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Dieses Thema im Kroatien-Forum hat 16 Antworten
und wurde 5.376 mal aufgerufen
  
 Bauen und Immobilien in Kroatien, Häuser, Grundstücke, Vermietung
Carotthat Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 7

08.10.2013 12:52
Das 1&1 des Hauskaufs in Kroatien Antworten

Hallo NG,

habe im Urlaub eine sehr interessante DHH (letztes Jahr fertiggestellt, Erstbezug, eine Hälfte bereits verkauft) in Mitteldalmatien gefunden.

Könnt Ihr mir bitte (bin Deutscher) mitteilen, in welcher Reihenfolge (Haus ist besichtigt, Angebot kommt von Makler) ich nun vorgehen soll?

Danke,
Caro.

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.712

08.10.2013 13:22
#2 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Ganz einfach: wenn das Haus von einem Makler angeboten wird, wenn es Dir gefällt und wenn der Preis akzeptabel ist, dann kauf' es. Um die Maklergebühren wirst Du in so einem Fall nicht herum kommen, aber vielleicht lässt sich da ja noch was 'raushandeln? Als Deutscher kannst Du in Kroatien problemlos Grundbesitz erwerben, den Papierkrieg erledigt der Makler für Dich. Aber lass' Dir vorher den Grundbuchauszug zeigen, selbst bei seriösen Anbietern gibt es da schon mal Ungereimtheiten.

Zu den Immobilienpreisen: hier herrscht derzeit Goldgräberstimmung, da werden Ruinen und Schlichtbauwohnungen zu Traumschlosspreisen und angeboten. Die "Sahneteilchen" direkt am Meer sind so gut wie weg oder maßlos überteuert. In der zweiten oder dritten Reihe (drei- oder vierstöckige Appartementhäuser oder Privatverkäufe) gibt es inzwischen mehr Angebote als Nachfragen; vielleicht sinken die Preise ja wieder etwas, vielleicht aber auch nicht...

Carotthat Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 7

08.10.2013 14:01
#3 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Danke. Das Haus liegt in keinem so wahnsinnig überteuerten Bereich, also auch nicht direkt am Meer.
Wie hoch sind denn durchschnittlich die Maklergebühren?

rosmarina Offline

Mitgliedschaft beeendet

Beiträge: 106

08.10.2013 16:10
#4 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

[quote="kornatix"|p7980031]
Aber lass' Dir vorher den Grundbuchauszug zeigen, selbst bei seriösen Anbietern gibt es da schon mal Ungereimtheiten.


Das moechte ich unbedingt unterstreichen, und zwar bevor Du alle weiteren Schritte unternimmst...
der Grundbuchauszug sollte sehr sehr frisch sein
und es duerfen natuerlich keine Hypotheken eingetragen sein.

ich selbst wuerde hier nur ein Haus kaufen, bei dem es nur EINEN Eigentuemer gibt....

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.712

08.10.2013 16:57
#5 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Zitat von Carotthat im Beitrag #3
Wie hoch sind denn durchschnittlich die Maklergebühren?


Wie der Zufall manchmal will: gerade hatte ich Besuch - ausgerechnet von einem Makler! -, den ein Bekannter von mir hier angeschleppt hat, weil dieser sich für ein Haus interessiert, welches morgen zwangsversteigert wird und zufällig einem Freund von mir gehört (hat). Wie er mir sagte, sind die Maklergebühren Verhandlungssache und hängen vom Wert der Immobilie und dem Verwaltungsaufwand ab. Bei teuren Objekten - so ab 200.000 Euro - verlangt er ca. 3 %, bei preiswerten und alten Objekten auch schon mal bis zu 10 %, wenn beispielsweise das Grundbuch (noch) nicht sauber ist und er das vor dem Verkauf regeln muss.

Fazit: fragt den Makler nach dem Endpreis inklusive Grundbucheintrag für Euch und Bauabnahmeschein. Viele Häuser hier werden teils ohne, teils mit Baugenehmigung verkauft. Außerdem gibt es in Kroatien unzählige Schwarzbauten - suche im Forum mal nach "Legalisierung" - , die nachträglich genehmigt werden müssen, sonst droht der Abriss! Die Baugenehmigung alleine nützt aber nicht viel. Genau wie in D muss der mit Genehmigung errichtete Bau nach Fertigstellung auch bauamtlich abgenommen werden, bevor man einziehen darf, und das kostet auch wieder.

Und verlasst Euch auf keine mündlichen Zusicherungen, hier zählt nur, was man schwarz auf weiß und mit möglichst vielen Stempeln hat. @rosmarina, wir wissen, wovon wir sprechen, woll ?

rosmarina Offline

Mitgliedschaft beeendet

Beiträge: 106

08.10.2013 17:14
#6 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

"Woll" ist gut, Nachbar!!!

Orebic&Peljesac Offline

verstorben


Beiträge: 10.640

08.10.2013 23:11
#7 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

http://www.mein-kroatien.info/Immobilien

Hier wurde vor längerer Zeit Bedenkenswertes zusammengetragen.

familyfriederich Offline



Beiträge: 1

08.10.2013 23:46
#8 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Wir haben erst vor kurzem ein Haus in HR gekauft. Die Maklerprovision lag bei 3% + 25% kroatische Umsatzsteuer. Ich würde dringend empfehlen, einen Anwalt hinzuzuschalten. Kostete in unserem Fall 1%, hat aber auch alle rechtlichen Probleme (Grundbuch, Baugenehmigung etc.) überprüft und einige gute Tipps gegeben. Weiterhin kommen 5% kroatische Grunderwerbsteuer. Das dürfte dann aber auch alles an Nebenkosten sein, also knapp 10%.
Reihenfolge des Vorgehens wäre aus meiner Sicht:
1. Vernünftige Provision mit Makler aushandeln (mehr als 5% sollten es nicht sein)
2. Kaufpreis nochmals ordentlich herunter verhandeln
3. Bei Einigung Anwalt einschalten. Makler sollte einen Anwalt bereit haben, ansonsten kann ich Dir gerne einen nennen.
4. Der Rest regelt sich dann ganz von alleine.
quote]ich selbst wuerde hier nur ein Haus kaufen, bei dem es nur EINEN Eigentuemer gibt....[[/quote]
Sehe ich nicht so, wenn alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Da kommt wieder der Anwalt (s.o.) ins Spiel.

rosmarina Offline

Mitgliedschaft beeendet

Beiträge: 106

09.10.2013 09:46
#9 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Natuerlich gibt es immer Ausnahmen:

ich habe auf Ugljan auch ein Grundstueck gekauft, da waren sogar 20 Besitzer eingetragen....

Aber ich habe mich, als ichs gesehen hab, sofort in das Grundstueck verliebt,
und bei der Liebe werden ja schonmal ein paar Aspekte ausser acht gelassen.....

Ich lass es jetzt nachtraeglich alles von einem Anwalt in Zadar, den mir Kornatix empfohlen hat,reingen.....
Es gibt fuer alles eine Loesung, und nutzen kannst Du es ja sofort.

also besser gesagt: Es kommt drauf an

kornatix Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 4.712

09.10.2013 22:36
#10 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Zitat von kornatix im Beitrag #5

Wie der Zufall manchmal will: gerade hatte ich Besuch - ausgerechnet von einem Makler! -, den ein Bekannter von mir hier angeschleppt hat, weil dieser sich für ein Haus interessiert, welches morgen zwangsversteigert wird...usw.,

ich zitiere mich mal selbst.


Aus purer Neugier bin ich heute zu dieser Zwangsversteigerung gegangen, und dabei ging folgendes ab:

Zum Verkauf stand ein zweigeschossiger Rohbau mit Dach, Wasser-, Kanal- und Stromanschluss, 210 qm Wohnfläche, 450 qm Grundstück, 200 m vom Meer in guter Lage an einer Nebenstraße mit Blick auf See, amtlich geschätzter Verkehrswert (ich mach's mal in Euro, da ist es verständlicher): 100.000 Euro. Mindestgebot durch Vorgabe des Gerichts/der Gläubiger: 30 Prozent des Verkehrswertes plus Zinsen und Gerichtskosten, alles in allem 40.000 Euro. Erschienen war nur ein Bieter (=der Makler, den mein Bekannter gestern angeschleppt hatte). Er bot die geforderten 30 Prozent, und 5 Minuten später war er für 40.000 Euro Eigentümer eines Objekts im Werte von 100.000 Euro. Frage von mir: "Und jetzt?" Seine Antwort: "Nema problema, die Hütte habe ich nächste Woche auf jeden Fall für 20 Prozent unter Verkehrswert verkauft und 40.000 Euro verdient. Vielleicht finde ich auch jemanden (vielleicht einen unbedarften Ausländer???), der mir mehr als den Verkehrswert zahlt. Fertigstellen lassen, dann verkaufen und noch mehr verdienen? Nee, das ist mir zu aufwändig."

Soviel zum Thema "Makler". Tip am Rande: wenn ihr Zeit habt und günstig kaufen wollt, klappert einfach mal die Amtsgerichte an der Küste ab. Allein in Zadar waren heute rund 20 Immobilien zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben, einige davon auch auf den Inseln in guter Lage.

Carotthat Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 7

11.10.2013 10:37
#11 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Hej,

danke für die vielen Tips.

Lustigerweise antwortet der Makler noch nicht auf meine englischen eMails, da mein kroatisch nicht so wirklich prächtig ist.

Könnt Ihr mir bitte noch die kroatischen Ausdrücke für
Grundbucheintrag
Bauabnahmeschein

mitteilen?

Danke!

indy Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 90

11.10.2013 11:33
#12 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Hallo Carrothat,

du kannst auch selber auf folgender Seite Einsicht in die Besitzverhältnisse der Immobilie nehmen:


http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm

Dazu musst du die Hauptkatastergemeinde (meist die nächstgrößere Stadt) und die dazugehörige Untersektion wissen, gibst die Flurnummer(katastarska čestica = k.č.) ein und schon hast du einen Grundbuchauszug ( = izvod iz zemljišne knjige). Der ist zwar kein gültiges Dokument vor Gericht, etc., er gibt aber schon einige Hinweise, wie es um die Immobilie bestellt ist.

Aber an deiner Stelle würde ich mit der Flurnummer aufs Amt gehen und selber gegen eine kleine Gebühr einen amtlichen Auszug holen.


Zu den Begriffen:

Bauabnahmeschein: Inzwischen heißt das "uporabna dozvola", d.h. Nutzungserlaubnis.
Grundbucheintrag = upis u zemljišnu knjigu


Gruß
indy

Carotthat Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 7

16.10.2013 13:15
#13 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Ich habe jetzt dennoch bereits den Grundbuchauszug sowie die Maklercourtage (2,5%) mitgeteilt bekommen.
Der Auszug schaut okay aus, kein weiterer Eigentümer eingetragen.

Der Makler meinte weiterhin, alle notwendige Doku wäre vorhanden, in der Courtage wäre der Vertrag, der Grundbucheintrag, die MwSt und die Überschreibung aller Rechnungen (Strom, Wasser, Abfall) inkludiert.

Liest sich echt gut. Jetzt ist nur der Preis noch zu hoch ;)

Carotthat Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 7

29.10.2013 10:37
#14 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Okay, der Makler ging nach einer eMail um 8% vom Preis runter.
Ich schreib noch ein paar eMails...

Grundsätzlich - und ich bin mir schon im klaren, daß es nur um Einschätzungen geht - handelt es sich um eine DHH mit knapp 90m2, zweistöckig, und ca. 100m2 Grund (geplfastert als Parkplatz). Sanitäreinrichtungen sind vorhanden, sonst leer. Lage ca. 5min von einem Strand, in der anderen Richtung ca. 10min zum Hafen/Stadt. Alles Wohngebiet, in Mitteldalmatien, südlich von Biograd na moru.
Der Makler will jetzt 160.000 Euro.
Ich finde, daß dürfte max. 100.000 Euro wert sein.
Anwalt hat er mir lokal auch genannt, ich würde da aber noch gegenprüfen.

Sinn und Zweck des Kaufs: Eigenbedarf ca. 30%, Vermietung 70%. Nachbarn (Kroaten) passen auf.

Kann ich als Deutscher einfach so ein Haus kaufen? Firma muß ich keine mehr anmelden? Zum Vermieten schon?

Danke,
Caro.

petra_kroatien Offline




Beiträge: 2

15.04.2014 08:59
#15 RE: Das 1x1 des Hauskaufs in Kroatien Antworten

ich hab einige Zeit für einen Makler in Kroatien gearbeitet und was daher einige Infos zum Thema.
Zur Frage allein suchen oder Makler nehmen, kommt drauf an. Wenn man bekannte vor Ort hat die mit einem mitgehen und sich auskennen, dann ist diese Option die beste. Sher oft hat man aber keinen und daher eignet sich der Makler am besten. Man muss aber aufpassen, es gibt einige die einen über den Tisch ziehen wollen, falls man daher kein gutes Gefühl bezüglich des Maklers hat, einfach es mit einem anderen "versuchen" es gibt jetzt so viele Immobilineagenturen dort. Sagen wir mal sie haben einen guten Makler gefunden, dann sollte dieser nicht mehr als 3% Provision verlagen. Was die zu zahlenden Steuern betrifft - falls man von einer Privatperson kauft dann verlangt der Staat 5% für die Steueren, kauft man von einer Firma, dann liegt man bei etwa 2%.

Wenn es ums Vermieten oder Kaufen geht, nein, man muss keine Firma dafür haben. So weit ich mich erinnern kann braucht man zum Kauf nur die kroatischen Steuernummer auch kurz OIB genannt, die bekommt man ohne Probleme, diese dient nur damit der Staat nachprüfen kann ob man die oben genannten Steuern für die Immobilien gezahlt hat. Wenn man legal vermietet dass muss man es bei der Gemeinde anmelden und natürlich kommen dann montatliche Abgaben auf einen zu.

Gruß,
Petra

vir-susa Offline

Mitglied im Kroatien-Forum

Beiträge: 1.927

13.08.2015 12:29
#16 RE: Das 1x1 des Hauskaufs in Kroatien Antworten

Und mal wieder nach oben geholt, damit ich nicht immer so lange suchen muss.
http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm

Hrvatska je lijepa

IvoCro Offline

Mitglied im Kroatien-Forum


Beiträge: 108

16.10.2015 23:40
#17 RE: Das 1&1 des Hauskaufs Antworten

Caro,

ohne Probleme kannst Du als deutscher Staatsbuerger eine Immobilie in Kroatien erwerben.
Bei Fragen kannst Du mich gerne kontaktieren, helde gerne weiter.

info@hausbau-kroatien.hr

www.hausbau-kroatien.hr

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