Wollte mich mal erkundigen ob hier jemand Erfahrung hat mit dem Kauf eine Ferienwohnung. Macht das Sinn? Ist das finanziell interessant oder schlichtweg zu überteuert? Wie sieht es mit den Behörden aus oder Handwerkern?
Deine Frage zeigt mir, dass du dich wohl mit diesem Thema nur oberflächlich beschäftigt hast. Einfach kaufen und damit Geld verdienen klappt garantiert nicht. Da sind viele Dinge im Vorfeld zu klären. Zunächst einmal muss das Geld da sein, denn eine Finanzierung funktioniert meist nicht. Dann erst braucht man weiter zu überlegen. Was möchte man haben, einen Neubau oder etwas altes, was man dann selbst renoviert oder renovieren lässt. usw.
Zu den Handwerken: Um hier überhaupt über eine Antwort nachzudenken wäre es sinnvoll zu wissen, um welche Gewerke es geht und um welche Region. Kroatien ist groß.
Ich empfehle bei ernsthaftem Interesse mal die passenden Beiträge in dieser Rubrik zu lesen und danach die Fragestellung zu konkretisieren.
Ich habe kurz nach dem Bürgerkrieg für wenig Geld ein kleines Haus auf Ugljan gekauft. Das war damals eine gute Kapitalanlage, denn ich brauchte kein Fremdkapital, und heute ist das Haus mehr als das Dreifache dessen wert, was ich damals investiert habe.
Diese Zeiten sind aber vorbei. Häuser und Wohnungen in touristischen Gegenden Kroatiens kosten heute so ziemlich das Gleiche, wenn nicht sogar mehr als in "normalen" deutschen Wohngebieten. Selbst, wenn man Geld genug übrig hat und kein Fremdkapital braucht, dauert es Jahrzehnte, bis sich die Investition amortisiert und man an der Vermietung etwas verdienen kann - falls überhaupt. Unsere Freundin Sandra besitzt ein großes, schuldenfreies Haus, in dem sie zwei FeWos vermietet. Nach ihren Angaben reichen die Mieteinnahmen gerade mal zur Deckung der laufenden Gesamtkosten für Steuern, Strom usw. Verdienen tut sie nichts damit, aber ihre wunderschöne Villa direkt am Meer kostet sie eben auch nichts.
Der langen Rede kurzer Sinn: wenn man Geld genug übrig hat und das Objekt auch selbst nutzt, dann ist so ein eigenes Domizil an der Adria eine feine Sache. Geld verdienen kann man damit aber kaum, und wenn man Fremdkapital benötigt, dann rechnet sich das Ganze angesichts der wieder steigenen Kreditzinsen schon mal gar nicht.
Die Idee wäre eben gewesen mit etwas Eigenleistung an Arbeiten eine kleine Ferienwohnung zu kaufen, die ihre Kosten halbwegs selbst trägt. Aber wie es aussieht sind die Preise ziemlich gesalzen...
Bei einer Ferienwohnung gibt es mehrere Dinge zu beachten. Erst einmal muss man sie haben, egal ob fertig gekauft oder mit Eigenleistung ausgebaut. Dann kommen die bürokratischen Sachen, die abgewickelt werden müssen. Nun kommt aber das eigentlich entscheidende: Eine Ferienwohnung betreibt sich nicht von selbst. Man muss diese vermarkten und dann den anreisenden Urlaubern den Schlüssel aushändigen. Während des Urlaubs sollte für ev. auftretende Probleme ein Ansprechpartner vor Ort sein. Nach der Abreise der Urlauber muss eine Reinigung erfolgen usw. Macht man das alles selbst, dann kann das funktionieren. Muss man damit eine Firma beauftragen, bleibt kaum etwas übrig. Als Verdienstquelle, die man von Deutschland aus bequem betreiben kann, fällt ein solches Modell in meinen Augen komplett aus.
Zitat von Thofroe im Beitrag #5Bei einer Ferienwohnung gibt es mehrere Dinge zu beachten. Erst einmal muss man sie haben, egal ob fertig gekauft oder mit Eigenleistung ausgebaut. Dann kommen die bürokratischen Sachen, die abgewickelt werden müssen. Nun kommt aber das eigentlich entscheidende: Eine Ferienwohnung betreibt sich nicht von selbst. Man muss diese vermarkten und dann den anreisenden Urlaubern den Schlüssel aushändigen. Während des Urlaubs sollte für ev. auftretende Probleme ein Ansprechpartner vor Ort sein. Nach der Abreise der Urlauber muss eine Reinigung erfolgen usw. Macht man das alles selbst, dann kann das funktionieren. Muss man damit eine Firma beauftragen, bleibt kaum etwas übrig. Als Verdienstquelle, die man von Deutschland aus bequem betreiben kann, fällt ein solches Modell in meinen Augen komplett aus.
Ja da ist was dran. Gibt es denn überhaupt Agenturen, die das übernehmen? Und wenn ja für welche Provision?
Zitat von Urlauber5000 im Beitrag #6Gibt es denn überhaupt Agenturen, die das übernehmen? Und wenn ja für welche Provision?
Gibt es, z.B. Novasol - die nehmen für den kompletten Service ca. 50% Provision (das ist mein letzter Kenntnisstand) und verlangen Exklusivität, d.h. du darfst keine weiteren Agenturen beauftragen oder selbst vermieten (gibt einige Ausnahmen für die private Nutzung natürlich).
Ich glaube, Urlauber5000 meint keine Agentur, die ihm die Feriengäste sucht, sondern eine Firma, die die Abwicklung vor Ort realisiert, wie beispielsweise Reinigung, Schlüsselübergabe und Gästebetreung.
Oder macht Novasol das auch? Sonst wären ja die 50 % Provision ganz schön happig.
Zitat von Thofroe im Beitrag #8Oder macht Novasol das auch? Sonst wären ja die 50 % Provision ganz schön happig.
Nach meinem Kenntnisstand ist Novasol der einzige Anbieter in Kroatien, der das "Rund-um-Sorglos" Paket anbietet, d.h. (Vermarktung, Empfang, Registrierung, Verabschiedung, Reinigung). Ich arbeite nicht mit denen zusammen, kenne das also nur aus 3. Quelle. Üblich sind ansonsten so um die 20% + PDV für die reine Vermarktung.
Zitat von trash4u im Beitrag #9 Nach meinem Kenntnisstand ist Novasol der einzige Anbieter in Kroatien, der das "Rund-um-Sorglos" Paket anbietet, d.h. (Vermarktung, Empfang, Registrierung, Verabschiedung, Reinigung).
Kann ich nicht bestätigen, habe auch das erste mal über Novasol gebucht. Empfangen wurde ich von den Vermietern, Registrierung haben auch meine Vermieter gemacht Verabschiedet und gereinigt auch meine Vermieter. Es wurde von Novasol nur die Vermittlung gemacht und dafür haben sie von meinen bezahlten Betrag fast 35% behalten. Seither nur noch direkt mit meinen Vermietern, somit bleibt ihnen das ganze Geld! übrigens bei Novasol sind sie auch nicht mehr!
Wir hatten zwischen 2008 und 2018 ausschließlich bei Novasol gebucht und hatten nie Probleme. Ganz im Gegenteil. Konnten zu Zeiten von Corona ohne Probleme umbuchen/stornieren. Sind auf Campingurlaub umgestiegen. Würde jederzeit wieder dort buchen.
Zitat von NOX im Beitrag #10Empfangen wurde ich von den Vermietern, Registrierung haben auch meine Vermieter gemacht Verabschiedet und gereinigt auch meine Vermieter.
Da haben wir uns falsch verstanden! Novasol bietet natürlich auch nur die reine Vermarktung an. Dafür die 35%?? Provision. Das volle Paket kostet dann eben die 50%. Ich kenne außer Novasol keine Agentur in Kroatien, die ansonsten auch das volle Paket ebenso anbietet. Novasol ist bestimmt keine schlechte Agentur, nur eben nach meinem persönlichen Empfinden sehr hohe Provision.
Novasol nimmt 25% oder 30% Provision. Genau so wie bei Booking musst du diese dann noch mal mit 25% MwSt nachversteuern. Bei Adriagate (kroatischer Anbieter) wird dies schon direkt mit auf deiner Abrechnung ausgewiesen. Und hinzu kommt dann noch die pauschale Bettensteuer (sofern du keine einfache oder ausführliche Steuererklärung durchführst). Bei Novasol wird immer ein gesamtes neues Kalenderjahr geblockt und du selbst kannst erst frühestens nach März Reservierungen hinzufügen. Eigens organisierte Gäste durch zB andere Plattformen oder Privatanfragen, oder auch Zeiträume für die eigenen Urlaubswochen kannst du im ersten Quartal also niemals selbst bestimmen.
Zitat von Urlauber5000 im Beitrag #13Also wenns tatsächlich 50% sein sollte, ist das ganz schön happig, fast schon Wucher...
Also für das "Rund-Um-Sorglos-Paket", d.h. von Vermarktung des Objektes plus alle Serviceleistungen (Reinigung, Check-in / Check-out Gast, lokaler Ansprechpartner, Inkasso, Wäschedienst, ....) ist das m.E. in Ordnung. Ich finde da eher die 20% Provision für die Vermarktung happig, denn der Platformbetreiber (booking, AirBnB, ...) hat - mal abgesehen von der Software und etwas Hardware - keine Investitionen und nur variable Kosten. Als Vermieter eines Objektes hast du eine hohe Investition und trägst das volle Risiko der Auslastung.
Zitat von Urlauber5000 im Beitrag #1Wollte mich mal erkundigen ob hier jemand Erfahrung hat mit dem Kauf eine Ferienwohnung. Macht das Sinn? Ist das finanziell interessant oder schlichtweg zu überteuert?
Sinn kann zwar nicht gemacht werden, aber ich habe hier ein Beispiel aus der Vergangenheit. Man kann zwar nicht aus einem Beispiel auf die Allgemeingültigkeit und nicht von der Vergangenheit auf die Zukunft schließen, aber vielleicht hilft es Dir trotzdem etwas weiter:
Hintergrund ist, dass ich im 5-Jahresrhythmus in einer bestimmten Gegend nach einer Immobilie zur Selbstnutzung schaue… …und dann doch wieder ein Angebot bekomme, das ich einfach nicht ablehnen kann.
2019 hatte ich somit ein Haus im Auge, welches bis dato als Ferienhaus vermietet wurde (und immer noch wird). Die Lage (ruhige Alleinlage, aber nur 5 km von einem größeren, von mir bevorzugtem Ort entfernt) und Größe (200 Quadratmeter, 3 Schlafzimmer) wäre für mich perfekt. Die Ausstattung ist zum Teil etwas kitschig, aber die goldenen Wasserhähne kann man ja leicht austauschen. Das Einzige, was mich stören würde, ist der Pool - der würde für mich nur Kosten verursachen, ohne dass ich ihn wirklich ausgiebig nutzen würde. Der verlangte Preis war 500000 Euro.
Wie es der Zufall will, wird die Immobile wieder für inzwischen 590000 Euro angeboten. Blick ins Kataster verrät, dass die Immobile wirklich den Besitzer gewechselt hatte und jetzt einer d.o.o. gehört. Mit ein wenig googlen findet man den Besitzer (Frankfurter? Notar) und die finanziellen Kennzahlen der d.o.o. Die Verschuldung lag 2020 bei über 480000 Euro bei etwa 0 Eigenkapital, also wird die Immobilie unter Berücksichtigung des Verlustes von rund 5000 Euro 2019 für um die 475000 verkauft worden sein. Im Jahr 2020 (Corona) hatte die d.o.o. einen Umsatz von 13000 Euro, im Jahr 2021 von rund 26000 Euro und im Jahr 2022 von rund 18000 Euro. Gewinn und Verlust waren 2020 und 2021 rund -3000 und 1000 Euro. Im Jahr 2022 fiel ein Verlust von rund 19000 Euro an, so dass das ausgewiesene Eigenkapital inzwischen deutlich negativ ist.
Wenn die Immobilie also jetzt für annähernd den Preis den Besitzer wechselt, verbleibt nach Abzug der Verluste aus der Geschäftstätigkeit ein Gewinn zwischen 60000 und 90000 Euro in 5 Jahren auf ein eingesetztes Kapital von 480000. Das entspricht einer Rendite von 2.4 bis 3.5 % p.a. Die konnte und kann man sicherlich leichter erwirtschaften, was dem Besitzer der d.o.o. offensichtlich auch aufgefallen ist.
Übrigens liegt der Mietpreis dieses Jahr bei knapp 500 Euro und auch in der Nebensaison liegt er noch bei über 400 Euro. Die Auslastung dürfte also im letzten Jahr gemäß Umsatz bei nur 50 bis 60 Tagen gewesen sein. Die bisherige Ausbuchung für dieses Jahr liegt auch in dem Bereich, aber das kann sich ja noch ändern.
trash4u im Prinzip ist es richtig, was du schreibst. Aber es herrscht Marktwirtschaft. Da nimmt jeder die Preise, die zu bekommen sind. Der Vorteil von den Betreibern von Vermieterplattformen ist deren Reichweite bzw. Besucherzahlen. Das lassen sie sich halt gut bezahlen.
Als Alternative kann man gern eine eigene Internetseite betreiben und auf Feriengäste hoffen. Es ist aber inzwischen nicht einfach, in den Suchpositionen so weit nach vorn zu kommen, dass jemand die Seite findet.
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