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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 17 Antworten
und wurde 1.625 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
mingara Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

21.12.2023 17:48
Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Hallo,
wir vermieten seit kurzem unsere Ferienwohnung in Kroatien über booking.com, und würde mich über Erfahrungen freuen von jemand, der das schon länger macht.
Konkret geht es darum, ob ich ein Gewerbe in Deutschland brauche oder nicht.

Situation:
Die Wohnung ist in Kroatien natürlich angemeldet und klassifiziert, und wir zahlen in Kroatien die pauschale Bettensteuer auf die Einnahmen. Damit sind die Einnahmen dank Doppelbesteuerungsabkommen dem deutschen Finanzamt egal. Auf booking.com bin ich als privater Vermieter angemeldet. Ich hatte vorsichtshalber ein Gewerbe angemeldet in Deutschland, aber laut meinem Steuerberater ist es eine rein private Vermietung (wenige Wochen im Jahr, einzelne Wohnung, keine Zusatzleistungen etc), und kein Gewerbe.
(Gewerbesteuer, Umsatzsteuerpflicht etc fällt alles weg, weil die Einnahmen (ca. 5000 EUR im Jahr) weit unterhalb jeglicher Freigrenzen liegen).

Fragen zu booking.com:
1) Um die Einnahmen von booking.com ausgezahlt zu bekommen, muss ich eine Umsatzsteuer-ID angeben. Ich bekomme in Deutschland aber als Privatperson keine Umsatzsteuer-ID, sondern nur als Gewerbe.
Ist das ein Fehler von booking.com, dass sie mich irgendwie als gewerblicher Vermieter klassifiziert haben - oder ist das bei euch auch so?
Und heisst das dann, dass ich nur deswegen ein Gewerbe in Deutschland haben muss?

2) Booking.com weist auf der Rechnung für die Provision, die sie von meinen Einnahmen einbehalten, keine Umsatzsteuer aus, und behauptet, ich müsste die nach reverse charge Verfahren bezahlen (reverse charge = bei internationelem Handel zwischen Firmen zahlt der Käufer die Umsatzsteuer an sein heimisches Finanzamt, nicht der Verkäufer als Teil der Rechnung).
Laut meinem Steuerberater ist das Blödsinn, weil ich ja als privater Vermieter angemeldet bin, und reverse charge geht nur bei Unternehmen/Gewerben.
Soll ich jetzt bookign.com darauf hinweisen, dass ich privater Vermieter bin, und dann ist das deren Problem - oder muss ich ein Gewerbe haben, nur damit ich die Umsatzsteuer auf die Provision zahlen kann?
(Es geht mir nicht darum, irgendwas zu sparen, will es nur korrekt machen).
Das wäre dann ein deutsches Gewerbe ohne Geschäftsbetrieb (nur in Kroatien), ohne Einnahmen (in Kroatien versteuert), und das nur dazu besteht, um ca. 200 Euro Umsatzsteuer in Deutschland zu bezahlen.
Das kommt mir komisch vor - oder ist das wirklich der normale Weg?

Würde mich sehr freuen, wenn mir jemand sagen kann, wie das bei ihm/ihr läuft - revanchiere mich selbstverständlich auch gerne mit sonstigen Erfahrungen, wenn ich im Gegenzug bei was helfen kann.

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 720

21.12.2023 18:24
#2 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Hallo! Hast du mal die AGBs gelesen?
Schaue mal in deinem Profil nach und ändere es direkt oder nehme Kontakt zum Support auf.

Link: https://partner.booking.com/de/hilfe/rec...ung-der-art-des

mingara Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

22.12.2023 13:00
#3 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Danke für den Link, aber der Punkt ist OK, ich bin auf der Seite, wo man angibt ob man privater oder gewerblicher Vermieter ist, als privater Vermieter angemeldet.

Meine Fragen beziehen sich eher darauf, wie es trotz dieser Anforderungen von booking.com funktioniert, privater Vermieter zu sein.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

22.12.2023 18:06
#4 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Du musst die kroatische Umsatzsteuer ID bei den Portalen angegeben, da deine Wohnung in Kroatien ist und dort auch die Leistung erbracht wird. Die kroatische Umsatzsteuer ID bekommst du auf Antrag beim dem für dich zuständigen FA in Kroatien (dort hast du auch die OIB erhalten). Die ID ist identisch mit der OIB für Privatpersonen. Der Antrag auf Erteilung wird mit dem Formular P-PDV gestellt. Das kannst du im Internet herunterladen.
In Kroatien bist du bis zu einer Umsatzgrenze von 300 T HRK (ca. 39 T EUR) sogenannter MALI POREZNI OBVEZNIK d.h. Kleiner Steuerzahler und somit nicht verpflichtet auf deine Leistungen (hier im Beispiel die Vermietung) die 13% Umsatzsteuer zu entrichten. Wenn du aber über eine ausländische Agentur deine Butze vermietest (z.B. booking), dann musst du aber auf deren Vermittlerprovision in Kroatien die Umsatzsteuer von 25% entrichten. Machst du das nicht, wird es richtig teuer für dich.
Die "reverse charge" wird in Kroatien auch auf die Kleinen Steuerzahler angewendet. Auskunftsgemäß FA Pula und sinngemäß hier wiedergegeben "wir können nicht prüfen, ob booking, AirBnB oder sonstwer in der Welt auch wirklich die Umsatzsteuer für die getätigten Vermittlungen korrekt abführt. Daher bist du für die Erklärung der Umsatzsteuer und Abführung ebendieser verantwortlich".

Und jetzt kommts! Ab dem 1. Januar 2023 sind Plattformbetreiber verpflichtet, Informationen über Verkäufer zu sammeln und an das Finanzministerium und die Steuerverwaltung zu übermitteln, die gegen Entgelt folgende Tätigkeiten ausüben: 1) Vermietung von Immobilien und Parkplätzen, 2) persönliche Dienstleistungen, 3) Verkauf von Waren und 4) Vermietung jeglicher Art von Transportmitteln. Die erste Frist für die Übermittlung von Informationen über Verkäufer über digitale Plattformen an das Finanzministerium, Steuerverwaltung, ist der 31. Januar 2024 für Informationen über das Jahr 2023. Wenn du also in 2023 über booking, airbnb oder sonst wen Umsätze getätigt hast, aber keine Umsatzsteuer auf die Provision bisher entrichtet hast, dann wird es langsam eng für dich. Hole das unbedingt - zumindest für 2023 - noch nach.


Wenn du deine kroatische Umsatzsteuer ID hast, gehst du am besten zu einem lokalen Buchhalter und bittest ihn für dich den Papierkram zu erledigen. Das kostet pro Monat (in welchem eine Abrechnung anfällt) ca. 25 Euro und ist unabhängig von der Anzahl der Provisionsumsätze in dem Monat. Hast du keinen Umsatz in dem Monat fällt auch keine Gebühr an.
Die Umsatzsteuerpflicht ergibt sich im übrigen aus den dem Gesetz "ZAKONOM O POREZU NA DODANU VRIJEDNOST" und den dazu gehörigen Auslegungsvorschriften "PRAVILNIKOM O POREZU NA DODANU VRIJEDNOST" in der jeweils gültigen Fassung, sowie weitere Richtlinien und Durchführungsverordnungen.

kastela Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.290

22.12.2023 18:36
#5 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Zitat von trash4u im Beitrag #4
Wenn du also in 2023 über booking, airbnb oder sonst wen Umsätze getätigt hast, aber keine Umsatzsteuer auf die Provision bisher entrichtet hast, dann wird es langsam eng für dich. Hole das unbedingt - zumindest für 2023 - noch nach.




Das gilt aber nur für ausländische Agenturen,nicht für inländische,also Kroatische.?
Auch nicht bei kostenlosen Inseraten.

Das wäre mir dann auch neu.

Kroatien: Urlaub an der Adria Trogir, Split: Haus Viersen

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 720

23.12.2023 00:24
#6 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Sobald du eine Rechnung für Vermittlungsprovisionen auf deine kroatische Adresse bekommst, bist du auch in Kroatien umsatzsteuerpflichtig. Du zahlst die Steuern auf die Rechnung, also für deren Tätigkeit, nicht auf den eingebuchtet Gast als solches.
Wenn du in HR einen Fliesenleger beauftragst zahlst du auch Steuern.
Wenn du Waren aus D nach HR bestellst zahlst du auch die an HR angepassten höheren Steuern auf deine Waren.
Du solltest also folgende Dinge beachten.

A: du hast mit Booking einen Vertrag nach deren AGBs abgeschlossen
B: du lässt dir womöglich die Rechnung auf deine kroatische Rechnung ausstellen?
C: du hast womöglich auch noch kroatische Bankdaten hinterlegt?

So hat es alles seine Richtigkeit mit den vielen Abgaben, unabhängig davon ob du gewerblich oder privat vermietest.

Booking sitzt im Ausland und möchte mit den jeweiligen Landesregeln wenig Arbeit haben und der Kunde/Vermieter muss sich selbst um die Abgaben kümmern.
Kostenlose Portale wie z.B. Njuškalo, bietet keine Vermittlung an und ist entsprechend provisionsfrei und folglich umsatzsteuerfrei.
Portale wie z.B. adriagate sitzt selbst in HR und berechnet alles sofort.

… und das erklärt auch wieder mal, warum, genau so auch in D, viele Vermieter die Buchungen über die Portale „zufällig wg Rohrbruch und Co“ stornieren und dem Gast im privaten Kontakt eine Alternativunterkunft anbieten … so sparen sie sich die Provision und dazu auch die Umsatzsteuer auf die Provision.

kastela Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.290

23.12.2023 08:56
#7 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Danke Stachi für deine ausfürliche Erklärung.
Es geht also um Provisionen und nicht um die Portale selber.Es gibt ja auch kostenlose Portale oder Portale wo der Kunde
direkt mit dem Vermieter in Kontakt tritt ohne Provision.
Ich wünsche euch ein frohes Weihnachtsfest und eine gute Saison 2024.

Kroatien: Urlaub an der Adria Trogir, Split: Haus Viersen

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 41.737

23.12.2023 11:14
#8 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Zitat von Stachi im Beitrag #6
… und das erklärt auch wieder mal, warum, genau so auch in D, viele Vermieter die Buchungen über die Portale „zufällig wg Rohrbruch und Co“ stornieren und dem Gast im privaten Kontakt eine Alternativunterkunft anbieten … so sparen sie sich die Provision und dazu auch die Umsatzsteuer auf die Provision.

Das ist mir tatsächlich in etlichen Jahren noch nie passiert. Mir wurde lediglich mehrmals während des Aufenthalts von den Vermietern angeboten, beim nächsten Mal zu einem günstigeren Preis bei ihnen direkt zu buchen

________________________
Meine Fotogalerie

mingara Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

23.12.2023 21:00
#9 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

@Stachi:
Laut Steuerberater schulde ich die Umsatzsteuer auf die Provision in Deutschland, weil ich ja als Person in Deutschland ansässig bin.
(Anscheinend ist die Situation so: es ist zwar private Vermietung, deshalb in Deutschland kein Gewerbe, und ich muss keine Umsatzsteuer auf den Übernachtungspreis abführen. Für die Umsatzsteuer führt aber der Fakt, dass es ein internationales Geschäft ist (da booking.com in den Niederlanden sitzt und keine lokale Tochtergesellschaft ist) zu einer Unternehmertätigkeit in dem Sinne, dass ich die reverse charge-Umsatzsteuer auf die Provision bezahlen muss. Dafür kann ich wohl nur eine Ust-ID (ohne Gewerbe) bekommen.

Allerdings ist es booking.com völlig egal, dass ich Deutscher bin, für die zählt der Umstand, dass die Wohnung in Kroatien ist (und meine deutsche Adresse ist nur eine Kontaktadresse). Booking.com schreibt auf die Rechnung für die Provision also meinen Namen, aber die Adresse in Kroatien.

Was nun? Muss ich die Umsatzsteuer auf die Provision in Kroatien zahlen (weil das auf der Rechnung von booking steht), oder in Deutschland (weil ich als deutscher Bürger der Vertragspartner von booking bin). Oder in beiden Ländern? (Kann ja eigentlich nicht sein wegen Doppelbesteuerung)

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

23.12.2023 21:04
#10 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Zitat von kastela im Beitrag #5
Das gilt aber nur für ausländische Agenturen,nicht für inländische,also Kroatische.?
Auch nicht bei kostenlosen Inseraten.


Den Ausführungen von Stachi habe ich nichts mehr hinzuzufügen. Gut erklärt.
Was ggf. noch zu beachten wäre, ist die von Stachi genannte Bedingung C: kroatisches Bankkonto. Es ist nach Auskunft des FA Pula angeblich zwingend, dass die mit Agenturen (booking, AirBnB, ....) getätigten Umsätze direkt auf das kroatische Girokonto (nicht Tekuci Racun) gebucht werden und nicht ggf. auf ein Konto ausserhalb von Kroatien. Warum konnte mir die nette Dame auch nicht vollständig erklären, war aber ziemlich ärgerlich allein schon bei der Frage.

Das der Umsatz auf der Quittung, welche auszustellen und dem Gast auszuhändigen ist, der Brutto Umsatz (also vor Provision) stehen muss, ist hoffentlich jedem bekannt.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

23.12.2023 21:13
#11 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Zitat von mingara im Beitrag #9
Laut Steuerberater schulde ich die Umsatzsteuer auf die Provision in Deutschland, weil ich ja als Person in Deutschland ansässig bin.


Das ist so nicht richtig. Du schuldest dem kroatischen FA die Umsatzsteuer in Höhe von 25% auf die Vermittlerprovision. Wie schon weiter oben beschrieben. Die Immobilie befindet sich im Ausland. Deutschland hat damit nix zu tun. Du musst das auch nicht in irgendwelchen Steuererklärung deklarieren.

Was du aber in DE machen solltest, der guten Ordnung halber, in deiner jährlichen Steuererklärung auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deiner Butze in Kroatien in den Erklärungen hinweisen, mit dem Kommentar, dass du auf diese Einkünfte bereits in HR pauschale Steuer entrichtet hast, und somit in DE nicht für ebendiese steuerpflichtig bist. Wenn du alles korrekt machen möchtest, dann weist du noch auf das aktuelle DBA DE / HR hin. Wenn dein Steuerberater mal kurz googelt:
"Grundsätzlich hat der ausländische Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht an den daraus erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Besteuerung im Belegeinheitsstaat). Die ausländischen Vermietungseinkünfte sind dann in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt."
Quelle: Lohnsteuer Kompakt

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

23.12.2023 21:17
#12 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

@mingara

Setze dich mal mit dem kroatischen FA deines Vertrauens (sprich mit dem für dich Zuständigen) in Verbindung. Die sind eigentlich immer auskunftswillig. Alternativ geht aber auch die für dich zuständige Turistička zajednica. Die helfen den Vermietern auch.

mingara Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

23.12.2023 21:40
#13 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

OK, das heisst also jetzt, um alles richtig zu machen:
1) FA in D anrufen, Sachlage erläutern, Gewerbe in D zu machen
2) Kroatische Ust_ID (PDV) beantragen
3) Bei booking.com die kroatische Ust-ID eintragen
4) Umsatzsteuer auf die Provision an das kroatische FA nachzahlen

Und in Zukunft:
4) Umsatzsteuer auf die booking-provision monatlich an das kroatische FA zahlen (und natürlich wie bisher die pauschale Bettensteuer auf die Einnahmen)
5) Bei der deutschen privaten Steuererklärung auf die in Kroatien versteuerten Vermietungs-Einnahmen nur hinweisen

Vielen Dank für alle Tippgeber - vielleicht hilft die Zusammenfassung ja zukünftig mal jemand, der in ähnlicher Lage ist

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 720

23.12.2023 21:48
#14 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Korrekt. Die Vermittlung erfolgt für eine Immobilie in HR, also bist du auch dort umsatzsteuerpflichtig, das kroatische Steuerrecht greift hier. Mit D hat es nichts zu tun. Aber der Hinweis in deiner deutschen Einkommensteuererklärung ist sinnvoll.
Umgehen kannst du das ganze also nur, wenn du weder einen Direktvertrag mit Booking hast, noch irgendwo Vermittlerrechnungen über kroatische Adressen und/oder kroatischen Bankdaten laufen lässt.
Möglichkeiten gibt es genug. Aber dann musst du auch Lust und Zeit investieren und darfst dich nicht auf diese großen Agenturen verlassen wollen. Wenn sie dies für dich übernehmen sollen wollen sie auch ihre 16%-25% vom Kuchen abbekommen, nach deren Spielregeln, und nach kroatischen Steuerrecht.

mingara Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 5

23.12.2023 21:50
#15 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Eine letzte Frage noch:
Das Formular zur Beantragung der kroatischen PDV (https://www.porezna-uprava.hr/en/EN_obra...PDV(German).pdf) fragt nach einer Ust-ID in Deutschland - die habe ich aber ja wieder nicht (zumindest, wenn ich das Gewerbe zugemacht habe) ...
Oder ist das kein Pflichtfeld?

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

26.12.2023 11:48
#16 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Zitat von mingara im Beitrag #15
Oder ist das kein Pflichtfeld?

ist keine Pflicht - kannst du leer lassen.

zu deinen anderen Fragen:
Zitat von mingara im Beitrag #13
4) Umsatzsteuer auf die booking-provision monatlich an das kroatische FA zahlen (und natürlich wie bisher die pauschale Bettensteuer auf die Einnahmen)

Wenn deinen Gäste angekommen sind, gibst du deinem Buchhalter in Kroatien die Provisionsrechnung von der Agentur im darauf folgenden Monat. Er macht dann die Erklärung für dich und du zahlst die entsprechende USt rückwirkend für den Monat, in welchem die Buchung stattgefunden hat. Hast du keine Anreise in einem Monat = keine USt Erklärung notwendig.

Grundsätzlich bist du aber verpflichtet im direkt nach der Buchung folgenden Monat die USt Erklärung zu machen und die USt zu bezahlen, weil die Leistung der Agentur = Reservierung, bereits statt gefunden hat und daraus die USt Pflicht entsteht (Beispiel: Gast bucht am 25.12.2023 bei booking. Die USt Erklärung erfolgt im darauf folgenden Monat = 01/2024 für den Monat 12/2023 und du zahlst den betreffenden Betrag). Das wird aber laut dem FA Pula nicht so eng gesehen, weil sie mehr Arbeit haben wenn es zu Stornierung oder Änderungen der Reservierung und der daraus resultierenden Änderung der USt Erklärung und ggf. einer Rückzahlung an dich haben. Die Zahlungen an das FA in Kroatien sind nach meiner leidlichen Erfahrung eher eine Einbahnstraße.

Zitat von mingara im Beitrag #13
5) Bei der deutschen privaten Steuererklärung auf die in Kroatien versteuerten Vermietungs-Einnahmen nur hinweisen

Ich schreibe das in etwa so: "Im Jahr xxxx habe ich eine Immobilie (Wohnung, Haus, .....) in xxxx, Kroatien erworben. Im Jahr xxxx erzielte ich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung meiner Immobilien in Kroatien. Das Besteuerungsrecht für ebendiese unterliegen dem Staat Kroatien und wurden im Jahr xxxx in Kroatien bereits besteuert (Steuerbescheid des FA xxxxx/Kroatien vom xxxxx, Steuernummer = deine OIB)." Des Weiteren unterhalte ich xxxx Konten bei folgenden kroatischen Banken: Institut, Ort, Kontonummer, Kontoart über welche die o.g. Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie getätigt werden."

Aeneas Tzajkowski Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.644

26.12.2023 14:01
#17 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Zitat von trash4u im Beitrag #11
"Grundsätzlich hat der ausländische Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht an den daraus erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Besteuerung im Belegeinheitsstaat). Die ausländischen Vermietungseinkünfte sind dann in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt."
Quelle: Lohnsteuer Kompakt

Das Zitat geht noch etwas weiter:
„Liegt das Vermietungsobjekt aber in einem EU-/EWR-Staat, unterliegen die Vermietungseinkünfte nicht dem Progressionsvorbehalt. Die Vermietungseinkünfte, die aus der EU/EWR stammen, müssen in der Einkommensteuererklärung folglich nicht angegeben werden.“
Ich habe somit noch nie meinen Steuerberater oder das Deutsche Finanzamt mit Informationen über Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung in Kroatien belästigt.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 615

27.12.2023 19:33
#18 RE: Private Vermietung über booking.com - Gewerbe Pflicht? Antworten

Zitat von Aeneas Tzajkowski im Beitrag #17
ch habe somit noch nie meinen Steuerberater oder das Deutsche Finanzamt mit Informationen über Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung in Kroatien belästigt.


Ich habe nicht gesagt, dass du das angeben musst. Es ist nach meiner Meinung nach der guten Ordnung halber besser, wenn du das - wie auch deine ausländischen Konten - dem FA in DE anzeigst, mit eben dem Hinweis, dass das bereits versteuert ist.

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