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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 69 Antworten
und wurde 11.685 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Seiten 1 | 2 | 3 | 4
burg ( Gast )
Beiträge:

03.12.2005 11:38
Grundbucheintragung in Kroatien antworten
Wer hat Erfahrung, wie es für Österreicher bei der Genehmigung des kroatischen Außenministeriums für die Grundbuchseitragung von Immobilien momentan läuft.
Werden Ansuchen abgelehnt? Wie lange dauert es bis zur Entscheidung. Bei uns dauert es nun schon 2 Jahre!!!
Welche Alternativen gibt es?

Alle Beiträge im Kroatien-Forum zum Thema Grundbucheintragung in Kroatien
Alle Beiträge im Kroatien-Forum zum Thema Grundbücher in Kroatien

Ramona Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1.142

03.12.2005 12:46
#2 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten
Bei uns ist das gleiche Spiel.
Um das Ganze endlich zu beenden, haben wir einen Rechtsanwalt, der von der Deutschen Botschaft empfohlen wurde, eingeschaltet.
Wir hoffen nach einer langen Wartezeit und ständigen Querelen endlich zum Ziel zu kommen.

Liebe Grüße
Ramona

Architekt Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 88

05.12.2005 16:09
#3 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten
Hi,
es ist sehr unterschiedlich, wie lange der Antrag bearbeitet wird. In der Regel zwischen einem und drei Jahren. Es kommt so gut wie nie vor, dass der Antrag negativ beantwortet wird. Es empfiehlt sich, nach einem Jahr eine schriftliche Anfrage per Einschreiben an das Ministerium zu richten. Wichtig ist dabei die Bearbeitubngsnummer, unter der Dein Antrag läuft.Diese ist meist Deinem Anwalt bekannt. Du kannst auch ohne die Zustimmung vom Ministerium bauen, wenn alles andere stimmt, so wie das tausende Italiener getan haben und immer noch tun. Man kann sogar 5% Grunderwerbsteuer dadurch sparen. Man ist demnach ein Besitzer der Immobilie, aber kein Eigentümer.

martin&gabi Offline



Beiträge: 108

05.12.2005 16:31
#4 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten
Hi,

ich bin mal gespannt, wie lange es bei uns dauern wird (Vorvertrag im Mai - Hauptvertrag im November)!!
Also ich möchte sehr wohl im Grundbuch vertreten sein und nicht die 5% Grunderwerbsteuer einsparen!
Ich denke, dass ein ordentliches Grundbuch nicht nur die rechtliche Qualität des Besitzes steigert, sondern
auch im "Erbrecht" eine wichtige Rolle spielt.
Speziell in Kroatien, wo das Grundbuch in der Vergangenheit keinen Stellenwert hatte, ist es jetzt umso wichtiger
beim aktuellen Auf/Umschwung dabei zu sein, und auch dazu beizutragen dass es mit diesem Fortschritt so weitergeht.
Bitte die Informationen durchgeben, wenn es bei euch so weit ist.
Pozdrav an alle CroFans
Martin

Architekt Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 88

05.12.2005 16:50
#5 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten
Hi,
da hast Du absolut recht! Übrigens, der Grundbucheintrag kann nur dann erfolgen, wenn das Aussenministerium in Zagreb zustimmt. Sobald die Zustimmung aus Sagreb vorliegt, kann der Antrag auf Grundbucheintrag beim jeweiligen Grundbuchamt regional gestellt werden. Das dauert i.d.R. 3 bis 6 Monate. Was heutzutage aufgrund des Baustopps und neuer Gesetze fast noch wichtiger ist, das ist die Baugenehmigung!!! Auch hier können jahre vergehen. Auf jeden Fall muß man viel Geduld und starke Nerven mitbringen...

Architekt Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 88

13.01.2006 13:45
#6 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten
Hallo, nach Informationen von meinem Anwalt aus HR kommt es zur Zeit zu Verzögerungen bei der Abarbeitung der Anträge im Außenministerium. Zitat: ..., weil alle Referenten auf einem eiligen Programm für die Europäische Union arbeiten.
Verfügt jemand über ähnliche Informationen?

momo ( Gast )
Beiträge:

29.01.2006 12:19
#7 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten

Hi,
weiß jemand ob ohne Genehmigung von Ministerium ein Käufer sich ins Katasteramt schon als neuer Besitzer eintragen kann? Wenn ja wie funktioniert es?

Danke

Gruß an alle

Architekt Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 88

30.01.2006 10:20
#8 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten

Hallo,
ohne Genehmigung vom Außenministerium kann eine Privatperson mit ausländischem Pass (sprich Ausländer, gilt aber auch nur für bestimmte Länder) sich im Katasteramt (sprich im Grundbuch) nicht eintragen lassen. Anders ist es, wenn z.B. ein eine Firma aus Deutschland die Immobilie kauft. Dann kann sie sich als Eigentümer ohne Zustimmung vom Außenministerium direkt beim Katasteramt eintragen lassen. Schließlich kann man ein ausländische Firma viel leichter enteignen, als eine ausländische Privatperson.

Wie ich schon zuvor geschrieben habe, soll den Ausländern der Kauf von Immobilien erschwert werden. Wann und ob, da muss man einfach abwarten ... Gruß

momo ( Gast )
Beiträge:

02.02.2006 09:05
#9 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten

Hallo Architekt,
danke für schnelle Antwort. Ich habe folgendes gefunden:
"Sind alle Unterlagen komplett gehen Anwalt, Verkäufer und Käufer zu einem Notar. Dort wird die Unterschrift des Verkäufers amtlich beglaubigt. Sofort nach dieser beglaubigten Unterschrift kann die Immobilie vom Käufer genutzt werden.Unser Anwalt lässt die Immobilie versiegeln, ähnlich einer Auflassungsvormerkung in Deutschland. Damit kann diese vom Verkäufer nicht mehr belastet oder verkauft werden bis der neue Besitzer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Im Katasteramt stehen Sie schon als neuer Besitzer."

Kann man ohne Genehmigung vom Außenministerium eine Baugenehmigung beantragen?

Danke im voraus
momo

homoheidelbergensis Offline



Beiträge: 280

05.02.2006 15:01
#10 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Hallo Architekt! Nachdem Du Dich so gut auszukennen scheinst, habe ich jetzt auch noch eine Frage, die außer mir sicherlich auch noch andere Forumsmitglieder interessieren wird: Wie sieht es denn mit der Eintragung ins Grundbuch aus, wenn ein Ehepartner Kroate und einer Ausländer ist? Alle, die mit einem Kroaten/einer Kroatin verheiratet sind, konnten ja problemlos über den kroatischen Ehepartner eine Immobilie erwerben, doch ist nun eben auch nur der kroat. Ehepartner als Eigentümer eingetragen. Was muß man denn als nicht-kroatischer Ehepartner tun, um ebenfalls eingetragen zu werden? Geht das dann auch über das Ministerium oder wenn nicht, wie dann? Ich bin sehr gespannt, ob Du dazu etwas sagen kannst oder aber zumindest einen Tip hast, wohin man sich mit der Frage wenden könnte (deutsche Botschaft in Zagreb? Dt. Konsulat in Split, wenn die Immobilie - wie bei uns - in Dalmatien ist?). Danke und viele Grüße homoheidelbergensis

Architekt Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 88

07.02.2006 10:20
#11 RE: Grundbucheintragung in Kroatien antworten
Hallo Momo,
rechtlich geht es meines Wissens schon, weil Sie ab dem Kaufdatum Besitzer des Grundstücks sind. Es gibt viele Kroaten, die fleißig bauen, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein. Doch spätestens mit dem Beitritt zu EU wird diese Praxis nicht mehr geben. In der jetzigen Praxis sieht es oft so aus, dass der Bauantrag von den Ausländern ganz einfach aufs Eis gelegt wird, da sie im Katasterbuch nicht drin stehen. Es ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.
Einige von meinen Kunden haben den Bauantrag im Namen des kroatischen Altbesitzers gestellt und einen entsprechenden Vertrag mit dem Altbesiter geschlossen. Bei Verträgen sollte aber ein guter Einwalt hinzugezogen werden. Auf Wunsch kann ich einen guten Anwalt in Zadar empfehlen. Gruß und viel Erfolg!

Architekt Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 88

08.02.2006 12:10
#12 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Hallo homoheidelbergensis.
Vorweg zu nehmen, ich bin Architekt und kein Anwalt. Meiner Einschätzung nach, wenn ein Eheparten ein Kroate und der andere z.B.ein Deutscher ist, so gibt es zwei Varianten beim Eintrag ins Grundbuch.
1. Variante: Die/Der Kroate läßt sich im Grundbuch eintragen. Das dauert aber auch einige Monate. Und der/die Deutsch läßt sich zu einem spätern Zeitpunkt ins Grundbuch nachtragen. Diesen Weg würde ich gehen, wenn mit der Sicherung der Immobilie Eile geboten ist.
2. Variante: Der/Die Deutsche wartet die Zustimmung vom Aussenministerium ab und anschließend läßt sich das Ehepaar in einem Vorgang ins Grundbuch eintragen.

Ich würde mich aber bei solchen Fragen grundsätzlich an einen Rechtsanwlt wenden, denn dafür sind sie auch da.

Helmuth ( Gast )
Beiträge:

08.02.2006 12:34
#13 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Hier eine Informatin des Kroatischen Aussenministeriums zu dem "Betreff"

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ispiši

INFORMATION ABOUT ACQUIRING REAL PROPERTY OWNERSHIP IN THE REPUBLIC OF CROATIA FOR FOREIGN CITIZENS AND ENTERPRISES

According to Croatian Law on Property Ownership and other Real Rights (Art. 356 para 2; Official Gazette of the Republic of Croatia Nos. 91/96, 68/98, 13 7/99, 22/00, 73/00, and 114/01), foreign citizens and enterprises who want to become owners of real estate in the Republic of Croatia other than by inheritance need to obtain consent from the Minister of Foreign Affairs of the Republic of Croatia issued on the basis of a prior opinion of the Minister of Justice of the Republic of Croatia.

The consent of the Minister of Foreign Affairs is issued in the form of an administrative act, following a special administrative procedure conducted at the Ministry of Foreign Affairs of the Republic of Croatia; the procedure may be initiated by the applicant or through an attorney by sending a request in writing to the following address: Ministry of Foreign Affairs, Consular Department, Meduli&#263;eva 34, 10000 Zagreb. The request (in the form of a brief letter) must contain the following enclosures:

* Legal basis for the acquisition of the property (purchase agreement, gift agreement, support agreement etc.), in the original or a duly legalised copy;
* Seller’s proof of title i.e. land registry certificate, in the original or a duly legalised copy, not older than six months;
* Original certificate (not older than six months) issued by the authorities of the local administration responsible for urban planning (county departments), confirming that the property is within the construction zone envisaged by the zoning plan;
* Proof of citizenship for the Buyer (legalised copy of a passport), or proof of the status of a foreign legal entity (certificate from the register of companies);
* Proof of citizenship for the Seller (a copy of his ID or passport will do);
* If an attorney is involved, it is necessary to submit the Power of Attorney, in the original or a duly legalised copy;
* If no attorney - in- fact is available, then pursuant to Art. 89 para 4 of the General Administrative Procedure Act (Narodne novine/Official Gazette of the Republic of Croatia/No.53/91) an attorney-in-fact shall be appointed or person authorised for receiving written documents in the Republic of Croatia, and the original, or a certified fotocopy, of the Power of Attorney shall be submitted;
* Non-legalised copies of all the enclosed documents


In addition to these documents, it is also necessary to enclose the proof of payment for the administrative fee. Pursuant to Art. 21 of the Law on the Amendments to the Administrative Charges Act (NN No. 163/03), or more precisely, Rate 74a, the following amounts are charged:

* HRK 50.00 for the application;
* HRK 100.00 for deciding on property acquisition, and
* HRK 20.00 for any subsequent supplement to the application (in case of missing documents).

Note: Administrative fees up to HRK 100.00 are paid in the form of appropriate stamp duty, while the amounts exceeding HRK 100.00 must be paid by means of a general payment order to the account of the National Budget of the Republic of Croatia No. 1001005-1863000160, reference No. 24 entered in the first adjacent field, and 5002 in the second; when the payment is effected by a Croatian citizen, the JMBG identification number should be added in the second field, and when the payment is effected by a foreign national number 721 should be added in the second field. The applicant or his/her attorney must enclose the payment order filled out in this manner (or stamp duty) with all other documents required.

In the administrative procedure conducted before the Ministry of Foreign Affairs to decide on the application it shall be determined whether there is reciprocity (mutual relationship) between the Republic of Croatia and the state whose citizen the applicant is. This particular requirement is met if in the state whose citizen the applicant is Croatian citizens are recognised the right to acquire property. The Ministry of Foreign Affairs collects and examines foreign laws concerning the requirements and the acquisition of ownership by foreign citizens in those states, and applies and interprets them in the procedure it conducts.

Note: There are areas in the Republic of Croatia in which foreign citizens may not acquire ownership of real property, like the excluded areas (Art. 358 para 1 of the Law on Property Ownership and other Real Rights), agricultural land (Art. 1 para 3 of the Agricultural Land Act), protected natural areas (Art. 40 para 3 of the Nature Protection Act), forests and forest land (Art. 1 para 3 of the Forests Act).

Following the completion of the administrative procedure upon the application, in case the consent has been granted, the foreign citizen shall be entitled to apply for the registration of ownership in land register.

Helmuth ( Gast )
Beiträge:

08.02.2006 12:59
#14 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Noch mal zu der Info des Aussenministeriums,
ich denke das besonders der Satz "other than by inheritance" - ausser im Erbfall - für Mischehen mit Kindern mit Deutschem Pass interessant ist. Da in diesem Fall, zumindest solange man sich gegenseitig traut, nur der Kroatische Ehepartner im Grundbuch zu stehen braucht.

"foreign citizens and enterprises who want to become owners of real estate in the Republic of Croatia need to obtain consent from the Minister of Foreign Affairs of the Republic of Croatia"

homoheidelbergensis Offline



Beiträge: 280

08.02.2006 22:21
#15 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Also mittlerweile hab ich die Deutsche Botschaft in Zagreb kontaktiert, doch wissen die auch nicht wirklich Bescheid. Die waren der Meinung, daß es überhaupt keine Rolle beim Immobilienerwerb, ob man mit einem Kroaten verheiratet ist oder nicht. Das glaube ich wiederum NICHT! Mein Mann wurde nach wenigen Monaten ins Grundbuch eingetragen (das ging alles über unseren Makler, den ich übrigens wärmstens empfehlen kann, falls jemand mal in der Ecke von Makarska eine Immobilie erwerben möchte), deshalb finde ich es irgendwie unlogisch, daß ich dann über das Außenministerium gehen sollte. Wahrscheinlich hast Du recht, lieber Architekt, und das weiß nur ein Anwalt, wie das genau geht. Möglicherweise ist es schneller, abzuwarten, daß Kroatien in die EU kommt, als diesen steinigen Weg über zig Ämter und Ministerien zu wählen...

Jutta Offline



Beiträge: 278

08.02.2006 22:36
#16 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Soweit ich das bisher bei Euch mitbekommen habe, bist du aber doch nicht als Mitbesitzerin im Kaufvertrag mit drin.Ich glaube, mich erinnern zu können, dass du mal geschrieben hast, dass alles auf deinen Mann abgeschlossen wurde.
Der braucht natürlich als Kroate keine Genehmigung vom Ministerium.Eine nicht kroatische Ehefrau, bzw jeder andere Ausländer der kaufen darf, braucht diese Erlaubnis aber.
In sofern ist die Aussage natürlich richtig, dass es egal ist, ob es um einen Ausländer mit kroatischem Ehepartner geht geht, oder jeden beliebigen Ausländer. Ohne Genehmigung geht es nicht.
Wenn du allerdings offiziell nicht Mitbesitzerin bist, kannst du auch nicht eingetragen werden und daher auch keine Genehmigung bekommen. Das müßte erst notariell geregelt werden.
Korrigier mich bitte, wenn ich da jetzt irgendetwas durcheinander gebracht habe.

Viele Grüße
Jutta

Felicita Offline




Beiträge: 530

08.02.2006 22:40
#17 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Hallo Irene,

könntest Du mir bitte den Namen des Maklers mitteilen? Sicherlich kennt er einen guten Anwalt, den er empfehlen kann.
Ich danke Dir!


homoheidelbergensis Offline



Beiträge: 280

08.02.2006 22:53
#18 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Liebe Jutta,

was Du schreibst, klingt irgendwie einleuchtend, und wahrscheinlich hast Du recht. Doof finde ich es aber trotzdem . Egal, wenn wir demnächst wieder unten sind, werden wir vielleicht mal einen Anwalt zu dem Thema befragen. Wenn die Leute hier im Forum allerdings schreiben, daß es JAHRE dauern kann, bis man eingetragen wird, frag ich mich, ob da Kroatien nicht schneller in der EU ist, als solch eine Eintragung erfolgen wird. Weil ab da wird es dann ja hoffentlich einfacher.

Ramona Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1.142

08.02.2006 23:24
#19 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Stimmt, bei uns sind es schon über 2 Jahre und der Stress hört nicht auf

Liebe Grüße
Ramona

momo ( Gast )
Beiträge:

10.02.2006 08:47
#20 RE: Grundbucheintragung in Kroatien wenn ein Teil kroatisch und ein Teil deutsch antworten

Hallo an alle,
wir waren gerade ein Grundstück kaufen und war die Frage wer soll bei Ministerium antrag stellen-beide oder nur eine...(wir sind beide Deutsche) Unsere Anwalt hat das erklärt das spielt keine Rolle. (wenn alle beide Antrag stellen ist sehr aufwendig und mit viel Papierkram) Nach Deutschem und Kroatischem Recht ist es egal wer in Grundbuch eingetragen werden, weil wenn die Immobilie in der Ehe gekauft ist, wird auch nach der scheidung geteilt. 50:50.Im fall des Totes gelten die Testament die in Deutschlad geschloßen sind. Deswegen macht Ihr nicht noch mehr kompliziert; lass Ihr Mann oder Frau (kroaten) sich elein ins Grundbuch eintragen und regelte in Fall der Fälle per Testament alles anderes.

Wir brauchen eine gute Agentur das Antrag für Ministerium stellt. Wer könnt eine gute Agentur wo man nicht 2 Jahre auf Genehmigung warten muss?
Gruß
momo

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