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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 27 Antworten
und wurde 1.556 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Seiten 1 | 2
kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.752

29.02.2024 19:39
#21 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Da bin ich jetzt mit meinem Latein am Ende.

Hier kann ja jeder nur über seine persönlichen Erfahrungen berichten, und sowohl bei mir (altes, zwar bewohnbares, aber jahrelang unbewohnt gewesenes Haus gekauft, übrigens auch von einem im Ausland lebenden Kroaten!) als auch bei meinem Nachbarn Ivo (seit WK 2 nicht mehr bewohnt gewesene Ruine ohne Dach gekauft und renoviert) war es so, dass wir außer den obligatorischen Anmeldungen bei der Gemeinde sowie für Strom und Wasser nichs mehr benötigten, auch keine Nutzungsgenehmigung - wie gesagt: gekauft, renoviert, eingezogen und fertig.

OT.: Das Einzige, was ich brauchte, war die schriftliche Genehmigung meines Nachbarn Pero, meine Fensterläden zu seinem Grundstück hin öffnen zu dürfen. Pero konnte meinen Vorbesitzer nämlich nicht leiden, und weil das Haus auf Grenze steht, durfte der seine Läden nur nach innen öffnen.

Wenn man nicht das Geld oder das Glück hat, sich ein Haus mit reichlich Grundstück leisten zu können, sondern (wie ich) fast mitten im Dorf mit Nachbarn rundrum wohnt, dann ist gute Nachbarschaft wichtiger als jedes amtliche Dokument. An meine bescheidene Hütte - einige von euch kennen sie ja - komme ich mit dem Auto gar nicht 'ran, also parke ich 50 m weiter bei meinem Nachbarn. Dafür schiebt der nun wieder seine Schubkarre über meinen Acker zu seinem Garten, und wir beide sind zufrieden. Als ich dort heimisch wurde, habe ich zu allen Nachbarn Kontakte gesucht, und (fast!) alle mögen mich/uns. Für die bin ich "naš čovjek", einer von uns. Deshalb bin ich in meinem armseligen Kaff am Ende der Welt genau so glücklich wie den Winter über im Ruhrpott, und in Kukljica möchte ich begraben werden. Einen Platz auf dem Friedhof mit Blick auf See habe ich schon.

Aber ich schweife ab. Das kann ich prima, ganz besonders nach einem großen Loza aus Peros Privatbrennerei.

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 607

02.03.2024 19:12
#22 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zitat von houndini im Beitrag #20
Also im Grundbuch steht kuca aber sowohl der Makler als auch der Anwalt (hat den Grundbuchauszug rausgesucht und gesehen) sagen das die Erlaubnis nicht vorliegt. Laut Makler kein Problem aber es dauert angeblich zwei Jahre.
Der Anwalt ist cool, hat gemeint ich soll mich nicht hetzen lassen, auch wenn angeblich schon drei da sind und mit den Scheinen winken :-)


Wenn das Haus vor 1968 erbaut wurde, dann muss anstelle dieser "Uporabna Dozvola" (Nutzungsgenehmigung) eine "Rjesenje" (Entscheidung) aus den Jahren nach dem Bau vorliegen. Mit dieser "Rjesenje" wurde seinerzeit bestätigt, dass das Objekt entsprechend den Bauplänen damals errichtet wurde. Wenn diese Bestätigung vom Verkäufer nicht vorgelegt werden kann (weil er es mit der Dokumentation nicht so genau nimmt oder andere Umstände dies nicht ermöglicht haben), dann kann diese vom Eigentümer beim zuständigen Katasteramt angefordert werden. Ein Hinweis darauf, dass diese vorliegt ergibt sich aus dem Grundbucheintrag. Eine Kategorisierung für die Vermietung an Touristen ist ohne das Papier nicht möglich.

Wegerechte müssen im Grundbuch eingetragen sein, sonst sind sie nichts Wert und können jederzeit von einem neuen Eigentümer des betreffenden Grundstückes verweigert werden. Das betrifft auch im Gemeindeeigentum befindliche Grundstücke.
Gewohnheitsrecht gibt es, muss aber dann ggf. vor Gericht erstritten werden.

Wenn Strom und Wasser im Haus sind, dann muss jemand die Rechnung an HEP und VODOVOD bezahlen. Ist der Eigentümer auch der Rechnungsempfänger? Wenn die Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, .... Leitungen über fremde Grundstücke gelegt sind, dann muss eine Einverständniserklärung mit einer Skizze des Leitungsverlaufes vom Eigentümer vorgelegt sein. Im Idealfall bezieht sich die Einverständniserklärung nicht auf den Namen des Eigentümers, sondern auf das Grundstück - damit ist es übertragbar.

Mit den Scheinen winken würde ich aus Prinzip schon nicht. Mit Beharrlichkeit und Freundlichkeit auf sein Recht bestehen zahlt sich langfristig aus.

Das der Makler kein Problem hat kann ich nachvollziehen. Der ist kurzfristig orientiert. Wenn die Tinte trocken ist, wirst du den nie wieder sehen.

Zur Anmerkung:
2015 habe ich ein älteres Haus (BJ 1965) erworben und hatte erhebliche Probleme mit der Beschaffung aller notwendigen Dokumente. Zu den Kosten addierten sich noch rund 10 T EUR für die Dokumentation und Legalisierung von nachträglichen Anbauten, die der Vorbesitzer vorgenommen hatte.
In 2000 habe ich ein unbebautes Inselgrundstück (Pasnjak) erworben und streite seit Mitte letzten Jahres (gemeinsam mit anderen Nachbarn in gleicher Lage) mit dem neuen Eigentümer des Grundstückes, über welches wir bislang zu unseren Latifundien gekommen sind. Jetzt ist da eine Mauer!

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 667

02.03.2024 20:32
#23 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Danke, @trash4u . Dem gibt es nichts mehr hinzuzufügen.
Außer vielleicht, dass es nicht mehr funktioniert eine Flasche Hochprozentigen unter dem Beamtenschreibtisch zu vergessen. In manchen Einrichtungen sollte man das mehrfache Nachfragen sogar komplett sein lassen, weil es auch schnell negativ ausgelegt werden kann.
Es gibt immer noch hier und da solche und solche Mitarbeiter, aber ein Großteil arbeitet akribisch gegen Gefälligkeiten, Bestechungen und Co.
Zudem gibt es in vielen Fachbereichen der Kommunen schon das Rotationsprinzip, sodass die Mitarbeiter durchgestauscht werden.
Anträge werden definitiv nicht mehr einfach durchgewunken, das muss alles Hand und Fuß haben. Hakt es an einer Stelle, wird es auch an den folgenden haken.
Meine Erfahrung war/ist, dass man schon ganz viel mit Freundlichkeit erreicht, als Ausländer mit mäßigen Sprachkenntnissen sowieso. Wenn die zuständige Mitarbeiterin am Anfang noch abwertend und unhöflich Auskünfte erteilt hat, ist sie doch spätestens beim dritten Besuch sehr freundlich und hilfsbereit. Es sind auch alles nur Menschen, mal genervt, mal nicht.
Bislang konnte ich überall (HEP, Polizei, Stadtverwaltung, Touristbehörde, Müll, Wasser, Finanzamt, …) immer erfolgreich und freundlich abschließen.

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 26

12.03.2024 21:30
#24 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zitat von kornatix im Beitrag #21


OT.: . Als ich dort heimisch wurde, habe ich zu allen Nachbarn Kontakte gesucht, und (fast!) alle mögen mich/uns. Für die bin ich "naš čovjek", einer von uns. Deshalb bin ich in meinem armseligen Kaff am Ende der Welt genau so glücklich wie den Winter über im Ruhrpott, und in Kukljica möchte ich begraben werden..


Das mit den Kontakten geht klar und ich denke gute Nachbarschaft kann nie Schaden. Aber Du hast ja selbst erwähnt von wegen Fenster - wenn Dich auf einmal jemand nicht mehr leiden kann oder wegstirbt dann ist mir ein Stück Papier am Ende lieber.
Letztendlich nutzt Dir natürlich alles nix, wenn Dir da einer ans Leder will.

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 26

13.03.2024 22:03
#25 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Update
Der Makler ist dabei einen Auszug vom Katasteramt zu besorgen hinsichtlich der Bauzeit. Der Anwalt hat dazu geraten diese abzuwarten und dann von einem Architekten oder Bauingenieur prüfen zu lassen.

"Danach empfehle ich Ihnen, einen in der Gegend tätigen Architekten oder Bauingenieur zu beauftragen" und ihn um seine Meinung zu fragen, ob es möglich ist, eine Nutzungsgenehmigung für die Immobilie zu erhalten.
Er wird sehen, ob auf dem Grundstück etwas gebaut, verändert, ein Boden erhöht wurde und Ähnliches."

Gott sei Dank ist mir der Makler noch nicht abgesprungen ;-) er hat zugesichert hier zu unterstützen und den Architekten ggf. Zugang zum Haus zu verschaffen. Bin daher gerade dabei einen zu finden und zu schauen, was der haben möchte.
Wenn der grünes Licht gibt, würden wir zuschlagen. Die Nutzungserlaubnis würden wir dann parallel oder ggf. noch auf den Namen des aktuellen Besitzers beantragen.

Was ich mich jedoch Frage ist das weitere Vorgehen - kommt dann nochmal einer von der Gemeinde und schaut sich das an? und was kostet der Spaß? (staatliche Prüfung das andere checke ich vorab)

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 607

14.03.2024 19:28
#26 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zitat von houndini im Beitrag #25
Was ich mich jedoch Frage ist das weitere Vorgehen - kommt dann nochmal einer von der Gemeinde und schaut sich das an? und was kostet der Spaß? (staatliche Prüfung das andere checke ich vorab)


Die Uporabna Dozvola (Nutzungsgenehmigung) selbst ist überschaubar. Das sind "nur" Verwaltungsgebühren zu entrichten. Allerdings ist dafür der Eigentümer verantwortlich, denn ohne die ist es nur die halbe Miete. Auch die ganzen Prüfungen durch Architekten etc. kosten etwas und das sollte auch vom Verkäufer übernommen werden. Das ist schon seltsam, dass du dafür in Vorleistung treten willst.

Sollte es noch keine Uporabna Dozvola geben, dann sind vermutlich die Kommunalgebühren (Komunalna Nakada) noch offen. Das wird nach Kubikmeter umbauter Raum berechnet und kann, je nach Größe des Objektes dann ein 5-stelliger Betrag werden. Das wird dir dann aber der Architekt erklären.

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 26

14.03.2024 21:33
#27 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zitat von trash4u im Beitrag #26
Die Uporabna Dozvola (Nutzungsgenehmigung) selbst ist überschaubar. Das sind "nur" Verwaltungsgebühren zu entrichten. Allerdings ist dafür der Eigentümer verantwortlich, denn ohne die ist es nur die halbe Miete. Auch die ganzen Prüfungen durch Architekten etc. kosten etwas und das sollte auch vom Verkäufer übernommen werden. Das ist schon seltsam, dass du dafür in Vorleistung treten willst.

Sollte es noch keine Uporabna Dozvola geben, dann sind vermutlich die Kommunalgebühren (Komunalna Nakada) noch offen. Das wird nach Kubikmeter umbauter Raum berechnet und kann, je nach Größe des Objektes dann ein 5-stelliger Betrag werden. Das wird dir dann aber der Architekt erklären.


Von wollen ist keine Rede. Nur ist das Gesamtpaket ansonsten so gut, dass wir da keine große Wahl haben. Wir sind eigentlich froh, dass der uns noch nicht abgesprungen ist. Ich denke es gibt genug die auch so zuschlagen würden. Nachdem wir den Preis eh gedrückt haben, werden wir nicht so viel Verhandlungsspielraum haben. Kosten vom Architekten sind aktuell unter 500 Euro, das wären Penatus im Vergleich zu wir können das Haus nicht nutzen. Die Kommunalgebühren sind da schon eine andere Nr. ca. 120 qm wird genug umbauten Raum geben.

Aeneas Tzajkowski Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 1.595

15.03.2024 07:28
#28 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zitat von houndini im Beitrag #27
Wir sind eigentlich froh, dass der uns noch nicht abgesprungen ist. Ich denke es gibt genug die auch so zuschlagen würden.

Natürlich würde er nie an jemanden anders, der nicht den Preis drückt und ohne Nachfragen unterschreibt, verkaufen.
Das verstößt nämlich gegen den Maklerehrenkodex, wobei dieser genau genommen nur eine grobe Richtlinie darstellt.
(SCNR)

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