

Hier bei uns unvorstellbar, da kommt die Feuerwehr z.B. überhaupt nicht hin.

________________________
Meine Fotogalerie

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.723

21.12.2023 14:54
#11 RE: Haus auf drei Grundstücken - geht da was? Antworten

Das Thema ist zwar durch, aber egal:

Über die verrückten Grundstücksverhältnisse in Kroatien könnte ich Bücher schreiben. Auf dem Bild unten zum Beispiel sieht man ein ca. 1,50 m breites, ca. 30 m langes Grundstück, mit dem man absolut gar nichts anfangen kann. Mittlerweile sind die Grundstücke oberhalb und unterhalb sehr schön bebaut und gepflegt, dazwischen liegt jetzt ein schmaler Streifen Unkraut, und der in USA lebende Eigentümer denkt gar nicht daran, dieses für ihn vollkommen nutzlose Land zu verkaufen, weil es ihn ja nichts kostet.

Mein deutsches Elternhaus wurde 1944 zerbombt. Ende der 40er Jahre wurden meine Großeltern dann vor die Wahl gestellt: entweder binnen zweier Jahre wieder aufbauen oder verkaufen, und ihre Ruine wurde genau so besteuert wie ein bewohnbares Haus. Weil sie zum Wiederaufbau kein Geld hatten, haben sie verkauft, und jetzt steht dort ein "fremdes" Haus. Anders als in Deutschland werden in Kroatien brach liegende Grundstücke und Ruinen selbst dann nicht besteuert, wenn sie mitten in einem Bebauungsgebiet liegen. Müssten die Eigentümer dieses Brachlands auch nur zehn Cent pro Jahr und Quadratmeter Steuern zahlen, sähe vielerorts einiges anders aus. Da traut sich die kroatische Politik aber nicht dran, weil: auf dem Dorf besitzt fast jeder ein Stück ungenutztes Land, und dessen Besteuerung würde Wählerstimmen kosten. Also bleiben uns die mehr oder weniger malerischen Ruinen bis zum Sankt Nimmerleinstag erhalten.

Überhaupt haben viele "Eingeborene" ein etwas seltsames Eigentumsverständnis. Ein (inzwischen verstorbener) Nachbar war bettelarm, besaß aber mehrere Grundstücke und hätte ein schönes Leben haben können, wenn er davon etwas verkauft hätte. Das tat er aber nicht, weil: "Es gehört sich nicht, etwas zu verkaufen, was man von seinen Vorfahren geerbt hat." Jetzt gammelt das, was er mangels näherer Verwandtschaft irgendwelchen in Australien lebenden entfernten Neffen hinterlassen hat, mitten im Dorf still vor sich hin.

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