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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 27 Antworten
und wurde 1.551 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Seiten 1 | 2
houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

19.02.2024 21:24
Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Wir haben uns jetzt gegen die Wohnung entschieden und möchten jetzt doch lieber ein Haus kaufen. Wie bereits bei der Wohnungstehmatik erläutert spielen wir dabei mit dem Gedanken längerfristig zu vermieten.
Hintergrund ist, dass ich zwar flexibel arbeiten kann Frau und Kind aber nicht. Sicherlich kann man auch ne Zeit sich da alleine rumttreiben aber genereller Punkt ist der, das ich aktuell noch eine Finanzierung stemmen kann.
In ein paar Jahren wird das dann deutlich schwieriger sein. Die Möbel und das Haus sind so, das man aktuell drine leben kann. Wir aber peu a peu Sachen renovieren oder anpassen würden. Falls also Mieter etwas Kaput machen wäre das zu verkraften.
Hauptsächlich soll das Haus halt nicht leer stehen.

Daher die Frage, hat jemand Erfahrungen mit einer Agentur, Service die sich ggf. um die Vermietung usw. kümmern könnten? Eine Maklerin kümmert sich zwar auch um so etwas ich weiß aber nicht, ob die das vernüftig machen.
Zeite Frage, die Makler erzählen einen das der Notar sich um alles kümmert und verantwortlich ist. Ich für meinen Teil bin da etwas sekeptisch. Das Haus das ich kaufen möchte gehört zwar im Grundbuch einen US Ami und das Eigentum sollte klar sein, aber die Parksituation ist z.B. aktuell so das ich zwar momentan auf einem Parkplatz parken darf aber scheinbar keine Grunddienstbarkeit vorliegt. Auch Zufahrt ist mir nicht ganz klar. Gibts beim Thema Zufahr z.B. so eine Art Gewohnheitsrecht oder muss man da lauter Grunddienstbarkeiten im Grundbuch haben?

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 663

19.02.2024 21:57
#2 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Oh là là, ohne eigene Zuwegung oder vernünftigen Vertrag mit dem Eigentümer der Zuwegung, Finger weg! Auch der netteste Nachbar kann dir irgendwann einen Strick draus drehen, sodass du nur noch via Helikopter auf dein Grundstück kommst.
Der jetzige Eigentümer lebt in den USA? Lass mich raten, alles „nema problema“?
Pass bitte genau auf und vertraue nicht jedem Makler.
Hat das Haus eine Nutzungserlaubnis?
Das ist das allerwichtigste! Bestehen alte Strom- und Wasserverträge die übernommen werden können?

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

20.02.2024 01:19
#3 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Wird die Zuwegung also Wegerecht eigentlich bei denen ins Grundbuch eingetragen? Soweit ich das mitbekommen habe, ist das üblich das man über andere Grundstücke fährt bzw. auf Gemeinschaftsflächen parkt. Im Sinne eines Gewohnheitsrecht.
Aber hört sich für mich danach an, dass hier defenitiv ein Anwalt nicht schaden kann.

Was mich jetzt nur wundert wieso "reitest" Du auf Strom und Wasserverträgen rum? Warum ist das das allerwichtigste? Strom war auf jeden Fall vorhanden hab aber den Anschlusskasten nicht gesehen, der ist in Kroatien doch immer in der Aussenmauer?

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 663

20.02.2024 10:06
#4 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Moin!
Nein, das wichtigste bei Bestandshäusern ist die Nutzungserlaubnis. Diese besagt, dass das Haus auch bewohnt werden darf. Das Grundbuchamt und die Katastarpläne bestätigen nur das Eigentum an der Sache als solches, aber die Nutzungserlaubnis ist unumgänglich.
Wegen Strom (und Wasser) frage ich nur, weil es von Vorteil wäre wenn diese vorhanden sind. Eine neue Versorgungsstelle zu beantragen kann zu sehr langen Wartezeiten führen. Wenn aber alles vorhanden ist kümmert sich da in der Regel der Makler drum.
Gemeinschaftliche Zuwegung? Also alles ist im Katastar wunderbar einsehbar. Von öffentlichen Straßen oder Plätzen (also Eigentümer die Kommune) solltest du ungehindert auf dein Grundstück kommen. Liegen private Zuwegungen dazwischen, dann müssen diese (ob nun ein oder mehrere private Eigentümer) vertraglich aufgeteilt und ebenfalls im Katastar definiert sein.

Hier mal ein Beispiel zu unserem Apartmenthaus.
Das Haus selbst (blau eingekreist) liegt versetzt von der Straße zwischen anderen privaten Häusern/Grundstücken. Die private Zuwegung von der Straße (Eigentum Kommune) ist gelb dargestellt und gehört vertraglich zu 1/2 mir und zu 2/4 dem Haus davor.



Hier sende ich dir mal den Link zum kroatischen Katastar. Dort kannst du alles einsehen was relevant ist. Eigentumsverhältnisse, verblombte Häuser, wann was wie beim Grundbuchamt eingetragen und geändert wurde, …

https://oss.uredjenazemlja.hr/map

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

20.02.2024 11:16
#5 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Ah ok, das mit Wasser und Strom hat mich schon nervös gemacht ;-) aber dann ist es ja im Prinzip wie bei uns. Dann müsste bei privaten Zuweg das Wegerecht erkennbar sein, wenn ich das richtig verstanden habe.
Die Einträge nach zu vollziehen fand ich bisher immer etwas problematisch aber ich versuchs nochmal. Vielleicht erkenne ich ja doch rudimentär was. Aber das hört sich alles nach Anwalt an.....

Knackpunkte: - Zufahrt, Nutzungserlaubnis

Die Nutzungserlaubnis müsste ja dem Makler vorliegen oder?

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

20.02.2024 11:53
#6 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Hab mir jetzt mal die Grundstücke angeschaut auf denen eine der beiden Zufahrswege (dieser mit Parkplatz auf Nachbargrundstück) liegen. Weinberg, Ackerland oder nur "zeichnerisch" ohne Unterlage.
Tja an ner großen Straße Haus kaufen kann jeder ;-)

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

22.02.2024 16:22
#7 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zum Thema Nutzungserlaubnis hab ich jetzt folgende Info erhalten: The House doesn't have a use permit. It was built before 1968 for this we can get paper from the land registry based on this paper you can later ask für a use permit.

Das verstehe ich dann mal erstmal so, dass ein AMI entspannter ist als ein Deutscher - zumindest hat der ja schon in der Hüte ohne Erlaubnis gewohnt. Ob das so alles nema problema ist.....

Stachi Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 663

22.02.2024 16:41
#8 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Oh là là, also noch mehr „Baustellen“ kann die Immobilie ja kaum haben.
Gebäude von vor 1968 OHNE Nutzungserlaubnis, keine eigene Zuwegung und dann noch ein Eigentümer in den USA.
Das ist ein absoluter Alptraum und ein Groschengrab dazu! Lass da bloß die Finger von.
Ein richtig dreister Makler dem es nur um sein Geschäft und seine Provision geht.

Vera Offline

Moderatorin im Kroatien-Forum


Beiträge: 41.643

22.02.2024 19:15
#9 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zitat von houndini im Beitrag #7
Das verstehe ich dann mal erstmal so, dass ein AMI entspannter ist als ein Deutscher - zumindest hat der ja schon in der Hüte ohne Erlaubnis gewohnt. Ob das so alles nema problema ist.....

1968 hat da ja auch kein Hahn nach gekräht, wer was wo gebaut und bewohnt hat.

Mit der Nutzungserlaubnis kenne ich mich nicht aus, aber meines Wissens hätten alle Gebäude, die ohne Genehmigung erbaut wurden, schon vor über 10 Jahren legalisiert werden müssen. Jedenfalls wurde damals eine Frist gesetzt, ich meine, 2012 war das. Das ist jetzt gar nicht mehr möglich, glaube ich (Weiß ich aber nicht sicher).

________________________
Meine Fotogalerie

trash4u Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 607

22.02.2024 19:32
#10 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Ich kann den Kommentar von Stachi nur unterstützen. Finger weg. Auch wenn es billig, wunderschön, mit Meerblick und einen ewigen Jungbrunnen hat.

Eine Nutzungsgenehmigung (Uporabna Dozvola) für vor dem Jahr 1968 gebaute Objekte gibt es nur, wenn die Wegerechte vorhanden sind bzw. das Grundstück direkt an die kommunale Straße grenzt! Was glaubst du, warum er die noch nicht beantragt hat? Ggf. sind auch die kommunalen Gebühren für den Bau noch nicht entrichtet. Ist keine vernünftige Dokumentation vom Gebäude vorhanden (Grundriss, Statik, Leitungen, ....., dann muss ein Architekt dies auf Basis des Istzustandes neu erstellen (kostet ab 5,0 T EUR aufwärts).
Evtl. vorhandene Wegerechte sind nur dann bindend, wenn die auch im Grundbuch entsprechend vermerkt sind. Die Medienversorgung (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, ......) ist vermutlich über die angrenzenden Grundstücke verlegt. Somit besteht vermutlich kein direkter Vertrag mit den Energieversorgern, sondern nur Unterverträge mit dem Eigentümer des Hauptanschlusses (der Hauptanschluß liegt immer an einer kommunalen Straße). Das geht so lange gut, bis der Eigentümer des Hauptanschlusses die Nase voll hat. Ebenso die geduldete Nutzung der Leitungstrassen über das Grundstück ist ohne Eintragung im Grundbuch nix Wert.
Es gibt zwar die Regelung, dass dir ein Zugang zu einem Inselgrundstück gewährt werden muss (sog. Nužni prolaz) - das bedeutet aber nicht zwingend mit einem Auto (Bagger, .....). Die Durchsetzung des Zugangs bedarf je nach Verfassung der anderen Grundstückeigentümer Nerven und Ausdauer (auch finanziell). Offizielle Anschlüsse für die Medien sind bei Inselgrundstücken ausgeschlossen!

kastela Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.283

22.02.2024 19:39
#11 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Hier mal ein Link was dich erwarten würde bei der Legalisierung.

https://uporabnadozvola-hr.translate.goo...&_x_tr_pto=wapp

Ich sage auch, Finger weg.

Kroatien: Urlaub an der Adria Trogir, Split: Haus Viersen

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

28.02.2024 16:39
#12 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Hallo, leider kommt der Anwalt nicht in die Puschen. Ich hab beim Stöbern im Grundbuch aber gesehen, dass das Grundstück vor dem Haus der Gemeinde gehört. Darauf ist die vordere Straße.
Theoretisch müsste doch dann da der Stromanschluss sein oder? Bzw. Generell ist der doch an der Hauswand in Kroatien oder sehe ich das falsch? Sowas wie Wasser, Abwasser usw. müsste ja dann auch darüber kommen.
Falls von woanders käme dann nur legal, wenn Grundbucheintrag vorliegt.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.746

28.02.2024 20:30
#13 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Ohne jetzt ins Detail zu gehen : ich besitze auf Ugljan ein lange vor 1968 gebautes altes Haus, und dafür brauchte ich beim Kauf 1997 weder eine Legalisierung noch eine Nutzungsgenehmigung. Gekauft, renoviert und fertig.

Genau so war es bei der von meinem neuen Nachbarn Ivo 2014 gekauften WK-2-Ruine mir gegenüber. Da standen nur noch die Grundmauern aus anno tobak, und für die Renovierung der Ruine mitsamt Dach und die anschließende Nutzung als Ferienhaus brauchte Ivo außer der Anmeldung bei der Gemeinde sowie für Strom, Müllabfuhr und Wasser gar nichts.

Ein Teil des laut Plan mir gehörenden Grundstücks wird seit Menschengedenken von meinen Nachbarn als Fußweg zu ihren Gärten benutzt und ich denke nicht im Traum daran, daran etwas zu ändern. Wahrscheinlich dürfte ich das - Gewohnheitsrecht - auch gar nicht.

Die Themen Legalisierung, uporabna dozvola und Wegerecht/Gewohnheitsrecht dürften bei dem fraglichen Objekt also gar keine Rolle spielen. Wenn das Grundbuch sauber ist, dann nema problema.

Dass man Strom und Wasser neu anmelden muss, kostet zwar etwas, aber das ist hier ja anscheinend nicht das Problem.

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

28.02.2024 21:56
#14 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Zitat von kornatix im Beitrag #13
Ohne jetzt ins Detail zu gehen : ich besitze auf Ugljan ein lange vor 1968 gebautes altes Haus, und dafür brauchte ich beim Kauf 1997 weder eine Legalisierung noch eine Nutzungsgenehmigung. Gekauft, renoviert und fertig.

Ein Teil des laut Plan mir gehörenden Grundstücks wird seit Menschengedenken von meinen Nachbarn als Fußweg zu ihren Gärten benutzt und ich denke nicht im Traum daran, daran etwas zu ändern. Wahrscheinlich dürfte ich das - Gewohnheitsrecht - auch gar nicht.


Tja ich hoffe sehr das das Nutzungsrecht Nema Problema ist, nur wenn eben nicht ist halt Kacke. Daher werde ich wohl so oder so den Anwalt einschalten.
Was die Zufahrt betrifft ich kann mir zwar kaum vorstellen, dass ich den hinteren Weg nicht mehr Nutzen darf aber ich kenne das Kroatische Gewohnheitsrecht nicht.

Also manchmal ist man einfach nur Blind..... der Strom und soweit ich weiß auch Telefon kommen Übererdisch. Hab ich jetzt bei dem ganzen "Trubel" vergessen bzw. übersehen. Der Zähler und Sicherung ist daher drin. Keine Moderne Technik aber vorhanden :-)
Weitergeholfen haben hier ein paar Fotos ;-)

Abwasser liegt scheinbar vor der Tür da liegt zu mindest ein Kanaldeckel mit irgendeiner Inschrift, sieht also Amtlich aus. Bleibt die Frage wo das Wasser herkommt aber dafür wirds hoffentlich auch eine Lösung geben.
Damit haben sich höchstwahrscheinlich ein paar Probleme in Luft aufgelöst. Sieht somit nicht nach Insel aus. Zufahrt sollte prinzipiel zumindest über Gemeinde Grundstück möglich sein.

kastela Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.283

29.02.2024 09:31
#15 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Du willst vermieten richtig?
Dann kommst du an die uporabna dozvola nicht vorbei.
Das wäre mir komplett neu,wenn es jetzt ohne geht.

Kroatien: Urlaub an der Adria Trogir, Split: Haus Viersen

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

29.02.2024 12:00
#16 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Hallo, also mein Wissenstands ist das ich:

- wenn ich in dem Haus wohnen möchte eine Nutzungserlaubnis benötige. Die gleiche Erlaubnis erlaubt es mir auch ggf. Langfristig zu vermieten.
- ggf. eine weitere Erlaubnis (keine Ahnung ob die auch auf Deutsch Nutzungserlaubnis heist) wenn ich an Urlauber sprich touristisch vermieten möchte

Touristenmiete ist aber nicht geplant sondern, wenn langfristig damit das Haus bewohnt ist. Für unsere Zwecke würden wir so oder so renovieren. Eventueller Verschleiss wäre somit bei Miete nicht so tragisch.

P.S. Suche immer noch ne Agentur die sich um die Vermietung kümmert.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.746

29.02.2024 12:17
#17 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Tja, mit der Agentur kann ich Dir nicht weiter helfen, keine Ahnung. Wo befindet sich das Objekt überhaupt, Nähe Buje oder Nähe Selce? Aber zu der Nutzung:

@Kastela, wir reden aneinander vorbei. Die gesetzlich vorgeschriebene "Uporabna dozvola" ist nichts anderes als die auch in Deutschland bei Neubauten fällige Bauabnahme/Nutzungsgenehmigung nach Fertigstellung. Dabei wird von der Baubehörde geprüft, ob das, was da steht, auch dem entspricht, was seinerzeit als Wohnobjekt beantragt und genehmigt wurde. Wenn man "normal" vermieten will, kann man eine Wohnung oder das ganze Haus genau so vermieten wie in Deutschland. Will man den Wohnraum hingegen für touristische Zwecke nutzen und vermieten, ist eine zusätzliche Prüfung durch das örtliche turist biro vorgeschrieben, bei der ermittelt wird, ob das Objekt den Vorgaben des örtlichen Tourismusverbandes für touristische Mietobjekte entspricht und in welche ***-Kathegorie es einzuordnen ist.

Das Eine hat mit dem Anderen nichts zu tun. Für ein vor 1968 errichtetes, im Grundbuch als "kuća" = Wohnhaus eingetragenes Gebäude ist weder eine neue Legalisierung noch eine neue Nutzungserlaubnis erforderlich - es sei denn, man nimmt erhebliche bauliche Veränderungen vor (z.B. Aufstockung, Anbau). Wenn ich den Fragesteller richtig verstehe, dann geht es ihm erst mal um die Frage, ob er das Haus überhaupt kaufen soll. Ob er das Haus später dann nicht sofort selbst nutzt, sondern es erst mal dauerhaft an eine normale Mietpartei oder an Touristen vermietet, ist ein anderes Thema. Zu den Fragen, wie es mit Strom, Wasser, Kanalisation und Wegerechten aussieht, kann man hier schlecht etwas sagen; dazu müsste man die örtlichen Gegebenheiten kennen. Wenn das Grudbuch sauber ist (Haus eingetragen als "kuća", vlasništvo 1/1, terera nema) und der Preis stimmt, kann man mit einem Altbau eigentlich nicht viel falsch machen - erst recht nicht, wenn man Zeit hat. Denn Eines ist sicher: billiger wird's nicht, und schon heute ist es teuer genug.

kastela Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.283

29.02.2024 13:07
#18 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Jo,wir haben aneinander vorbei geredet.
Na dann viel Glück.

Eine Agentur kenne ich aber auch nicht.

Kroatien: Urlaub an der Adria Trogir, Split: Haus Viersen

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

29.02.2024 13:54
#19 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Nähe Selce

houndini Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 24

29.02.2024 15:22
#20 RE: Haus Kauf Vermieten - war Wohnung vermieten - Langfristig Antworten

Update

Zitat von kornatix im Beitrag #17
vlasništvo 1/1, terera nema)
Wenn das Grudbuch sauber ist (Haus eingetragen als "kuća", vlasništvo 1/1, terera nema) und der Preis stimmt, kann man mit einem Altbau eigentlich nicht viel falsch machen - erst recht nicht, wenn man Zeit hat. Denn Eines ist sicher: billiger wird's nicht, und schon heute ist es teuer genug.



Also im Grundbuch steht kuca aber sowohl der Makler als auch der Anwalt (hat den Grundbuchauszug rausgesucht und gesehen) sagen das die Erlaubnis nicht vorliegt. Laut Makler kein Problem aber es dauert angeblich zwei Jahre.
Der Anwalt ist cool, hat gemeint ich soll mich nicht hetzen lassen, auch wenn angeblich schon drei da sind und mit den Scheinen winken :-)

Ich hab die jetzt mal aufeinander gehetzt. Mal sehen was rauskommt.

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